Укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна без посередників

Об'єкт нерухомого майна, що знаходиться у власності, є для кожного однією з головних матеріальних цінностей. Придбання об'єкта нерухомості (квартири) здійснюється, як правило, за допомогою укладення договору купівлі-продажу, який має високу значимість для осіб, які беруть участь в угоді.

Для того щоб правильно продати або купити квартиру, кожному з нас необхідно володіти елементарними знаннями про порядок укладання і виконання договору купівлі-продажу.

Так, виходячи з положень чинного цивільного законодавства Укаїни, за договором купівлі-продажу нерухомого майна продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти вказане майно та сплатити за нього певну сторонами ціну.

Сторонами договору купівлі-продажу є продавець і покупець нерухомого майна. Продавцем об'єкта нерухомості, як правило, виступає його власник, або - уповноважена особа (наприклад, продаж об'єкта нерухомості здійснюється за нотаріально посвідченої довіреності), покупцем може бути будь-яка особа.

Договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання зазначеної форми тягне недійсність договору купівлі-продажу (ст.550 ЦК України).

Чинне законодавство не встановлює обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомим майном. Згідно з пунктом 3 статті 81 ГК РФ, у випадках, передбачених законом або угодою сторін, угода, що тягне виникнення, зміну або припинення прав на майно, які підлягають державній реєстрації, має бути нотаріально посвідчений.

Нотаріальне посвідчення угод, що тягнуть за собою виникнення, зміну або припинення прав, що підлягають державній реєстрації, потрібно лише у випадках, передбачених законом або угодою сторін. При цьому на даний момент не передбачено обов'язкове нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу. Тим часом, сторони можуть в добровільному порядку передбачити нотаріальне посвідчення, відбивши цю умову в самому договорі.

Які заходи необхідно вжити покупцеві при укладенні договору купівлі-продажу квартири? Судова практика показує, що найбільш вразливою стороною зазначеної угоди є покупець (наприклад, несе ризики настання правових наслідків, пов'язаних з наявністю прав третіх осіб на квартиру і т.д.). Перед укладенням договору купівлі-продажу, покупцеві необхідно запросити у продавця правоудостоверяющій документ щодо об'єкта нерухомого майна, що підлягає відчуженню (свідоцтво про державну реєстрацію права); запросити в уповноваженому органі виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним на придбаний об'єкт нерухомості; упевнитися, що купується квартира вільна від прав третіх осіб і т.д.

Що обов'язково повинно бути вказано в договорі купівлі-продажу квартири? Законодавством передбачено суттєві умови договору купівлі-продажу нерухомості, без дотримання і узгодження яких, зазначений договір вважається неукладеним.

По-перше, це сторони договору - продавець і покупець (ПІБ, паспортні дані, місце проживання) Якщо договір укладається не власником квартири або не покупці, в договорі вказуються підстави, за якими визначена в договорі купівлі-продажу особа діє від імені правовласника (продавця ) або покупця (нотаріально засвідчене доручення з певним колом повноважень).

По-третє, визначено ціну та порядок оплати за договором (вартість об'єкта нерухомого майна, що підлягає відчуженню). Вартість об'єкта нерухомості визначається угодою сторін договору.

По-четверте, договір повинен містити перелік осіб, які зберігали право користування житловим приміщенням після його відчуження. Якщо право продавця обмежене (обтяжене), це також в обов'язковому порядку відображається в договорі. При відсутності в договорі вказівки на наявність таких обмежень, є підстава для відмови в державній реєстрації переходу права власності.

Крім цього, сторони можуть передбачити додаткові умови договору (порядок передачі об'єкта, терміни звільнення квартири продавцем і т.д.).

Так, державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви правовласника, сторін договору або уповноваженого ним (ними) на те особи за наявності у неї нотаріально посвідченої довіреності.

До заяви про державну реєстрацію прав повинні бути додані документи, необхідні для її проведення. Разом із заявою про державну реєстрацію прав та іншими представленими для державної реєстрації прав документами представляється, якщо інше не встановлено федеральним законом, документ про сплату державного мита (п.2, 4 ст.16 Закону про реєстрацію).

При цьому заява про державну реєстрацію прав та інші документи, необхідні для державної реєстрації прав, можуть бути подані заявником особисто або за допомогою поштового відправлення з оголошеною цінністю при його пересиланні, описом вкладення та повідомленням про вручення. Вимоги до форми документів, які направляються за допомогою поштового відправлення визначені пунктом 2 статті 16 Закону про реєстрацію.

Відповідно до пункту 1 статті 13 Закону про реєстрацію, в ході проведення державної реєстрації прав, здійснюється правова експертиза представлених документів і перевірка законності угоди. Документи, представлені на державну реєстрацію прав повинні відповідати вимогам, що пред'являються статтею 18 Закону про реєстрацію. Рішення про наявність чи відсутність підстав для державної реєстрації прав приймається державним реєстратором за результатами правової експертизи.

Матеріал підготовлений Мухіної С.Н. провідним фахівцем-експертом відділу правового забезпечення