Роз’яснення за прямими договорами між ресурсоснабжающими організаціями та власниками приміщень

Роз'яснення за прямими договорами між ресурсоснабжающими організаціями та власниками приміщень.

Міністерство будівництва та житлово-комунального господарства Укаїни вважає за необхідне повідомити наступне.

1. Про надання ресурсоснабжающими організаціями (далі - РСО) комунальних послуг власникам (користувачам) приміщень у багатоквартирних будинках, в яких в якості способу управленіямногоквартірним будинком вибрано управління керуючої організацією, товариством власників житла або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом та укладення відповідних договорів.

Відповідно до пункту 8 Правил №354 виконавцем комунальних послуг може виступати особа з числа осіб, зазначених у пунктах 9 і 10 Правил №354. При цьому період часу, протягом якого зазначена особа повинна надавати комунальні послуги споживачам і має право вимагати від споживачів оплати наданих комунальних послуг, підлягає визначенню відповідно до пунктів 14-17 Правил № 354.

Згідно з пунктом 9 Правил № 354 умови надання комунальних послуг власникам (користувачам) приміщень у багатоквартирному будинку можуть визначатися, в тому числі, в договорах холодного водопостачання, гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, опалення (теплопостачання), які укладаються власниками житлових приміщень у багатоквартирному будинку з відповідною РСО.

Таким чином, РСО у випадках, визначених Правилами № 354, може виступати виконавцем комунальних послуг.

З положень пунктів 14, 15 і 17 Правил № 354 випливає, що РСО, для якої відповідно до законодавства Укаїни про водопостачання, водовідведення, електропостачання, теплопостачання, газопостачання укладення договору зі споживачем є обов'язковим, надає комунальні послуги відповідного виду власникам (користувачам) приміщень в багатоквартирному будинку, в якому в якості способу управління вибрано управління керуючої організацією, товариством власників житла, житловим кооперативом, іншим спеціалізовані м споживчим кооперативом (далі - товариство, кооператив) до дати початку поставки комунального ресурсу за договором про придбання комунального ресурсу (далі -Договір ресурсоснабженія), укладеним керуючої організацією (товариством, кооперативом) з РСО або з дати розірвання договору ресурсоснабженія між керуючою організацією (товариством кооперативом) та РСО.

За відсутності укладених з РСО договорів ресурсоснабженія керуюча організація, товариство або кооператив не можуть здійснювати функції виконавця комунальних послуг.

Таким чином, на підставі пунктів 8, 9, 14, 15, 17 Правил №354 РСО надають комунальні послуги власникам (користувачам) приміщень у тих багатоквартирних будинках, в яких в якості способу управління багатоквартирним будинком вибрано управління керуючої організацією, товариством або кооперативом, в випадках, коли договори ресурсоснабженія між керуючими організаціями (товариствами, кооперативами) і такими РСО не укладені або розірвані. При цьому згідно з пунктами 6-9, 17 Правил 354 надання комунальних послуг власникам (користувачам) приміщень у багатоквартирному будинку в період до дати початку поставки комунального ресурсу за договором ресурсоснабженія з керуючою організацією (товариством, кооперативом) здійснюється РСО на підставі договорів холодного і гарячого водопостачання , водовідведення, електропостачання, опалення, газопостачання з власниками (користувачами) житлових приміщень у багатоквартирному будинку, ув'язнених, в тому числі, шляхом вчинення потре ІТЕЛ конклюдентних дій.

2. Про надання РСО комунальних послуг власникам (користувачам) приміщень у багатоквартирних будинках, в яких в якості способу управління багатоквартирним будинком вибрано управління керуючої організацією, товариством або кооперативом, в разі розірвання договорів ресурсоснабженія, укладених РСО з керуючою організацією (товариством, кооперативом).

Підпункт «а» пункту 30 Правил № 124 передбачає право РСО на односторонню відмову від договору ресурсоснабженія, укладеного з керуючою організацією, товариством або кооперативом, в частині постачання комунальних ресурсами з метою надання комунальної послуги, а також в частині купівлі-продажу (поставки) комунальних ресурсів, споживаних при утриманні спільного майна в межах нормативу споживання відповідного виду комунального ресурсу з метою утримання загального майна в багатоквартирному будинку, - при наявності у таки х керуючої організації, товариства або кооперативу визнаної ними за актом звірки розрахунків або підтвердженою рішенням суду заборгованості перед РСО за поставлений комунальний ресурс в розмірі, що перевищує вартість відповідного комунального ресурсу за 3 розрахункових періоду (розрахункові місяці).

Дана умова має забезпечувати дотримання прав і законних інтересів споживачів, сумлінно виконують свої зобов'язання по оплаті відповідного виду комунальної послуги, в тому числі шляхом надання їм цього виду комунальної послуги РСО аж до укладення договору ресурсоснабженія з іншим виконавцем за змістом Правил № 124 або безпосередньо зі споживачами .

З положень підпункту «а» пункту 30 Правил № 124 в їх взаємозв'язку з положеннями пунктів 14, 15 і 17 Правил № 354 випливає, що з моменту розірвання РСО договору ресурсоснабженія з керуючою організацією, товариством або кооперативом, виконавцем комунальної послуги відповідного виду стає РСО, що тягне право такої РСО укладення нею договорів ресурсоснабженія з власниками (користувачами) житлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Таким чином, з моменту вступу в силу змін до пункту 30 Правил № 124 РСО має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання договору ресурсоснабженія з керуючою організацією, товариством або кооперативом при наявності підстав, передбачених зазначеним пунктом, незалежно від того, чи передбачено укладеним договором ресурсоснабженія право РСО на такий одностороння відмова. При цьому переукладання договорів ресурсоснабженія для включення в нього умов про право РСО на односторонню відмову від договору ресурсоснабженія з підстав, передбачених підпунктом «а» пункту 30 Правил № 124, не є обов'язковим.

Відповідно до частини 17 статті 12 Федерального закону 176-ФЗ договори, укладені до дня вступу в силу Федерального закону 176-ФЗ між власниками, користувачами приміщень в багатоквартирному будинку і РСО, в тому числі при безпосередній формі управління, діють до закінчення терміну їх дії або до відмови однієї зі сторін від виконання договору.

Відповідно до частини 18 статті 12 Федерального закону 176-ФЗ в разі прийняття власниками приміщень в багатоквартирному будинку рішення про зміну способу управління багатоквартирним будинком або про вибір керуючої організації загальними зборами власників приміщень у такому багатоквартирному будинку може бути прийнято рішення про збереження порядку надання комунальних послуг та розрахунків за комунальні послуги (ресурси, необхідні для надання комунальних послуг), який діяв до прийняття рішення про зміну способу управління мног квартирним будинком або про вибір керуючої організації.

4. Про внесення плати за комунальні послуги РСО у випадках надання ними комунальних послуг власникам (користувачам) приміщень у багатоквартирних будинках, в яких в якості способу управління багатоквартирним будинком вибрано управління керуючої організацією, товариством або кооперативом.

Відповідно до частин 5 і 6 статті 155 Житлового Кодексу Укаїни (далі - ЖК РФ) власники приміщень в багатоквартирному будинку, в якому створено товариство власників житла або житловий кооператив, чи інший спеціалізований споживчий кооператив (далі - товариство або кооператив), вносять плату за комунальні послуги товариству або кооперативу.

Відповідно до частини 7 статті 155 ЖК України власники приміщень в багатоквартирному будинку, в якому не створені товариство власників житла або житловий кооператив або інший спеціалізований споживчий кооператив, і управління яким здійснюється керуючою організацією, плату за житлове приміщення і комунальні послуги вносять цієї керуючої організації, за винятком випадків, передбачених частиною 7.1 статті 155 ЖК України та статтею 171 ЖК РФ.

Таким чином, частини 5-7 статті 155 ЖК України встановлюють загальне правило, згідно з яким плата за комунальні послуги повинна вноситися керуючої організації, товариству або кооперативу.

Разом з тим, необхідно звернути увагу, що частиною 5, 6, 6.3, 7 і 7.1 статті 155 ЖК України застосовуються до випадків, коли керуюча організація, що здійснює управління багатоквартирним будинком, товариство або кооператив, уклали в установленому порядку договори ресурсоснабженія з відповідними РСО в цілях надання комунальних послуг.

Положення частин 5,6,7,6.3 і 7.1 статті 155 ЖК України не застосовуються у випадках, коли виконавцем комунальних послуг виступає РСО.

Таким чином, у всіх випадках, коли РСО відповідно до житловим законодавством надає комунальні послуги споживачам в багатоквартирних будинках, якими управляє керуюча організація за договором управління, товариство або кооператив (частини 17 або 18 статті 12 Федерального закону 176-ФЗ, пункти 6 - 9 , 14, 15,17 Правил № 354, пункт 30 Правил № 124), така РСО здійснює всі права і обов'язки виконавця комунальних послуг, передбачені пунктами 31, 32 і 40 Правил № 354, включаючи визначення розміру плати за надані коммуналь ті послуги і виставляння власникам (користувачам) приміщень у багатоквартирних будинках платіжних документів на оплату комунальних послуг із зазначенням розрахункових рахунків РСО.

Відповідно до підпункту «а» пункту 32 та пунктом 40 Правил № 354 РСО, що є виконавцем комунальних послуг, має право вимагати від споживача внесення плати за комунальні послуги, спожиті в приміщенні, а також плати за комунальні послуги, надані на загальнобудинкові потреби. Така плата відповідно до пункту 69 Правил № 354 підлягає внесенню споживачами на банківський рахунок РСО, яка виступає для споживачів виконавцем комунальних послуг.

На підставі вищевикладеного, органам виконавчої влади суб'єктів Укаїни, що здійснює регіональний державний житловий нагляд, при проведенні державного житлового нагляду, а також ліцензійного контролю за діяльністю керуючих організацій, необхідно враховувати положення чинного житлового законодавства, що передбачає випадки надання РСО комунальних послуг власникам (користувачам) приміщень в багатоквартирному будинку, в якому в якості способу управління вибрано управління керую їй організацією, товариством або кооперативом.

Якщо відповідно до частини 17, частиною 18 статті 12 Федерального закону № 176-ФЗ, а також відповідно до пунктів 8, 9,14, 15, 17 Правил № 354, підпунктом «а» пункту 30 Правил № 124 РСО здійснює або в певний період здійснювала надання комунальних послуг власникам (користувачам) приміщень у багатоквартирних будинках, в яких в якості способу управління багатоквартирним будинком вибрано управління керуючої організацією, товариством або кооперативом, не можуть розглядатися порушеннями житлового законодавства і установ енних ліцензійних вимог:

відсутність між керуючою організацією, товариством або кооперативом і РСО договору ресурсоснабженія, укладеного з метою надання комунальних послуг споживачам;

визначення РСО, як виконавцем комунальних послуг, розміру плати споживачів за комунальні послуги в порядку, що діє у відповідному розрахунковому періоді, а також виставлення власникам (користувачам) приміщень у багатоквартирних будинках платіжних документів на оплату комунальних послуг;

внесення споживачами плати за комунальні послуги РСО, які здійснюють надання комунальних послуг, а також пред'явлення такими РСО вимог споживачам про внесення плати за спожиті комунальні послуги та сплати неустойок (штрафів, пені).