Стара квартира в залік нової, програми із заліку вторинного житла

На первинному ринку нерухомості завойовує нові позиції схема, вже застосовується в інших областях, наприклад, при покупці автомобіля. Йдеться про таку угоду як «стара квартира в залік нової». Суть її на перший погляд дуже проста: віддати свою стару квартиру компанії забудовнику і отримати в обмін нову. Для того щоб зрозуміти кому підходить ця програма і в чому її плюси і мінуси слід розбиратися в тонкощах уважніше.

Схема «стара квартира в залік нової» в загальних рисах виглядає так: покупець, який бажає придбати житло в новому будинку, звертається до забудовника і вибирає квартиру. Дана нерухомість резервується для клієнта, при цьому її ціна фіксується. Продажем старої квартири займається агентство-партнер забудовника, комісійні ріелтора оплачує також будівельна компанія. Завдання агентства реалізувати нерухомість за ринковою ціною.

Вартість квартир на вторинному ринку можна порівняти з новобудовою і вище, ніж в будинку, що будується. Тому охочих позбавиться від старого житла і отримати нове досить, адже й якість нерухомості нових будинком в більшості випадків істотно перевищує таке в радянських будівлях. Як старого житла передаються забудовнику не тільки окремі квартири, а й кімнати. Зрозуміло, що не кожна угода відповідає програмі з заліку вторинного житла, і багато клієнтів від неї відмовляються. По-перше, беручи участь в програмі по заміні старої квартири, людина позбавляється можливості самостійно вибирати агентство нерухомості, і змушений обмежуватися партнерами будівельної компанії. По-друге, купувати квартиру в проекті, що знаходиться на стадії котловану може далеко не кожен. Житло у покупця в більшості випадків одне, а тулитися на знімних квартирах бажання немає, тому найбільш затребувані будинки зі швидким терміном здачі. У цьому випадку покупець має можливість майже відразу переїхати в нову квартиру.

Умови програми поступово змінюються, стаючи привабливіше для клієнтів. Наприклад, раніше в таких угодах не брали участь банки, зараз банкіри стали усвідомлювати перспективність напрямку, і на ринку з'являються нові пропозиції вже за участю банківських структур. Головною ж проблемою залишається неможливість багатьох сімей покинути квартиру до тих пір, поки їх нова квартира не стане придатною для проживання. Варто врахувати, що офіційно заявлені терміни здачі новобудови дуже часто відрізняються від реальних, і бажання обміняти квартиру у покупців сходить нанівець. Рішення знайшлося і для цієї проблеми: клієнт отримує іпотечний кредит в банку, але при цьому і далі живе в квартирі, що знаходиться тепер в заставі у банку, до здачі будинку в експлуатацію. І тільки після переїзду в нову нерухомість, продає вторинне житло. Отримані гроші йдуть на погашення кредиту.

Ще однією важливою проблемою є необхідність продати квартиру в дуже стислі терміни. Іноді відводиться лише 3-4 місяці. Реалізувати нерухомість можна, звичайно, і за такий короткий термін, але ось ціну доведеться істотно знизити. Деякі забудовники і банки, розуміючи, що відлякують величезна кількість клієнтів такими кабальними умовами, встановлюють більш прийнятні терміни від 6 до 9 місяців.

За запевненням банкірів вартість наявної нерухомості у клієнта не відіграє ключової ролі для прийняття рішення. Як і раніше, головним чинником для схвалення іпотечної позики залишається підтверджений дохід. Крім того необхідно мати певні накопичення, так як і у банків, і у більшості будівельних компаній програмами передбачено початковий внесок в 10% від вартості квартири. Тому нова схема кредитування залишиться недоступною для сімей без накопичень і з низьким доходом.

Для кого підійде схема по заліку вторинного житла? Якщо зробити розрахунки, використовуючи ставки найбільш популярних програм кредитування, то вийде, що в тому випадку, коли різниця в ціні між продаваної і купується квартирою невелика, дана схема чудово працює і економить гроші клієнта, навіть якщо взяти до уваги той факт, що доведеться тимчасово знімати житло. У будь-якому випадку це вигідніше платити відсотки з відсутньої суми, ніж щомісяця переплачувати за повний кредит. Але, якщо різниця у вартості нерухомості велика, то залік втрачає свою привабливість. Щомісячні платежі при заліку і без нього відносно один одного будуть відрізнятися не сильно. Економія буде і при такому варіанті, але заради неї опинитися на знімній квартирі захоче не кожен.