Статті про оціночну діяльність

Відбуваються в Укаїни процеси переходу до ринкової моделі економіки відродили право приватної власності і свободу підприємництва, що дозволяють суб'єктам ринку володіти, розпоряджатися і користуватися об'єктами нерухомості: будівлями, спорудами, а також земельними ділянками різного цільового призначення.

Необхідною елементом ринкової економіки виступає інститут незалежної оцінки власності, без якого неможливі становлення права власності і демократизація економічного життя.

В першу чергу це стосується ринку нерухомості, розвиток якого може визначити в найближчій перспективі характер змін всієї економіки. Земля є природною основою ринку нерухомості.

Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере свій початок з часів римського права. У поняття нерухомого майна входять фізичні об'єкти з фіксованим місцем розташування в просторі і все, що невіддільне з ними пов'язано як під поверхнею, так і над поверхнею землі або є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси і вигоди, зумовлені володінням об'єктами.

Процес оцінки нерухомості передбачає чітке визначення власне об'єкта оцінки, його ідентифікацію, встановлення оцінюваних прав, обґрунтування вибору інформаційної бази при проведенні розрахунків і зведення до мінімуму різних припущень і припущень щодо використовуваних в розрахунках даних.

У Цивільному кодексі Укаїни (далі - ГК РФ; ст. 130) дається чітке визначення терміна «нерухома річ»: «До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто. е. об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва ».

Відмінною рисою рухомого майна є можливість його переміщення без шкоди йому самому або об'єктам нерухомості, з якими воно пов'язане.

Важливе значення мають встановлені ст. 130 ГК України три критерії віднесення об'єктів цивільних вдачу до нерухомого майна:

природні властивості - земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти ( «нерухомість за природою»);
фізичні властивості - міцний зв'язок із землею (неможливість переміщення без невідповідного збитку їх призначенню) - ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва;
об'єкти, зазначені в законі, - повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти ( «нерухомість згідно із законом»), Нерухомістю визнається і особливий об'єкт цивільних прав - підприємство як майновий комплекс (ст. 132 ЦК України).

Таким чином, будь-який об'єкт нерухомої власності складається з фізичних елементів (земельної ділянки, будівель і інших об'єктів) і юридичних прав на них, які повинні бути узаконені, а саме:

межі земельної ділянки повинні бути визначені (відзначені межовими знаками або іншим чином на місцевості);
встановлені права власності на інші речові права на земельну ділянку та розташовані на ній будівлі, споруди та інші об'єкти нерухомості;
дані про об'єкти нерухомості повинні бути зареєстровані в державному кадастрі нерухомості.

Отже, необхідно розрізняти поняття нерухомості як сукупності фізичних об'єктів (землі і всього, що з нею нерозривно пов'язане) і нерухомої власності, що включає крім матеріальних об'єктів інтереси, переваги і права, пов'язані з власністю на ці об'єкти. Власність являє собою сукупність приватних прав, що включають володіння, розпорядження та користування (рис. 1.1).

У Міжнародних стандартах оцінки (МСО) дається таке визначення нерухомого майна: «Нерухоме майно являє собою інтерес в нерухомості. Цей інтерес зазвичай оформляється у вигляді офіційного документа, такого як документ про передачу правового титулу або договір оренди. Тому майно юридичне поняття, відмінне від поняття нерухомості, яке відноситься до фізичного активу. Нерухоме майно охоплює всі права, інтереси і вигоди, пов'язані з власністю на нерухомість. На противагу цьому нерухомість охоплює саму земельну ділянку, всі речі, природним чином існуючі на земельній ділянці, на всі речі, приєднані до земельної ділянки, такі як будівлі і поліпшення на ньому ».

Права на нерухоме майно визнаються для цілей оцінки тільки за умови державної реєстрації їх виникнення, переходу і припинення. Реєстрація прав на спонукувані речі не потрібно, крім випадків, спеціально встановлених в законодавстві.

Для цілей державної реєстрації опис та індивідуалізація об'єкта нерухомого майна, встановлення характеристик, які дозволяють однозначно виділити його з інших об'єктів нерухомого майна, здійснюються за допомогою кадастрового і технічного обліку (інвентаризації).

На відміну від землі як природного ресурсу об'єктом майнових, цивільних відносин є земельна ділянка. Земельною ділянкою як об'єктом земельних відносин є частина поверхні землі, кордони якої описані і засвідчені в установленому порядку. Державний кадастровий облік полягає в описі і індивідуалізації в Єдиному державному реєстрі земель
земельних ділянок, в результаті чого кожен з них отримує такі характеристики, які дозволяють однозначно виділити його з інших земельних ділянок і здійснити його якісну та економічну оцінки. ЗК України також встановлено, що об'єктом купівлі-продажу, оренди можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік (ст. 30, 32, 37).

Земельна ділянка як об'єкт цивільних прав гаків, яким він врахований в Єдиному державному реєстрі земель Моментом виникнення або моментом припинення існування земельної ділянки як об'єкта державного кадастрового обліку у відповідних межах є дата внесення відповідного запису до Єдиного державного реєстру земель.

Отже, під об'єктом нерухомої власності розуміється сукупність фізичних об'єктів і юридичних прав на них. Невід'ємними частинами єдиного об'єкта нерухомості, крім земельної ділянки, можуть бути:

будівлю (споруду) або група будинків (споруд), розташованих на цій ділянці, підземні споруди, що відносяться до даної ділянки;
відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження;
інженерні споруди і мережі, що здійснюють підключення земельної ділянки і знаходяться на ній будівель (споруд) до об'єктів інфраструктури кварталу або міста. Сюди ж відносяться частки власності в об'єктах інженерної інфраструктури, які перебувають у спільній експлуатації власників нерухомості кварталу або міста;
стаціонарні споруди благоустрою території ділянки:
елементи господарського, транспортного та інженерного забезпечення, які стосуються даного об'єкту нерухомості, але розташовані поза межами його земельної ділянки;
інші об'єкти, які в сукупності з перерахованими вище компонентами нерухомості становлять нерозривна конструктивне або функціональне ціле.

У ринковій економіці земля як непоправний природний ресурс має особливий юридичний статус і одночасно виконує наступні функції:

Земельна ділянка - частина поверхні, яка має фіксовану кордон, площа, місце розташування, правовий режим та інші характеристики, що відображаються в Державному кадастрі нерухомості і документах державної реєстрації прав на землю.

При оцінці земельної ділянки необхідно враховувати всі поліпшення, які дозволяють його ефективно використовувати.

Покращення - все зміни неосвоєної земельної ділянки, що є результатом діяльності по його перетворенню для подальшого використання.

Покращення діляться на зовнішні і внутрішні. До зовнішніх поліпшень в населених пунктах відносять пристрій вулиць, тротуарів, дренажних і інженерних мереж. Внутрішні поліпшення - будівлі, споруди, внутрішній ландшафт, водопровід, каналізація, доріжки та інші об'єкти, наявні на території ділянки.

У Земельному кодексі Укаїни встановлений принцип єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів. Згідно з цим принципом всі міцно пов'язані із земельною ділянкою об'єкти слідують долю земельної ділянки (ст. 1 ЗК РФ). При переході права власності на будівлю або споруду до власника будівлі переходять права на земельну ділянку, що визначаються угодою сторін (ст. 273 ЦК України).

Таким чином, намічений перехід до єдиного об'єкту нерухомості, що включає земельну ділянку і все поліпшення.

В сучасних условіяхУкаіни земля є одним з найбільш складних об'єктів економічної оцінки в складі нерухомості, що обумовлено:

специфікою даного об'єкта;
нерозробленістю нормативноправовий бази;
нерозвиненістю земельного ринку в країні.

Специфіка і унікальність землі як об'єкта оцінки визначається наступним: