Реєстрація оренди як обтяження (обмеження) прав
Встановивши необхідність державної реєстрації обмежень речових прав на нерухоме майно, законодавець не здійснив чіткого її відмежування від державної реєстрації прав та реєстрації угод. Поняття державної реєстрації, що приводиться в п. 1 ст. 2 Закону про реєстрацію, такої диференціації не дає.
Розкрити сутність понять "реєстрація права", "реєстрація угоди" і "реєстрація обмеження" і одночасно відмежувати одну реєстрацію від іншої здатне тільки таке визначення, яке чітко вказує на наслідки здійснення реєстрації та на наслідки її відсутності.
Реєстрація - заключна стадія вчинення правочину. Реєстрація суб'єктивного права являє собою завершальний юридичний факт, який має особливе значення в юридичному складі, так як при наявності даного факту і виникає відповідне суб'єктивне право.
Сформулювати подібне визначення реєстрації обмеження (обтяження) права на основі чинного в Україні законодавства не можливо. Причина полягає в тому, що законодавець не встановлює загальних правил, що вказують на наслідки реєстрації обмеження і на наслідки її відсутності, застосовних до всіх підлягає реєстрації обтяжень (обмежень). Більш того, Закон про реєстрацію містить норми, що провокують ототожнення реєстрації обтяження та реєстрації договору. [108]
Нижче наведено ряд положень, покликаних, з одного боку, підкреслити самостійне значення державної реєстрації обмежень речових прав на нерухоме майно, а з іншого - виявити проблеми правового регулювання.
Обмеження права власності, обумовлене суб'єктивним правом іншої особи на належне власнику майно, безсумнівно пов'язано з цим суб'єктивним правом. Воно виникає і припиняється в момент виникнення і припинення відповідного суб'єктивного права. Однак, точка зору згідно з якою "в силу ст. 26 Закону про державну реєстрацію мова йде про те, що реєстрації підлягає право оренди, яке в силу ст. 4 цього ж закону є обмеженням (обтяженням) права на нерухоме майно" [109] представляється невірної, не можна поставити знак рівності між поняттям "право на чуже майно" і "обмеження права". Суб'єктивне право іншої особи на майно власника в деяких випадках викликає обмеження, але саме обмеженням не може виступати в.
Як зазначає Камишанський В.П. "Обмеження власності не є правом обмеженого користування чужим майном ... відмежовані речові права не є обмеженнями, а викликають обмеження суб'єктивного права власності" [110]. Тому в переліку що підлягають реєстрації обмежень Закон про реєстрацію прав на нерухомість називає не право оренди, право застави, право довірчого керуючого, а оренду, іпотеку, довірче управління (термін "сервітут" використовується законодавцем як для позначення суб'єктивного права особи, на чию користь встановлений сервітут , так і для позначення відповідного обмеження). Відповідно вимога державної реєстрації обмеження (обтяження) зовсім не обов'язково означає необхідність державної реєстрації викликає дане обмеження суб'єктивного права. Наприклад, згідно з п. 1 ст. 1 Закону про іпотеку право застави, виникає в момент укладення договору про іпотеку, а якщо зобов'язання, забезпечене іпотекою, виникло пізніше - з моменту виникнення цього зобов'язання. Таким чином, законодавець прями передбачає ситуацію, в якій право виникло, а обмеження ще не зареєстровано.
У ряді випадків у державній реєстрації потребує як договір, так і обмеження, обумовлене виникають з даного договору суб'єктивним правом. Однак, реєстрація договору і реєстрація обмеження - поняття не тотожні. Тут є певний потенціал правового регулювання. Приклад, коли така можливість отримала реалізацію, - закон про іпотеку. Як випливає з норм даного закону реєстрація договору про іпотеку не завжди збігається з моментом виникнення права заставодержателя і відповідно - обмеження права власності - п. 1 ст. 11 Закону.
Тому здається неправильною позиція, згідно з якою в силу прямої вказівки закону реєстрація цілого ряду договорів, предметом яких є нерухомість. повинна розглядатися як реєстрація обмеження (обтяження) права власності або іншого речового права на нерухомість. [111] Хоча слід зазначити, що зазначена позиція підтримується судовою практикою [112].
Не визнаючи цього висновку не можна все ж не відзначити його "спровоцірованность" законодавцем. У Законі про реєстрацію прав на нерухомість відсутня вказівка на підрозділ відповідного розділу в структурі ЕГРП, призначений для реєстрації угод, - ст. 12 Закону. Пропуск правового регулювання заповнений правилами ведення реєстру. Згідно п. 4 даних правил записи про всі підлягають державній угодах вносяться в подрздел III відповідного розділу реєстру, тобто в підрозділ, призначений для внесення записів про обмеження (обтяження) речових прав.
Встановлення реєстрації угод за допомогою внесення записів до підрозділу відповідного розділу ЕГРП представляє собою прийом законодавчої техніки, який не може служити аргументом на обґрунтованість позиції, що ототожнює реєстрацію угоди і реєстрацію обмеження права. [113]
Отже, в даній дипломній роботі розглянута одна з різновидів оренди - оренда об'єктів нерухомості. Проведене дослідження дозволяє зробити наступні висновки:
Договір оренди нерухомості займає особливе місце серед інших договорів оренди, хоча в ГК України і не передбачено єдиної договірної моделі і, відповідно, єдиних законодавчих вимог щодо оренди будь-яких об'єктів нерухомості. В даний час термін "нерухомість" використовується в цивільному законодавстві в двох сенсах. По-перше, як узагальнення для будь-яких нерухомих речей, щодо яких потрібна реєстрація права власності та інших речових прав, обмежень цих прав, їх виникнення, переходу і припинення (ст. 131 ЦК). По-друге, під нерухомістю розуміються комплекси, спеціально зазначені в законі: кондомініум і підприємство як майновий комплекс. "[114]
Особливістю правового режиму об'єктів нерухомості є необхідність державної реєстрації в установах юстиції як прав на дані об'єкти, так і певних угод з ними. Так, за загальним правилом договір оренди нерухомості підлягає державній реєстрації (п. 2 ст. 609 ЦК РФ). Винятки встановлені у відношенні договору оренди будівель, споруд, нежитлових приміщень (п. 2 ст. 651 ЦК РФ) і земельних ділянок (п. 2 ст. 26 ЗК РФ): договір оренди зазначених об'єктів підлягає державній реєстрації, тільки якщо укладений на термін понад одного року.
В рамках цієї дипломної роботи були розглянуті як загальні положення про оренду, застосовні до оренди будь-яких об'єктів нерухомості, так і особливості, властиві таким різновидам оренди: оренді
будівель і споруд, спеціальні правила про яку містяться в параграфі 4 глави 34 ЦК, оренді нежитлових приміщень і їх частини, оренді незавершених будівництвом об'єктів, оренду земельних ділянок та оренди підприємств як майнових комплексів (параграф 5 глави 34 ЦК).
Можна виділити три основні риси, характерні для договору оренди будь-якого об'єкта нерухомості. По-перше, це злагоди-шення, на основі якого здійснюється передача певного майна особою, правомочним розпоряджатися ним, у володіння і (або) поль-тання іншій особі без переходу до останнього права собственнос-ти. Власником майна залишається орендодавець. По-друге, арі-нда завжди носить тимчасовий характер і після закінчення терміну арен-ди майно підлягає поверненню орендодавцю. По-третє, договір оренди завжди відшкодувальний. Орендар зобов'язаний здійснювати оплату за користування майном. Оскільки права і обов'язки за договором оренди по-Зникаю у обох сторін, він відноситься до двосторонніх; даний дого-злодій є також консенсуальних, тобто таких, що встанов-кість між сторонами зобов'язальні відносини з моменту досягнень-вання ними угоди. [115]
Сторонами в договорі оренди будівлі та споруди є орендодавець і орендар. Закон не представляє спеціальних правил до них, вимагаючи лише, щоб сторони мали цивільної право і дієздатністю.
До істотних умов договору належать: [116]
- ціна (орендна плата), причому в разі відсутності цієї умови в договорі оренди будівель, споруд, підприємств договір, на відміну від загальних положень ЦК РФ, є нікчемним;
Оренда грає величезну роль в майнових правовідносинах між господарюючими суб'єктами, а також у розвитку економіки нашої країни і розширення сфери діяльності підприємців, перш за все як спосіб мінімізації підприємницького ризику і можливості отримання доходу від вкладень коштів.
Договір оренди закріплює законні права та обов'язки учасників, дозволяє їм реалізувати свої економічні інте-реси. Одна зі сторін договору оренди отримує можливість вос-повнити не дістають у неї обладнання, засоби виробництва або фінанси за рахунок іншого суб'єкта - власника, останній в свою чергу, отримує певний дохід від здачі імущес-тва в оренду.
Тому важливо, щоб орендні відносини мали адекватне правове регулювання. Що в свою чергу неможливо без вдосконалення чинного законодавства. В даний час в науковій літературі йдеться про наступні заходи, спрямовані на вдосконалення законодавчого регулювання оренди нерухомості:
По-перше, в більш ретельного опрацювання потребує питання законодавчого визначення нежитлового приміщення та можливості виділення його як самостійний об'єкт цивільних прав. [117]
По-друге, вимагає дозволу колізія норм щодо можливості визнання договору оренди нерухомості, з приводу якого не дотримано вимоги про його державну реєстрацію, недійсним або неукладеним. [118]
По-третє, необхідно усунути прогалину в законодавстві, пов'язаний з відсутністю загальних норм, які дозволяють питання про суб'єктів подачі заяви про погашення записи про обмеження (обтяжуючи) прав, до яких відноситься і оренда, про документи, що підлягають наданню в цілях погашення реєстраційного запису. [ 119]
По-четверте, істотне значення в формуванні однакових підходів до вирішення спорів та вироблення позиції з конкретних питань мають постанови та інформаційні листи президії ВАС РФ, які публікуються в різних виданнях, в тому числі в щомісячному журналі ВВАС РФ, розміщуються на сторінках багатьох електронних носіїв. Так, в базі даних Консультант Плюс розміщено близько чотирьохсот тисяч постанов, в еталонному банку арбітражної практики в Інтернеті - майже три з половиною тисячі. [120]
Однак, видається, що вищевказані постанови, інформаційні листи ВАС України не повинні підміняти собою законодавчі акти, даючи абсолютно нову, власне трактування чинним нормам права. Арбітражна практика - це багатий матеріал для законопроектної роботи, [121] який повинен враховуватися при проведенні законодавчої роботи, спрямованої на вдосконалення правового регулювання.
Всі теми даного розділу:
Поняття договору оренди нерухомості
У цивільному праві поряд із зобов'язаннями щодо відчуження майна, існує група зобов'язань з передачі майна у тимчасове користування. Вони юридично оформляють особливу, самостійно-тельно
об'єкти оренди
В оренду можуть бути передані ділянки земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби
Припинення, розірвання (зміна) договору оренди нерухомості
Припинення договору оренди (в тому числі дострокове розірвання) проводиться на підставах, передбачених главами 26 і 29 ЦК, з урахуванням правил ст. 617/619 і 620 ГК, частково змінюють загальний пір
Реєстрація права оренди
Діюча редакцій ст. 26 Закону про реєстрацію прав на нерухомість ставить складне питання про момент виникнення права оренди. Адже виходячи з буквального її змісту, право оренди з'являється в
Поняття і види обмежень речових прав
Визначення поняття обмеження (обтяжуючи) права дано в ст. 1 Закону про реєстрацію прав на нерухоме майно: "обмеження (обтяжуючи) - наявність встановлених законом або уповноваженими про
Хочете отримувати на електронну пошту найсвіжіші новини?
