Особливості оцінки квартири при іпотечному кредитуванні
Іпотека є найпоширенішим видом кредиту для покупки квартири. Алгоритм дій досить простий. Позичальник приходить в банк і просить необхідну для покупки суму. Банк розглядає заяву і видає позичальникові гроші, на які він купує квартиру. Формально позичальник є власником нерухомості. Але, до остаточного погашення заборгованості перед банком, він не має права продавати або міняти придбане житло. Тільки після повного погашення кредиту з квартири знімається обтяження, накладене банком.
Банку ці запобіжні заходи необхідні для підстраховки. Видаючи досить солідні суми під покупку квартир, банк ризикує. У разі неможливості погашення позичальником зобов'язань, банку доведеться терміново реалізувати майно, для того щоб повернути гроші. Виходячи з цих міркувань, банк завжди при видачі іпотечного кредиту проводить оцінку дійсної ринкової вартості майна, придбаного позичальником. Незалежна оцінка квартири доручається, як правило, оцінним організаціям, акредитованим при цьому банку. Кінцевий результат - звіт, оформляється в декількох екземплярах, один з яких видається на руки замовнику (позичальникові).
Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)», передбачає обов'язкове проведення робіт з визначення ринкової вартості (оцінки) при оформленні іпотечного кредиту. Банк повинен переконатися в тому, що зможе в досить стислі терміни продати заставне майно при неможливості погасити борги позичальником. Для проведення оцінки майна кредитний інспектор радить позичальнику звернутися в оціночні організації, які співпрацюють з даними фінансово-кредитною установою. Розцінки на проведення оцінки у таких організацій приблизно однакові, але вони трохи вище, ніж у незалежних оцінювачів, неакредитованих при банку.
Позичальнику можна на свій страх і ризик звернутися до будь-якого експерту-оцінювачу, але ніякої гарантії того, що даний звіт буде прийнятий банком, немає. Законодавчо обов'язкове звернення до оціночних компаній, акредитованих при банку, ніде не закріплено. Однак отримати кредит без звіту саме акредитованої оцінної організації, буде важко. Вартість послуг стороннього оцінювача ніхто позичальникові, звичайно, не відшкодує. Тому не варто експериментувати, тим більше що економія на вартості послуг виходить невеликий. Якщо банк рекомендує акредитованих оцінювачів, звертатися варто саме до них. Тим більше що ряд оціночних організацій акредитований відразу в декількох банках. Це дає можливість позичальникові звернутися з одним звітом в кілька фінансово-кредитних організацій.
Нюанси визначення ринкової вартості
Оцінка вартості нерухомості, що будується житла
Іпотечний кредит можна отримати не тільки на квартири вторинного ринку і пущені в експлуатацію новобудови. Поширена кредитування для покупки житла, що будується. Причому кредит можна отримати навіть на початковому етапі будівництва. Процес визначення ринкової вартості в цьому випадку має свої особливості.
Дійсно, як можна оцінити те, що ще не побудовано? У цьому випадку проводиться визначення вартості не самою нерухомості за фактом, а оцінюється майнове право на дане житло. Як об'єкти-аналогів вибираються готові квартири, розташовані в схожих будинках. Далі вартість визначається з урахуванням обґрунтованих коефіцієнтів. Це можуть бути поправки на інфляційні ризики, рік завершення будівництва, передбачуваний варіант банкрутства забудовника, а також можливість збільшення строків будівництва. Підсумкова ринкова вартість житла, що будується відрізняється від вартості готових квартир приблизно на 25-40%. Не потрібно забувати про те, що банк, видаючи кредит на покупку подібної нерухомості, ризикує більше, ніж при кредитуванні нерухомості, що купується на вторинному ринку.
Нерідко виникають ситуації, коли продавець, який володіє квартирою менше 3-х років, просить банк провести за договором суму продажу менш 1 млн рублів. Це необхідно для того, щоб не виплачувати податок за формою 3-ПДФО. Як правило, всі банки йдуть назустріч клієнтам і дроблять суму кредиту, що видається. Друга частина кредиту просто проводиться як сума «на поліпшення житлових умов» або ремонт нерухомості, що купується.
Якщо ринкова вартість нерухомості, що купується визначена оцінювачем суть вище суми, схваленої банком, нічого страшного в цьому немає. Якщо ж ринкова вартість нижче запитуваної суми, банк має право відмовити в кредиті, або видати кредит на меншу суму.
www.aurora-consult.ru - оціночні і юридичні послуги для фізичних та юридичних осіб.