Програма будівництва дохідних будинків

Міністерство регіонального розвитку розробило програму будівництва дохідних будинків і вже має намір приступати до реалізації цієї програми, розіславши в регіони доручення про резервування земельних ділянок під будівництво дохідних будинків. Про це повідомив заступник глави Мінрегіону Костянтин Королівський, який презентував проект представникам суб'єктів Федерації.

За словами експертів, на даному етапі розвитку ринку існує дві моделі будівництва девелопменту дохідних будинків. Перша передбачає створення для забудовника особливого пільгового інвестиційного режиму. Це так звана продержавна модель, в рамках якої держава в особі конкретних суб'єктів влади має забезпечити преференції і можливості забудовнику.

При використанні цієї моделі майбутнє проекту залежить тільки від держави. Муніципалітет повинен безкоштовно виділити забудовнику забезпечений інфраструктурою ділянку під будівництво прибуткового будинку. Забудовник бере кредит в комерційному банку під 10-11% річних під гарантії регіональних влад терміном на два роки і будує будинок. Потім квартири в новобудові викуповує керуюча компанія (КК), заснована місцевою владою в партнерстві з приватним капіталом. Фінансування проекту проводить АІЖК, кредит на 20 років під 10-11% видається керуючої компанії під заставу будинку.

В якості альтернативи такої схеми приватні компанії пропонують свою модель будівництва дохідних будинків. Це інвестиційний сценарій роботи з проектами: девелопментом орендної нерухомості займається закритий пайовий фонд (ЗПІФ). Однак, для того щоб цей сценарій був реалізований на практиці, необхідно створити умови, в яких легальні проекти на ринку житлової оренди зможуть успішно конкурувати з «тіньовим» ринком. За експертними оцінками, зараз з 200 тис. Квартир, що здаються в оренду в Москві. тільки в 20% випадків власники роблять це по закону, а в деяких регіонах цей показник не перевищує 1%. Як наслідок, бюджети міст недоотримують величезні кошти у вигляді податків, а будь-які легальні проекти знаходяться в явно гірших умовах.

Основні податкові переваги використання ЗПІФ в рамках розвитку дохідних будинків полягають в «ефекті відкладеного оподаткування», або, як його ще називають, «податкові канікули», і відсутності дворазового оподаткування, що дозволяє забезпечити конкурентоспроможні умови з «тіньовим» ринком.

Крім того, пайовий фонд представляється оптимальним рішенням для приватних інвесторів. ПІФ за замовчуванням завжди більший учасник ринку житлової нерухомості, ніж будь-який приватний орендодавець. Наслідком цього є більшу кількість можливостей по мінімізації витрат на управління і обслуговування житла. Є можливість залучення професійних управлінських ресурсів, організації тендерів на вибір обслуговуючих компаній (клінінг, охорона, вивіз сміття, прибирання снігу і т.п.). При цьому він на 100% легальний і доходи, отримані від володіння паями фонду, є абсолютно законними.

Один з пілотних проектів з використанням схеми Зпифа реалізує група компаній ASG. Йдеться про комплекс московських дохідних будинків «Рублево-Мякинино», який розташований на території 2,7 га в Західному адміністративному окрузі Москви. Загальна площа об'єктів по проекту - 40 000 кв.м, комплекс розрахований на розміщення 400 сімей при загальній кількості проживаючих не більше 1 000 осіб. Реалізація проекту дохідних будинків дозволить створити єдині стандарти до розвитку дохідних будинків в Москві, а також дасть серйозний поштовх до розвитку інфраструктури всієї території Мякинино в цілому. Обсяг інвестицій в проект складе 2,0 млрд руб. при цьому джерелом фінансування будуть власні кошти групи компаній «ASG». Термін окупності проекту складе 6-7 років.

Від ідеї до реалізації

Зрозуміло, проект всеукраїнського будівництва дохідних будинків виглядає привабливо. По крайней мере, теоретично. Однак при реалізації справа може піти не так гладко, а деякі експерти навіть на папері знайшли в проекті чимало слабких місць.

На думку експертів, на даній стадії приступати до реалізації нової програми занадто рано. До цього не готова ні діюча база законодавства, ні місцева влада, ні навіть АІЖК. Та й у забудовників можуть виникнути закономірні сумніви в рентабельності нової національної ідеї. Економічні стимули, про які говорив К. Королівський, занадто абстрактні і розмиті.

Безумовно, АІЖК здатна профінансувати будівництво дохідних будинків: схема кредитування покупки цілого житлового будинку не відрізняється від схеми кредитування покупки окремих квартир. Однак бюджет Агентства все ж не безмежний, а плани застройкіУкаіни прибутковими будинками настільки масштабні, що коштів для їх реалізації може не вистачити.

Також як і раніше неясно, на яких умовах керуючі компанії будуть викуповувати прибуткові будинки. Однак саме від цього залежить майбутнє програми. Бізнес-структури не будуть займатися благодійністю в девелопменті, і брати участь в програмі будуть тільки в тому випадку, якщо режим взаємин з державою буде гранично прозорим, а прибуток - ринкової.

альтернативи немає

Створення дохідних будинків вУкаіни - єдиний спосіб вирішити горезвісний житлове питання, тому ініціатива Мінрегіону зараз є своєчасною і необхідною.

«Говорити про очевидні недоліки ініціативи Мінрегіону не можна з тієї причини, що як такої програми ми поки не бачили. Зараз можна говорити лише про програмній заяві. Хоча сам підхід, що передбачає державне стимулювання будівництва будинків економ-класу, - це єдина можливість розвитку даного сегмента, тому що розвивати цей сегмент іншими способами просто неможливо. Сьогодні без державної підтримки навіть в Москві, де створені умови для розвитку орендного житла, за свій рахунок можна будувати тільки прибуткові будинки не нижче рівня бізнес-класу », - розповідає Роберт Хайруллін.

На думку Р. Хайруллін, для успішного розвитку програми рентної нерухомості необхідний розвиток державно-приватного партнерства в даному напрямку. З одного боку, повинні бути певні вимоги (умови) з боку держави, що створюють гарантії від зловживань з боку недобросовісних учасників, а з іншого боку, повинні бути заходи державного стимулювання (підтримки) даного напрямку. Важливо, щоб умови для кожної зі сторін були прозорими і встановленими заздалегідь - не для конкретних проектів, а для сегмента в цілому.

Вимоги з боку держави: земельні ділянки повинні виставлятися на торги з умовою, що забудовник (інвестор) зобов'язаний надавати певний відсоток від загальної площі збудованих квадратних метрів дохідних будинків в оренду «черговикам» в рамках реалізації міських програм за пільговими орендними ставками.

Реалізація подібної схеми, за умови нормативного забезпечення програми будівництва дохідних будинків, створить умови для залучення інвестиційного капіталу і дозволить державі завоювати довіру забудовників.