Податок на продаж будинку із земельною ділянкою в 2019 році - який сплачується, прибутковий, як береться
Податкова система України передбачає оподаткування одержуваної громадянами прибутку. Продаючи нерухомість, власник отримує оподатковуваний дохід.
Основні аспекти
За ст.130 ЦК України об'єкти, нерозривно пов'язані з землею, які неможливо перемістити без нанесення шкоди, визнаються нерухомістю.
Змінилися норми оподаткування прибутку, обретаемой від продажу нерухомості. Також були деталізовані умови звільнення від оплати податків і використання податкових пільг.
Що потрібно знати
Якщо продається раніше отриманий об'єкт нерухомості, то мінімальний період володіння для звільнення від податку дорівнює трьом рокам.
При продажу об'єктів нерухомості можуть застосовуватися такі пільги як звільнення від виплати ПДФО.
Наприклад, нерухомість знаходиться у власності на право успадкування від близьких родичів або об'єкт продано за меншою вартістю, ніж придбаний.
При сплаті податку з продажу нерухомості можуть використовуватися податкові відрахування у вигляді фіксованих сум або витрат на придбання майна.
Порядок укладання угоди
Продаж об'єктів нерухомості здійснюється за стандартною схемою. Продавець і покупець усно домовляються про умови укладення угоди, і досягнуті домовленості закріплюють за допомогою складання договору купівлі-продажу.
Після підписання ДКП покупець реєструє в Росреестра перехід права власності.
Після занесення в базу ЕГРН належної записи про зміну власника покупець стає законним власником придбаного майна.
Продаючи будинок разом із земельною ділянкою, продавець зобов'язаний надати правоподтверждающие документи і на житло, і на землю.
Від того, як повинен розраховуватися податок щодо кожного об'єкта, залежить порядок складання договору.
Якщо будинок придбаний продавцем одночасно з ділянкою і підстави для застосування вирахування або звільнення від податків відсутні за допомогою одного з об'єктів, то договір можна скласти із зазначенням вартості в цілому.
Але іноді спочатку купується (успадковується, будується) будинок, а тільки потім викуповується земля. Або навпаки спочатку купується ділянку, а потім право власності на будинок.
При цьому податкові пільги можуть діяти відносно одного об'єкта. У договорі потрібно вказати вартість продажу кожного об'єкту окремо або укласти два окремі договори.
Об'єкт нерухомості може перебувати в частковій власності. І тут потрібно враховувати таку особливість, як можливість застосування вирахування власниками.
Якщо об'єкт продається за одним договором, то застосовується майнове відрахування в 1 000 000 рублів ділиться між усіма власниками.
Коли об'єкт продається двома власниками, але кожна частка продається за окремим договором, то відрахування в 1 000 000 рублів може застосовуватися кожним власником окремо.
Офіційна позиція Мінфіну така, що якщо в одному податковому періоді продаються два об'єкти, будинок і ділянку в даному випадку, то платник податків має право по одному з них застосувати відрахування. а стосовно до іншого використовувати зменшення доходу від продажу на суму підтверджених витрат на придбання. Судова практика з цього питання відсутня.
З кого стягується
До резидентів належать особи, які перебувають на терріторііУкаіни не менше 183 днів безперервно протягом року.
Резиденти сплачують податок з продажу нерухомості незалежно від того, де вона розташована, в Україні або за кордоном. Нерезидентами визнаються особи, які перебувають в Україні менше встановленого терміну.
Причому громадянство в даному випадку особливої ролі не грає. Нерезидентами податок сплачується тільки з продажу нерухомості. що знаходиться на українській території.
Для юридичних осіб та ВП податок розраховується при обліку загальної маси доходів від комерційної діяльності. В цьому випадку умови розрахунку та оплати залежать від застосовуваного режиму оподаткування.
Оплачує ПДФО власник майна, що продається, тобто продавець, оскільки саме він отримує прибуток від угоди.
В якому розмірі
Розмір ПДФО при продажу об'єктів нерухомості визначається виходячи з застосовуваної ставки. Загальна формула розрахунку така:
(Вартість об'єкта ₋ допустимий податкової відрахування) × x% = ПДФО
Для резидентів податкова ставка становить 13%. Нерезиденти виплачують прибутковий податок за ставкою 30%.
Таким чином, при розрахунку суми ПДФО при продажу будинку з ділянкою необхідно дотримуватися такого порядку:
- Встановити період володіння кожним з об'єктів, що продаються на предмет звільнення від сплати податку.
- Визначити застосовується ставку.
- Перевірити можливість отримання податкового вирахування.
- Розрахувати податок по кожному об'єкту, виходячи з обставин.
- Скласти отримані суми і заплатити у визначений термін.
Чи можна укласти угоду купівлі-продажу без оподаткування
Не сплачується ПДФО і в разі, коли продається єдина нерухомість з метою придбання іншої.
Для цього необхідно щоб обидві угоди, продажу та покупки, були укладені в одному податковому періоді.
Вартість придбаного житла порівнюється з сумою, отриманою за продану квартиру і вона не повинна бути менше.
Не справляється прибутковий податок і в разі, коли ціна продажу дорівнює або менша за суму, витрачену на її придбання. Звичайно, за умови належного підтвердження витрат продавця.
Відповідальність за несплату
Але застосовується цей штраф тільки тоді, коли порушення відмічено податковими органами. Коли громадянин сам помітив порушення і виправив їх, штраф не застосовується.
Умисне порушення загрожує штрафом у 40% від суми податку, хоча довести навмисність зобов'язана ФНС і це досить складно.
Коли сума податку до виплати склала більше 600 000 рублів і при цьому платник податків не подав декларації, то можливе настання кримінальної відповідальності за ухилення від сплати податків по ст.198 КК України.
Якщо декларація своєчасно подана, але податок не сплачено, то до платника податків не можуть бути застосовані інші санкції, крім стягнення пені за кожний день прострочення.
Потрібно відзначити, що якщо за підсумками розрахунків податку до виплати не виникає, то декларація все одно повинна подаватися.
Платник податків у визначений термін надає «нульову» декларацію з обгрунтуванням відсутності податку.
В іншому випадку до нього може бути застосований штраф за ст.119 НК Україна в розмірі 1 000 рублів.
Коли угода не обкладається податком з причини трьох / п'яти річного терміну володіння, то декларація може і не подаватися.
Порядок оформлення податкового вирахування при пайовому будівництві квартири, дивіться тут.
Але податкові органи можуть надіслати помилкове повідомлення з проханням оплатити податок. У такому випадку потрібно надати в ФНС за місцем проживання документи, що підтверджують звільнення від сплати прибуткового податку.
Намагаючись уникнути сплати податку, деякі громадяни придумують різні способи.
Вони занижують вартість угоди, не подають декларацію в надії, що цей факт не буде виявлений. Але будь-яка махінація рано чи пізно розкривається.
Законодавство передбачає досить суворі заходи за ухилення від сплати податку.
Краще вчасно заплатити покладений податок, ніж потім виплачувати більш значні суми або бути залученими до кримінального покарання.