Розірвання договору оренди з ініціативи орендаря

Коли немає необхідності купувати майно у власність, оформляється угода у вигляді договору оренди на предмет тимчасового користування річчю.

Це стосується не тільки нерухомості, автомобілів, але навіть і цілих підприємств. Будь-яка сторона має право припинити взаємини достроково.

У цьому матеріалі ми поговоримо про те, як зробити розірвання договору оренди з ініціативи орендаря.

Дорогі Новомосковсктелі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся в форму онлайн-консультанта справа. Це швидко і безкоштовно!

Дострокове розірвання договору оренди з ініціативи орендаря можливо:

• щодо подальшого взаємною згодою сторін;
• на підставі рішення суду.

Існуюча сьогодні редакція ЦК України передбачає чотири основні причини, за якими саме орендар може ставити перед судом питання про передчасне розірвання угоди.

Однак це не означає, що в орендну угоду не можна перерахувати і інші обставини, в силу яких наймач може наполягати на дострокове припинення відносин по суду. Так, в ст. 620 ГК України прямо прописано, що договір може бути припинений за іншим, передбаченим в ньому підстав.

Які ж підстави для того, щоб орендарю звернутися до суду за достроковим розірванням договору. Першою причиною є небажання орендодавця, незважаючи на документ, передати річ у користування. Це особливо актуально тоді, коли укладення договору і надання майна не збігаються за часом.

Також приводом для припинення договору можуть стати перешкоди, які чинили орендарю в користуванні майном. Наприклад, орендодавець без відома наймача змінює на дверях замки або відключає об'єкт від комунікацій (води і світла).

• при підписанні договору орендодавець не сповістив орендаря про наявні дефекти;
• оглядаючи об'єкт, орендар не мав об'єктивної можливості виявити недоліки при прийомі майна в оренду.

У цій ситуації нерідко суд призначає експертизу. І якщо буде документально встановлено, що неполадки виникли з вини орендаря, то він не зможе не тільки розраховувати на розірвання угоди, а й буде зобов'язаний компенсувати орендодавцю завдані збитки.

Наступним підставою, з яким законодавство пов'язує можливість розірвати договір на прохання орендаря, є ухилення власника майна від обов'язку провести його капітальний ремонт.

В основному, це стосується нерухомості та автотранспорту.

Нагадаємо, що під даним типом ремонту мається на увазі заміна або повна реконструкція основних частин об'єкта.

Зазвичай законодавство покладає зобов'язання з капітального ремонту на орендодавця. Однак в договорі можуть міститися виключення з даного правила. І якщо капітальний ремонт покладено на орендаря, то він в зв'язку з його відсутністю вже не може наполягати на достроковому припиненні договору.

Нарешті, останньою з ГК України причиною для розірвання договору є загибель майна або його псування, що робить неможливим подальше користування об'єктом оренди. При цьому відповідні обставини перебували поза контролем орендаря. Наприклад, це стосується пожежі, стихійних лих та інших непередбачених подій.

Повторимося, що всі перераховані підстави дають право орендарю розірвати договір в судовому порядку.

Однак в будь-який момент сторони можуть припинити відносини між собою з доброї волі. Для цього важливо правильно скласти всі необхідні документи.

Отже, щоб припинити договір оренди, потрібні підстави, передбачені законодавством або договором, а також взаємна згода сторін.

Якщо розірвання оренди відбувається внаслідок порушення зобов'язань іншою стороною, то потрібно зібрати всі необхідні докази.

Також обов'язково документальне підтвердження розриву відносин. Це може бути як рішення суду, так і угоду щодо розірвання договору в добровільному порядку. Однак в будь-якому випадку знадобиться і оформлення акту приймання-передачі, який закріплює повернення майна.

Якщо ж орендна плата була внесена наперед, то можна поставити питання про її повернення за невикористаний термін оренди. У даній ситуації питання вирішується або в судовому рішенні, або в рамках письмової домовленості про припинення оренди.

порядок розірвання

Якщо припинення угоди відбувається в судовому порядку, то подальша процедура багато в чому буде залежати від того, хто буде виступати сторонами договору.

Так, якщо оренда оформлена між звичайними громадянами, то спір буде розглядати районний суд за місцем проживання відповідача (орендодавця).

Коли ж сторонами договору найму є підприємства або індивідуальні підприємці, то справа про розірвання угоди слухає арбітраж.

Якщо мова йде про арбітражному судочинстві, то перед позовом орендодавцю потрібно пред'явити претензію з приводу розірвання договору. Вона розглядається один місяць. І якщо протягом цього часу сторони не прийдуть до компромісу, то подається позов до арбітражного суду.

До позовної заяви додаються копії договору оренди, а також всіх тих доказів, які б підтверджували необхідність його розірвання. Також необхідний і документ щодо внесення держмита (орієнтуватися слід на ставки, встановлені НК Україна за позовами немайнового характеру).

За результатами слухання справи в суді першої інстанції виноситься рішення про розірвання договору, яке може бути оскаржене в апеляцію в місячний термін. Якщо він минув, то договір вважається розірваним після закінчення даного періоду часу. Коли ж була подана апеляційна скарга, то договір вважається розірваним з дня її розгляду.

Після вступу в силу рішення про розірвання договору оформляється документ (акт) на повернення майна.

Розірвання орендного договору без втручання суду

У випадку з мирним припиненням відносин послідовність дій буде наступною.

Спочатку орендар повинен відправити власникові майна письмове повідомлення про небажання більше його орендувати. Зробити це потрібно в рамках термінів, передбачених договором оренди.

На роздуми орендодавцю також відводиться певний час. Якщо воно не обумовлено угодою, то мається на увазі, що орендодавець повинен дати свою відповідь протягом місяця з моменту надходження до нього повідомлення. І якщо власник об'єкта оренди не проти, то наступним кроком буде документальне оформлення відмови від подальшої співпраці.

Для цього сторони повинні підписати угоду з приводу дострокового розірвання договору. У ньому, крім інших відомостей повинні бути зазначені: дата припинення взаємин, відсутність зауважень з фінансових питань, а також претензій за якістю повертається власності. Якщо ж невикористана плата за оренду повертається, то слід прописати терміни здійснення платежу.

Поряд з угодою про припинення угоди складається обов'язково форму акта приймання-передачі, згідно з яким орендар повертає майно орендодавцю.

У цьому документі повинен бути присутнім перелік переданих речей. Крім того має бути зафіксовано, що власник не має претензій щодо якості майна, що повертається.

Угода про припинення договору вчиняється в тій же формі, що і основна угода. Зокрема, якщо оренда була оформлена у нотаріуса, то також фіксується її закінчення.

На завершення даної статті ми наводимо приблизну форму угоди про припинення (розірвання) договору оренди з ініціативи орендаря. Запропонований бланк має універсальний характер і може підійти для всіх типів договору оренди.