Проект і план будівництва будинків у котеджних селищах
Вкладення коштів в будівництво котеджних селищ вважається дуже вигідною справою. Природно, що крім вигоди, забудовників підстерігають і серйозні ризики. Спробуємо розібратися, як і з чого починається зведення селищ для великих приватних будинків. які складнощі можуть встати на шляху у забудовників і як з ними впоратися з мінімальними втратами.
Проект котеджного селища з будинками різної поверховості
концепція будівництва
Будівництво котеджних селищ передбачає, в першу чергу, розробку певної концепції, яка повинна відповідати тому, що ліквідне на ринку в даний час. Крім цього, необхідно спрогнозувати, наскільки продукт буде цікавий в той час, коли будівництво буде завершено.
У концепції будь-якого проекту, будь то елітне котеджне селище або ділянки для будинків економ-класу, повинні бути присутніми:
- Ідея, здатна привернути свою цільову аудиторію;
- Ті, кому буде цікава ця ідея, і хто зможе собі дозволити підкріпити свій інтерес грошовими коштами.
Пошук ділянки
Після того як концепція обрана, можна приступати до пошуку відповідного місця під забудову будинків. Можливі випадки, коли спочатку вибирається ділянку, а під нього створюється концепція. Як би там не було, ділянку, і його концепція повинні будуть підганяти один під одного.
Детальна планування селища під забудову
Розберемо, на що звертають увагу при виборі землі під забудову:
- Право на землю (власність або оренда);
- Для яких цілей дозволяється використовувати ділянку;
- Правильність оформлення правовстановлюючих документів;
- Габарити;
- Близькість з інженерними комунікаціями;
- Транспортна доступність;
- Геологічні властивості землі.
Юридичний бік питання
Якщо господарем земельної ділянки є держава, то, як правило, землю доводиться орендувати. Купують же ділянки у приватних власників. Дуже важко знайти земельні ділянки під житлову забудову, та ще й за прийнятну ціну.
Внаслідок цього, забудовниками скуповується земля для будь-якого цільового призначення, і основним критерієм при виборі є вдале її розташування. Наприклад, біля міст купується земля промислового призначення, а в сільській місцевості - земля сільськогосподарського призначення.
Зразок кадастрового номера ділянки
Згодом цільове призначення цих земель необхідно перевести у відповідне, що - не безкоштовно. Куплений ділянку потрібно розділити на маленькі, придатні для продажу і підряду на будівництво. Всі отримані частини реєструються в Росреестра, з присвоєнням кадастрового номера.
Найчастіше процедура оформлення землі ігнорується забудовниками, і всі позови перекладаються на плечі покупців і працівників підряду. Однак у зв'язку з тим, що рівень юридичної грамотності жителів за останнім часом помітно зріс, така нерухомість навряд чи знайде свого покупця.
Геологічні властивості землі
Дуже важливим моментом при виборі землі під котеджне селище є властивості грунту і рівень залягання підземних вод. Вся справа в тому, що в залежності від типу грунту вибирається конкретний фундамент. Для глинистого грунту підходять бюджетні підстави з буронабивних паль, а вод для рухливих грунтів доведеться розщедритися на глибокий стрічковий фундамент.
Незважаючи на те, що дослідження властивостей грунту може влетіти в копієчку, ця процедура дуже необхідна. Завдяки їй можна значно знизити ризики. Вартість цього підряду буде залежати від величини ділянки і складності проведення.
інфраструктура
Що стосовно необхідної інфраструктури, то вона буде залежати саме від концепції селища. Котеджне селище недалеко від міста повинен бути обладнаний всім необхідним починаючи від електрики і закінчуючи газом.
Детальна карта інфраструктури котеджного селища
Що стосується дачного селища, то для його забезпечення досить провести електрику, і вирити свердловину. Питання постачання інженерними комунікаціями вимагає ретельного вивчення. Може трапитися, що централізовані мережі будуть проходити біля селища, однак підключитися до них можливості не буде. Всьому виною може стати перевантаженість мережі. Для того щоб оцінити всі ризики, слід отримати консультацію від постачає організації.
Дуже часто до земельної ділянки не підходить жодна дорога. Це не привід для того, щоб відмовлятися від будівництва, адже під'їзну колію для будинків може бути організований забудовником і узгоджений в місцевому ДАІ.
інвестиції
Для забудовників, що не володіють достатніми власними засобами, існує кілька варіантів пошуку інвестицій під котеджне селище: кредит або підтримка партнерів. Ряд вітчизняних банків надають позичальникам кредити на тривалий час, просячи в заставу основні засоби організації або поручительство бізнес-партнерів. До таких кредиторів відносяться Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк і інші.
Сбербанк виділяється на тлі інших кредиторів, надаючи спеціальну програму для забудовників, що передбачає кредит, що становить 75% від вартості будівництва.
Проект котеджного селища з двоповерховими і одноповерховими котеджами
Природно, що кожному зустрічному такі кредити не роздають, і для того щоб заручитися підтримкою банків, необхідно зібрати низку документів:
- Установчі документи компанії;
- Рішення компанії про створення проекту;
- Концепцію і бізнес-план проекту;
- Правовстановлюючі документи на земельну власність;
- Документи, що підтверджують, що організація є платоспроможною, наприклад, бухгалтерську звітність;
- Інші документи, які за індивідуальними вимогами кредиторів можуть бути запитані.
Необхідно сказати, що існують професійні інвестори, за допомогою яких можуть звертатися забудовники при роботі над своїми проектами. Для того щоб інвесторам було цікаво вкладати свої гроші в проект забудовника, знадобиться грамотний бізнес-план. Крім цього, будуть не зайвими деякі просування і напрацювання, наприклад, вже оформлена у власність земля або готовність будь-якої будівельної компанії підряду працювати на вигідних умовах.
Будівництво будинків
Будівництво котеджних селищ не вимагає від забудовників розробки будівельних проектів і отримання дозволів на зведення. Тому, якщо проект забудовників передбачає лише продавати ділянки в котеджних селищах, то відносини з архітектурними наглядовими органами будуть перекладені на тих, хто ці ділянки буде купувати. Незважаючи на це, підготовка і планування земельних ділянок і постачання їх необхідними комунікаціями все ж потребують деяких оформлень.
Проект і планування двоповерхового котеджу
Організації, які забудовують земельні ділянки в котеджних селищах, як правило, або володіють своїми будівельними потужностями, або тісно співпрацюють з перевіреними будівельниками і здійснюють будівництво на підставі укладення договорів підряду. Виробляти забудову, спираючись на власні сили, набагато вигідніше, хоча і припускає наявність більшого адміністративного персоналу. Більшість подібних організацій, до речі, прийшли саме з будівельної галузі.
Якщо роботи планується довірити найманим організаціям за договором підряду, то їх вибір найкраще робити за результатами конкурсу.
Це дозволить забудовнику вибрати для себе найвигідніше за ціною, якістю, термінами пропозицію. Звертаючись за допомогою до підрядних організацій, можна покластися на них і в питаннях за погодженням будівництва, якщо, звичайно, в їх штаті існують такі фахівці.
Планування і проект котеджу з мансардою
Дуже популярним в даний час є забудова, яка виконується в єдиному стилі, тобто коли всі будинки в котеджному селищі відповідають один одному. Наприклад, це можуть бути будиночки в стилі «шале», або традиційні українські хати з зрубів. Якщо підійти до процесу створення загальної концепції з фантазією, можна привнести щось нове, то, що призведе в захват покупців і не залишить їм шансу встояти перед покупкою.
План продажу будинків
Визначення ціни на свій продукт досить непроста справа для забудовників. З одного боку, необхідно залишитися в плюсі, а, з іншого боку, потрібно бути конкурентоспроможним і не відлякувати покупців своїми високими цінами. Як правило, забудовники вдаються до такої виверту як залучення перших покупців за допомогою дуже великих знижок.
Планування будинку з терасою в котеджному селищі
Дуже корисним для забудовників буде акредитація в великих банках. Такий крок дозволить їм залучити ще більше покупців, тому що багато хто не може дозволити собі купити нерухомість за готівку, і їм може знадобитися іпотека. А з урахуванням того, що останнім часом держава здійснює план підтримки жителів і створює безліч пільгових програм, ставлення наших громадян до іпотеки поступово змінюється в кращу сторону. Цей факт, безсумнівно, дозволить забудовнику якомога швидше реалізувати продаж свого продукту.