Виділення і продаж частки в квартирі як все зробити за законом

Головна »Юридична» Виділення та продаж частки в квартирі

Розділ нерухомості може бути проведений після попередньої домовленості про параметри часток кожного власника. Якщо подібна угода відсутня, частки будуть розподілені в рівній мірі. У цій статті ви дізнаєтеся про процес виділення і продажу частки в квартирі і різні нюанси, пов'язані з такою угодою.

• При наявності мирової угоди учасників їхня пайова майно може бути поділене між ними;
• Кожен з учасників має право на виділення своєї частки зі спільного майна;
• При відсутності мирної угоди про умови розділу, кожен учасник має право претендувати на виділення частки в судовому порядку або вимагати її компенсації в грошовому еквіваленті.

Одним з варіантів в даному випадку є укладення угоди про встановлення часток, що вимагає стандартний пакет документів:

Відповідно до статті 250 ЦК України в процесі відчуження частки необхідно дотримати правило переважної покупки, тобто інші власники часткою мають першочергове право на викуп даної нерухомості. Для цього необхідно проінформувати їх про продаж (листом з повідомленням про вручення) з роз'ясненням як ціни, так і інших умов угоди.

• Якщо протягом 30 днів відповіді від власників не надійшло, то продавець має право реалізовувати власну частину майна на власний розсуд.
• Відмова від пропонованих умов покупки повинен бути завірений нотаріально або в Росреєстрації.

Продаж частки нерухомості за всіма правилами

Основна складність операції з продажу частки в квартирі складається в неможливості визначення чітких меж володіння кожного власника, так як не існує документа, що фіксує ці параметри.

Навіть в тому випадку, якщо власник своєї частки проживає в певній кімнаті, це ще не означає, що він є її власником.

Цивільний кодекс визначає 2 типу спільної власності на житлову нерухомість:

1. Спільна, коли частки не визначені. (Найчастіше характерно для спільної власності подружжя, які купують нерухомість в шлюбі або для квартир, оформлених у власність на зорі приватизації).
2. Часткова, коли для кожного з власників встановлена ​​певна частка.

Випадки, коли один з власників виявляє бажання продати свою частку, досить поширені, адже на той може бути маса причин:

• відсутність потреби у володінні часткою нерухомості, наприклад, при наявності свого окремого житла;
• неможливість спільного проживання з іншими власниками житла і т.д.

Основні аспекти виділення частки в квартирі

До початку операції слід розділяти 2 поняття:

1. Дозвіл на продаж нерухомості (таким, що суперечить 35 статті Конституції України у зв'язку з тим, що власник частки в квартирі не може юридично заборонити іншому власнику розпоряджатися майном на свій розсуд);
2. Право переважної купівлі частки (зобов'язується продавця повідомляти інших власників про свій намір здійснити операцію).

Зразок повідомлення про продаж частки квартири

Часом інші власники часткою даної нерухомості ухиляються від вручення повідомлення, а Федеральна Реєстраційна Служба відмовляє в реєстрації угоди без підтвердження їх інформування про угоду.

Так що, в разі продажу своєї частки нерухомості право переважної покупки і стає своєрідним схваленням угоди.

У випадках, коли одна з часткою належить неповнолітньому, в процес втручаються органи опіки, які вирішують питання про дозвіл на продаж. При підозрах на те, що угода зможе погіршити умови проживання неповнолітнього або порушить його права, опіка винесе рішення про відмову в продажу.

Порядок оформлення продажу частки нерухомості

На сьогоднішній день існує 3 схеми оформлення часткою, що застосовуються в тих випадках, коли інші власники чинять опір при продажу:

1. Договір дарування частки цілком, що представляє собою удавану угоду, що маскує купівлю-продаж майна.
2. Дарування мікродолі в поєднанні з договором купівлі-продажу її залишку. Таким чином, новий власник мікродолі отримує своє переважне право викупу, ніж та негайно користується, підписуючи основний договір купівлі-продажу.
3. Заставна схема, для здійснення якої підписується договір позики, що гарантує продавцеві всю суму від продажу, а закладає частку в якості забезпечення за цим договором. Після реєстрації угоди заставу анулюється, а частка передається у власність заставоутримувача.

Всі ці складності з оформлення продажу частки нерухомості обумовлені тим, що нерозділена квартира набагато вигідніша для продажу, ніж продаж окремо її часткою. Проблема лише в тому, що найчастіше власник решті інший частки не тільки не хоче продавати свою частку разом, але і не бажає викупити її собі у власність за ринковою ціною, намагаючись її знизити будь-якими методами.

Судовий порядок вирішення спорів при продажу часток

Найпоширеніша ситуація - це пред'явлення позову про усунення перешкод в доступі в оспорюване приміщення та визначення порядку користування нерухомістю, якщо існує така можливість (наприклад, при існуванні ізольованої кімнати, що відповідає за площею розміром частки в квартирі).

Але навіть у разі задоволення судового позову, на практиці власник спірної частки може тільки один раз потрапити на свою територію за допомогою судових приставів. Згодом йому все одно доведеться боротися з учиняти незручності співвласниками самостійно.

У разі відчуження проблемної частки третій особі, всі судові розгляди доведеться починати спочатку, так як мав місце факт зміни власника частки. І в даному випадку рішення суду може бути іншим, так як у нового власника може перебувати у власності інша нерухомість або інші фактори, що вплив на підсумковий вердикт.

Таким чином, варто завжди пам'ятати про те, що частка в квартирі з декількома власниками - це завжди додаткові труднощі в проведенні будь-яких угод.

Тому продаж частки нерухомості третім особам в разі перешкод з боку інших власників - це найбільш розумний варіант.

Можливі покупці часткою нерухомості

Попит на частку в квартирі, як правило, формується наступними групами осіб:

• Фізичні особи, які набувають частку нерухомості для користування її за прямим призначенням. Як правило, виявляють інтерес до тих часток, які, теоретично, можуть бути виділені за рішенням суду.
• Рейдери-професіонали, які згодом захоплюють квартиру цілком, примушуючи інших власників до продажу своїх часток за нав'язаними «загарбниками» умов.

Розмір реальної ринкової вартості частки

Як правило, простий розрахунок, заснований на ринковій вартості житлоплощі, не може стати реальною продажною ціною частки квартири.

Справжня ціна зазвичай зменшується за рахунок тих потенційних проблем, з яким може зіткнутися новий власник частки нерухомості.

У Москві ціна частки в квартирі може дорівнювати 60-70% від вартості кімнати в комунальній квартири тієї ж площі. Додаткова знижка в 20-40% може стати вагомим аргументом на користь придбання частки в квартирі, з огляду на всі майбутні труднощі.

З огляду на низький попит на такий вид нерухомості, можна здійснити продаж безпосередньо ріелтору, але ціну доведеться встановити вже на рівні 30-50% від розрахункової.

Поділіться з колегами: