Розірвання договору з ініціативи орендодавця цивільне право
Фактично лист це відображення характеру звертається. Помічник мимоволі формує думку про підписала, що вклав власні погляди, вивчаючи документ і його сенс. У проблемах, якщо відповідь формується від інтелектуального стану це трапляється архі важливим. Скласти правильний шаблон у адвоката влетить в копієчку. Тому що це не легка праця, що не можливий без досвіду.
Ні компанія, ні ІП, які орендують офісні приміщення, ні сам орендар не можуть передбачити обставини, які змусять їх розірвати договірні зобов'язання по найму нерухомості. Причин, які призводять до подібних кроків, безліч: переїзд в свій власний офіс або більш великий, ліквідація фірми, відсутність грошових коштів і т.п. У орендодавця теж знайдеться з десяток причин для дострокового розірвання угоди.
Все починається з договору
Умови найму, оформлені договором, повинні містити вказівку на термін, протягом якого приміщення чи інше майно будуть перебувати в оренді. І, якщо тривалість дії договору не вказана, то обидві сторони мають законне право розірвати договір без втручання судової інстанції.
При конкретики терміну власник приміщення повинен включити в договір вказівку на можливість односторонньої відмови в позасудовому порядку, інакше обов'язково виникнуть складності. Завдання орендодавця попередити наймачів про розірвання договору оренди приміщення за 3 місяці, хоча сторони можуть закласти в угоду свій варіант строків повідомлення.
Якщо договір, укладений на визначений строк не містить пункту про розірвання оренди, то ст. 620 ГК України вказує на необхідність вирішення питання в суді. Разом з тим, цивільне законодавство (ст.450) допускає позасудове розірвання договору при наявності відповідного пункту в тексті угоди.
Підстави розірвання договору
Найбільш часто орендодавець відмовляється від договору оренди при порушенні орендарем закладених в ньому умов користування майном.
Це найбільш загальне підставу, на яке посилаються в позовній заяві власники приміщень або іншої власності, переданої в оренду. Однак для суду узагальнення неприпустимо. Тому, наприклад, нецільове, на думку орендодавця, використання орендованого торгового приміщення, коли орендар надає частину площі для суборенди іншим торгуючим фірмам, не буде підставою для суду, оскільки не порушує договірного призначення нерухомості.
Найчастіше підставою для відмови від договору і позитивного рішення за позовною заявою орендодавця є порушення умов угоди по ремонту, реновації, майна або пункту про заборону подібних робіт. Подачі позову передують претензійні кроки, тобто напрямок письмового попередження орендаря.
Розірвання договору оренди з ініціативи орендаря
Дострокове розірвання договору оренди з ініціативи орендаря може бути здійснене з таких підстав:
- орендодавець затримує передачу майна в користування орендарю, або препядствует процесу користування майном відповідно до вимог договору та призначенням
- майно, передане орендарю в користування, має суттєві недоліки, які ускладнюють або унеможливлюють використання майна. При цьому недоліки не були застережені до підписання договору і не могли бути виявлені під час приймання майна
- орендодавцем не провадиться (якщо є) капітальний ремонт майна в певних договором терміни
- майно прийшло в стан, не придатний для його використання, з незалежних від орендаря причин
Дострокове розірвання договору з ініціативи орендаря регулюється статтею 620 ГК РФ, глава 34, а також умовами договору оренди, в якому можуть бути прописані додаткові підстави і / або ковенанти, при невиконанні яких у орендаря з'являється право вимагати розірвання договору.
повернення завдатку
Цивільним кодексом передбачені наступні інструменти забезпечення виконання зобов'язань: застава, утримання майна боржника, поручительство, банківська гарантія, завдаток та інші способи, передбачені законом та умовами договору. У практиці, найбільш популярним інструментом є завдаток, який орендар вносить орендодавцеві. У разі, якщо розірвання договору буде здійснене за ініціативою орендаря, але без пред'явлення їм претензій орендодавцю, задаток не повертається. Тому слід уважно вивчити положення договору в цій частині, для розуміння наслідки розірвання договору, в разі, якщо не вдасться довести провину орендодавця.
Припинення договору оренди з ініціативи орендодавця
Зазвичай для розірвання договору оренди, як і будь-якого іншого договору, необхідна взаємна згода обох його сторін. Але закон передбачає випадки, коли орендодавець має право розірвати договір за власним бажанням.
Припинення договору в зв'язку із закінченням терміну
Договір оренди, укладений на певний термін, припиняється із закінченням цього терміну. Тут слід враховувати, що відповідно до статті 558 Цивільного кодексу Республіки Казахстан (Особлива частина) якщо орендар буде продовжувати користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір буде вважатися поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.
Розірвання договору, укладеного без зазначення строку (на невизначений термін)
Договір, який не передбачає терміну дії та інших підстав припинення, може бути розірваний однією стороною повсякчас з попередженням іншої сторони не менше ніж за три місяці (за місяць при здачі житла, в якому проживає власник).
Підстави одностороннього розірвання договору орендодавцем
В односторонньому порядку орендодавець має право вимагати розірвання договору в наступних випадках (пункт 2 статті 556 Цивільного кодексу):
Розглянемо зазначені підстави докладніше.
Порушення умов договору
Перше вказане підставу для розірвання договору передбачає, що при істотному порушенні умов договору або призначення майна орендодавець повинен письмово попередити орендаря і тільки, якщо він не усуне порушення в розумний термін, договір може бути розірваний. Істотним порушенням в даному випадку може бути таке порушення будь-якої умови договору, знаючи про який орендодавець не погодився б укладати договір оренди. Наприклад, постійний шум в квартирі, скарги сусідів, використання квартири як офіс замість житла і т.п. Розумний строк - це термін протягом якого у орендаря є можливість усунути недоліки. Вручаючи письмове попередження, необхідно заготовити два його примірники та попросити орендаря розписатися в отриманні в екземплярі орендодавця. У разі відмови від підпису, факт вручення можна засвідчити підписами свідків (наприклад, сусідів).
Погіршення орендованого майна
Якщо орендоване майно погіршено, пошкоджено або втрачено, в цьому повинна бути умисна або необережна вина орендаря або осіб, які проживають з ним. Орендар не буде нести відповідальності за погіршення, завдані, наприклад, при затоці квартири сусідами, або при нальоті грабіжників, але довести свою невинність зобов'язаний.
Невнесення орендної плати
Згідно із законом орендодавець змушений дочекатися поки орендар не заплатить орендну плату більше двох разів і тільки після цього вимагати розірвання договору.
Порядок розірвання договору
Якщо після виявлення зазначених порушень орендодавець запропонує орендареві покинути орендоване приміщення або повернути майно, а останній погодиться, то буде мати місце розірвання договору за угодою сторін.
Однак в разі, якщо орендар відмовиться добровільно виконати вимогу орендодавця, то відповідно до статті 401 Цивільного кодексу (Загальна частина) договір може бути розірваний тільки судом.
У будь-якому з описаних вище випадків орендодавець повинен дати орендарю розумний строк для виправлення недоліків (пункт 2 статті 556 Цивільного кодексу).
До того ж вимога про розірвання договору може бути заявлено до суду тільки після одержання відмови іншої сторони на письмову пропозицію розірвати договір або якщо відповідь не отримана в термін, зазначений в самому реченні пропозиції а якщо термін для відповіді не було вказано, то в 30-денний термін.
Відмова орендаря передати орендоване майно
Бувають випадки, коли навіть при наявності у власника незаперечних підстав до розірвання договору. орендар відмовляється з тих чи інших причин від повернення орендованого майна або виселення з займаного приміщення. Звернення в поліцію в даному випадку не допоможе, а самостійне вилучення і звільнення майна, вторгнення в житло можуть бути витлумачені як самоуправство. В цьому випадку залишається звернення до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння чи про виселення. Виграти такий позов зазвичай не важко, але рішення суду набагато важче виконати.
Розірвання договору з ініціативи орендодавця
Договір оренди земельної ділянки може бути розірваний за ініціативою орендодавця у разі істотного порушення договору або його неодноразового порушення з боку орендаря. Крім того, підставою для розірвання договору оренди є дії орендаря, що тягнуть за собою псування майна, а також невнесення орендної плати більше 2 разів.
Відповідно до пункту 2 статті 46 ЗК України існують спеціальні підстави для припинення права оренди земельної ділянки за ініціативою орендодавця, а саме:
використання земельної ділянки, що несе за собою зниження родючості і погіршення екологічної обстановки;
неусунення орендарем правопорушень (забруднення грунту, псування, отруєння і
Перераховані підстави підпадають також під дію статті 285 ЦК України «Вилучення земельної ділянки, що використовується з порушенням законодавства», яке поширюється і на власників земельних ділянок. Що стосується таких підстав, як невикористання земельної ділянки, вилучення його для державних і муніципальних потреб, реквізиція земельної ділянки, вони також повторюють відповідні положення, передбачені для власників земельних ділянок (статті 242, 279, 284 ЦК України).
Однак пунктом 9 статті 22 Земельного кодексу було встановлено, що, якщо договір оренди земельної ділянки укладений на термін більше 5 років, розірвання договору на вимогу орендодавця можливо лише на підставі рішення суду при істотному порушенні договору орендарем. Іншими словами, навіть якщо сам договір оренди передбачає право орендодавця в односторонньому порядку розірвати договір оренди, це положення не має правового значення, і договір може бути розірваний за рішенням суду.
Цей пункт вважається спеціальним підставою для дострокового припинення договору оренди. У цьому випадку орендодавець повинен надати суду докази істотного характеру порушень договору. У тому випадку, якщо порушення були усунуті орендарем упродовж розумного строку, факт порушень не може служити підставою для дострокового припинення договору оренди.
Таким чином, спеціальні підстави для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки, передбачені земельним законодавством, спрямовані на збереження земельних ресурсів та є також підставою для вилучення земельних ділянок у власників. При цьому вони не створюють для орендаря більшої загрози в порівнянні з положенням власника. Слід зазначити, що при довгостроковій оренді законодавство дає орендарю додаткові гарантії, встановлюючи обов'язковий судовий процес як перешкоду на шляху одностороннього розірвання договору.