Визнання права власності на квартиру в новобудові через суд

Останнім часом в практиці адвоката стали досить часто трапляються випадки звернення громадян з питання затримки оформлення прав на новозбудоване житло на покупців / інвесторів з боку забудовників і продавців. Стали часто задавати питання і про можливість визнання права власності через суд ... і судячи з усього заклопотаність громадян і масштаб проблеми тільки розростаються.

Як стало тепер очевидно (більше 100 закінчених цивільних справ по визнанню права власності), багато набувачі квартир вже живуть в куплених квартирах, а деякі живуть в них уже по кілька років, зробивши дорогі ремонти, але все ще продовжують бути «не власниками", залежними від забудовника, від ЖБК, від керуючих компаній і т.д. Всі ці компанії вважають за свій обов'язок диктувати їм умови як жити, як платити квартплату, як робити ремонт і взагалі ... - рекомендують сидіти "нижче трави, тихіше води ...", а то можна і без житла залишитися.

За минулі ринкові роки люди стали набагато більш грамотними і поінформованими, і розуміють - якщо щось трапиться з продавцем ..., і можна так і не укласти "основний договір", тобто в результаті залишитися з чеками про оплату квартири (гірше - з векселем) і з туманною перспективою закріпити за собою права.

Напрошується питання - як бути і що робити?

Якщо слідувати відомим правилом, що все очевидне просто - то рекомендація одна: є сумніви - визнайте за собою право власності через суд.

Чому через суд? І в яких випадках в нього можна звертатися?

Почнемо з відповіді на перше питання - чому суд?

На щастя чи на жаль, але в Україні найефективнішим способом захисту Ваших прав, як покупців квартир, є звернення до суду з позовом до Вашого Продавцю про визнання за Вами права власності на куплену квартиру.

По перше. отримуючи Рішення суду Ви можете бути впевнені в тому, що суд перевірив законність придбання Вами квартири.

По-друге. вступило в законну силу рішення суду є обов'язковим для виконання всіма на території України (в т.ч. держорганами і т.д.).

По-третє. Ваше право власності на квартиру вже не буде ніким ставитися під сумнів, і в разі проблем у забудовника або Вашого продавця - Вас це вже стосуватися не стане.

По-четверте, ставши власником квартири за Рішенням суду Ви самі будете визначати який ремонт можна робити в квартирі, самі зможете вибирати КК. Ваш статус власника дасть Вам можливість диктувати умови всім хто Вас обслуговує і вимагати від них дотримання Ваших прав. Попередні договори і угоди ЖБК Вам таких прав не дають.

Є і ще один плюс - Вам більше не треба буде носити з собою всі документи по придбаній квартирі, не треба буде боятися втратити чек або договір ... - після відбувся Рішення суду у Вас в Свідоцтві про державну реєстрацію права буде вказано тільки один документ на підставі якого ви володієте квартирою - це Рішення суду. а не маса різних інвестиційних і т.п. договорів, деякі з яких Ви навіть ніколи не бачили.

Рішення суду можна втрачати скільки завгодно раз, все одно оригінал буде зберігатися у Вашій справі в суді, і Ви можете необмежену кількість разів і абсолютно безкоштовно запитувати і отримувати завірену судом копію Рішення в суді, яке буде так само дійсно і також обов'язково для всіх без винятку .

Так що звернення до суду, і подальше отримання Рішення суду з визнанням за Вами права власності на квартиру (фактично мова йде про визнання нашою державою Ваших прав на квартиру) - найнадійніший спосіб зберегти свої нервові клітини і більш ніколи не сумніватися в своє законне право на володіння квартирою.

Коли ж можна звертатися до суду?

Відповідь буде дещо несподіваним, але абсолютно точним - звертатися можна завжди, питання лише в тому, а навіщо і які перспективи ...

Навіщо - описано вище, а ось про перспективи ми з Вами якраз зараз і поговоримо.

За практику довелося побачити масу варіантів оформлення продажу квартир у споруджуваних будинках ... Найбільш поширеними випадками є:

Продаж через вступ до ЖБК (Житлово-будівельний кооператив)

З Вами ЖБК укладає Договір про участь в будівництві, Ви оплачуєте в ЖБК реальну вартість квартири (яку багато ЖБК з метою уникнення сплати податків і т.п. розбивають на декілька складових - частина вступний внесок, частину пайовий внесок, частину періодичні платежі за членство в ЖБК та інші новації). У підсумку, єдиним і власне найголовнішим документом (крім договору з ЖБК), що дає Вам право в подальшому на визнання за Вами права власності на квартиру стає отримана після оплати квартири - Довідка про повну виплату паю, всі інші платежі в залік не йдуть ... Якщо спростити, то якщо є Довідка про повну виплату паю і будинок зданий в експлуатацію - суд у 99% випадках буде на вашому боці і визнає за Вами право власності на квартиру.

Продаж через Попередній договір купівлі-продажу. Тут все трохи складніше, але зовсім не безнадійно

Ви повинні чітко розуміти, що ці компанії в абсолютній більшості випадків юридично є незалежними від забудовника (тобто їм не належать і за них не відповідають, так само як і забудовник за них не відповідає) і є по суті - посередниками, у Вашій угоді . У чому ризик?

У Вашому випадку ризик подвійний, а то й потрійний - якщо будуть проблеми у забудовника, то це і Ваші проблеми, якщо будуть проблеми у продавця - це теж Ваші проблеми.

Може статися й так, що на Вашу квартиру забудовник оформить права (зареєструє їх за собою), а з Вашим продавцем (посередником) за будь-якої причини договір розірве ... або наприклад, на власність забудовника накладуть арешт (а раз забудовник буде володіти Вашою квартирою , то арешт "впаде" і на Вашу квартиру).

Інші сценарії описувати не буду, але впевнений, що ризик банкрутства і його наслідки Ви розумієте не гірше за мене ...

Як же діяти в такій ситуації - Ви уклали Попередній договір, все оплатили, квартира Вам передана, а термін ув'язнення т.зв. "Основного договору" варто ще аж через 3-ри роки ... Відповідь проста - йти до суду.

Якщо будинок зданий в експлуатацію, Ви повністю оплатили вартість квартири і вона Вам фактично передана (підписаний акт передачі у тимчасове користування, укладено договір з керуючою компанією, Ви оплачуєте ЖКГ) - складається судова практика на вашому боці. Ви просите суд визнати Попередній договір основним договором і визнати за собою право власності. Суди в абсолютній більшості випадків виносять при таких обставинах позитивні рішення.

Продаж через Попередній договір купівлі-продажу з використанням вексельної схеми

Цей випадок можна вважати одним з найбільш ризикованих з точки зору прозорості покупки квартири.

Схема виглядає так - Ви приходите в офіс компанії-забудовника або яку-небудь посередницьку "офіційну" компанію при забудовника ... Вам довго розповідають про будинок, і мало говорять про те, як все це буде оформлятися. Вам показують список банків, які кредитують під цей об'єкт, Ви вірите і ... вже готові купити.

У призначений день Ви приходите на підписання документів, і тут з'ясовується - купуєте Ви квартиру по Попереднього договору, при цьому Вам відразу ж в ультимативній формі "пропонують" укласти договір купівлі-продажу якогось векселі тому оплата буде проводитися через вексель (в Попередньому договорі про те, що оплата буде проводитися векселем в 99% випадках нічого не сказано).

Однак, Вас запевняють, що це все підтверджує оплату і турбуватися нема про що (але це не так ...). В результаті Ви все підписуєте і починаєте чекати закінчення будівництва і передачі Вам квартири.

Якщо будинок побудований, то квартиру Вам швидше за все передадуть ... Підпишуть Акти передачі квартири, зобов'яжуть укласти договір з ними ж створеної КК (хтось же повинен оплачувати ЖКП і т.д.), але ось власність Вам все ніяк не оформляють, від укладення т.зв. "Основного договору" Забудовник ухиляється, що в такому випадку робити?

За фактом у Вас на руках 2-ва не зв'язаних між собою договору - один Попередній договір, а інший Договір купівлі-продажу векселів. Чи можна з такими документами в суд? Підтверджує це Вашу оплату квартири?

Однозначної відповіді на це питання немає, але суди, в принципі, в більшості випадків погоджуються визнати покупку Вами векселі фактичною оплатою квартири, але при декількох обов'язкових умов: ціна попереднього договору повинна збігатися з ціною векселя, юридична особа яка видала Вам вексель має збігатися з юридичною особою продав Вам квартиру. Якщо у Вас щось не сходиться - справи кепські, визнання права власності через суд легкої процедурою вже точно не буде.

Рекомендація в подібних ситуаціях одна - покажіть документи фахівця ... Ризик залишитися без квартири в разі проблем у Вашій компанії-продавця дуже високий.

Існують і інші способи продажу квартири на стадії будівництва, наприклад - зараз стали активно продавати квартири по 214 ФЗ (пайова участь), хоча терміни передачі квартир все одно не завжди дотримуються ... але тут можна Забудовника карати і карати - закон дозволяє.

Резюме: з якої б схемою Ви не купили квартиру в новобудові, поки Ви не отримали Свідоцтво про державну реєстрацію права власності на Вас - турбуватися треба.

Поки Ви не власник - Ви повністю поділяєте ризики тих, кому повірили, і через кого вклали свої гроші в будівництво будинку. Виходить так, що до визнання і оформлення на Вас власності Ви повинні буквально молитися на Забудовника - погано йому, погано Вам.

Висновок: якщо є можливість оформити право власності раніше, ніж Вам обіцяно продавцем - оформляйте, повірте досвіду, це позбавить Вас від багатьох проблем і зробить Вас щасливіше.

Реєстрація права власності на квартиру після Рішення суду

Как только Ваше Решение суда вступило в законную силу Вы можете зарегистрировать свое право собственности на квартиру в Росреестре. Реєстрація проходить в кілька кроків.

• Для початку Ви повинні з'ясувати чи варто Ваша квартира на кадастровому обліку, якщо Так - то від Вас лише потрібно надати в Росреестр (раніше - Реєстраційна Палата) Рішення суду, сплатити держмито і якщо квартира іпотечна, а кредит ще не виплачений - комплект документів від банку .
• Якщо квартира на кадастровому обліку ще не варто, то має бути її на нього поставити. Це процедура займає в середньому близько місяця і носить технічний характер - Ви шукаєте організацію, яка виробляє обмір квартири і готує диск з описом квартири для кадастрової палати, після того як вони все зроблять, від Вас буде потрібно подати отриманий диск в кадастрову палату і через 2 3 тижні квартиру поставлять на кадастровий облік. После можно идти в Росреестр и регистрировать на себя право собственности на квартиру.

Важливо - якщо квартира на кадастровому обліку не варто, то Росреестр не зможе зареєструвати Ваше право власності на квартиру!

Якщо квартира коштує на кадастровому обліку, термін оформлення прав за Рішенням суду в Росреестра займе в середньому 10-15 днів, якщо на кадастр квартира не варто - в залежності від швидкості роботи кадастрового інженера і співробітників кадастрової палати термін подовжиться до декількох місяців.

Як Вам тепер стало зрозуміло, оформлення власності на квартиру в новому будинку - процес не швидкий і в сучасних умовах - швидше за необхідний. Думаю не менше половини покупців квартир в новобудовах проходять через суди ... і це показник.