Що робити, якщо часткові власники житла посварилися
Що робити, якщо часткові власники квартир більше не хочуть жити «однією сім'єю», або це просто чужі люди? Як вчинити, якщо мирно користуватися житлом, не заважаючи один одному, вже не виходить?
Кімнату на замок - через суд
Тоді одному або кільком співвласникам залишається звертатися до суду з позовом про визначення порядку користування квартирою (ГК РФ, ст. 247, ч. 2). У рішенні суду буде визначено, які приміщення в «часткової» квартирі будуть вважатися спільним майном в спільному користуванні всіх, а які «закріплені» за кожним. На підставі цього рішення, яке набрало законної сили, кожен з власників отримає «залізобетонне» право нікого з інших співвласників в «закріплену» за ним кімнату не впускати.
Вирішуючи, кому який кімнатою користуватися, суддя не обов'язково стане строго виходити зі співвідношення часток власників і, відповідно, житлової площі, на яку кожен з них може претендувати. Та й у багатьох випадках це просто неможливо.
Але якщо один із співвласників за рішенням суду отримає в користування житлової площі більше, ніж повинно бути виходячи зі співвідношення часток, інші мають право отримувати від нього компенсацію (ГК РФ, ст. 247, ч. 2). Зобов'язати виплачувати гроші за користування «наднормативними» квадратними метрами і визначити суму також може суд. Як правило, зразковим орієнтиром стає вартість комерційного найму житла в даному районі.
Однак при складанні подібних позовів пайовою власникам житла варто враховувати важливий нюанс: суміжні кімнати, як правило, визнаються спільним майном всіх співвласників. Якщо з урахуванням цього поділити квартиру по справедливості не вийде (наприклад, в ній всього дві кімнати, і одна з них прохідна), то і суд розсварилися співвласникам, швидше за все, не допоможе.
«Подарувати з винагородою»
Не варто виключати і такого розвитку конфліктної ситуації, при якому один із співвласників захоче продати свою частку в квартирі. Досить часто покупцем таких часток виступає «квартирне рейдер» (нерідко із суттєвою знижкою), який потім різними способами змушує інших власників продати йому решта частки мало не за безцінь.
Формально продати частку без повідомлення інших власників не можна. Більш того, співвласники мають переважне право її купівлі на тих же умовах і за тією ж ціною, що продавець запропонував іншому покупцеві (ГК РФ, ст. 250).
При продажу одним із власників своєї частки інші співвласники повинні підписати і завірити у нотаріуса письмову відмову від переважного права купівлі або повинні бути належним чином повідомлені (тоді продавець отримає право здійснити операцію через місяць після повідомлення). Інакше Росреестр не зареєструють перехід права власності.
Однак проти такої поведінки існує законне «протиотруту». Продавець може відправити повідомлення рекомендованим листом з повідомленням про вручення одержувачу за допомогою нотаріуса.
Таке свідоцтво дозволить Росреестр зареєструвати продаж частки в квартирі без письмової відмови іншого власника, якщо з моменту видачі даного документа пройшло більше місяця.
Однак є й інші, більш радикальні способи обійти вимогу закону про повідомлення інших співвласників при продажу. Наприклад, формально продавець і покупець можуть укласти договір дарування. Обов'язкове повідомлення в таких випадках, згідно із законом, не потрібно. А передачу грошей з боку «обдаровуваного» часткою можна зробити за допомогою закладки коштів в банківську комірку з правом доступу до неї «дарувальника» на певних умовах.
Зрозуміло, по суті, така угода «дарування» буде перетворений, а значить, незаконною. Але постраждалі співвласники зможуть добитися справедливості в суді далеко не завжди. Факт удаваного правочину не так просто незаперечно довести.
Тому рада пайовою власникам житла один: нехай і з труднощами, але приходити до необхідних компромісів і домовлятися. Інакше все ризикує обернутися тим, що «чемодан без ручки» - квартиру в спільному володінні - доведеться просто «кинути».