Площа квартири і коефіцієнти

Ймовірно, в будь-якій галузі / підгалузі права існує багато дивного (або, простіше кажучи, дурниць), які практично стали звичаєм. Але попереду планети всієї, на мій погляд, правовідносини в сфері нерухомості. Всю печаль можна побачити в середньостатистичному договорі купівлі-продажу квартири, який, по суті, уособлює середньостатистичного юриста в сфері нерухомості.

Але це так, пролог.

[1]. Кожен громадянин, навіть не будучи юристом, знає про те, що у квартири (як і у будь-якого житлового приміщення) є загальна площа. Запитайте знайомих менеджерів, лікарів та інших не-юристів - знають (перевірено).

При цьому Житловий кодекс України - це яскраво виражений lex specialis (ч. 8 ст. 5 Житлового кодексу РФ).

Розмір загальної площі квартири визначає (з самого релевантного):

- розмір частки у праві спільної часткової власності на спільне майно в багатоквартирному будинку (ч. 1 ст. 37 Житлового кодексу РФ),

- розмір плати за житлове приміщення і комунальні послуги (ст.ст. 156-157 Житлового кодексу РФ),

- кількість голосів власника квартири на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку (ч. 3 ст. 48 Житлового кодексу РФ).

Таким чином, є таке поняття «загальна площа», воно безпосередньо пов'язане з іншими поняттями і не включає в себе площу «балконів, лоджій, веранд і терас».

[2]. Забудовники і інші особи (далі - забудовники), залучаючи для будівництва багатоквартирного будинку грошові кошти інших осіб за договорами участі в пайовому будівництві, інвестиційними договорами тощо як правило, діють по одній з двох моделей визначення ціни об'єкта договору (майбутньої квартири):

А) Виходячи з проектної площі майбутньої квартири в якомусь діапазоні, тобто з визначенням допустимого відхилення (наприклад, 40 ± 1 м²). Зазвичай в таких випадках договором не передбачається ніяких перерахунків ціни після фактичного виміру створеної квартири;

Б) Виходячи з статичною проектної площі майбутньої квартири (наприклад, 40 м²). Зазвичай в таких випадках договором передбачається перерахунок ціни після фактичного виміру створеної квартири.

[3]. І тут настає кульмінація - забудовники, а точніше їх юристи, намагаються зрозуміти як же їм визначити в договорі цю проектну площу, а через неї і ціну квартири (особливо, щодо моделі «Б»). Адже, наприклад, якщо у майбутньої квартири буде балкон, то будуть і витрати на створення балкона. Та й квартира з балконом буде ширше квартири без балкона - вигода для набувача очевидна, а дарувати квадратні метри - це сумнівне дійство.

I) З одного боку, забудовник боїться подиву клієнта. Адже заплатить щось клієнт за площу N м², а потім, після закінчення будівництва, у всіх документах, пов'язаних з квартирою, буде фігурувати той самий «загальна площа» (N мінус балкон м²). Хоча, що логічно випливає з мого блогу, мова йде про те, що:

а) законодавець просто вибрав не найкращий термін (дійсно, важко усвідомлювати те, що «загальна площа» - це ніяка не загальна площа, а усічена; тут і юристи розібратися не можуть, а спробуй ще рядовим громадянам поясни);

б) суть «загальної площі» - прив'язка до інших важливих понять з Житлового кодексу України (п. 1 цього блогу), для яких, ймовірно, і логічно, що потрібно саме така усічена цифра (дійсно, платити за опалення квартири з урахуванням площі балкона - нерозумно, та й «голосувати балконом», ймовірно, не варто);

II) З іншого боку, забудовник не хоче дарувати квадратні метри. При цьому розуміє, що квартира з балконом набагато ликвиднее квартири без балкона.

[4.1]. Постає питання, як визначити в договорі участі в пайовому будівництві, інвестиційному договорі і т.п. проектну площу майбутньої квартири, а через неї і ціну квартири:

А) У повній відповідності з «загальною площею» (але тоді забудовник втратить частину своєї розумної і обгрунтованою виручки)?

Б) Як площа всіх приміщень квартири (що, на мій погляд, абсолютно коректно)?

І, дійсно, варіант «Б» коректний. Особа купує квартиру з балконом, особа хоче цей балкон, особа ставить потім на балконі шафа для квазіважних речей, зберігає там обруч, на балконі псують свої легені друзі, коли приходять до даної особи і т.п.

Та й взагалі: ст.ст. 421, 424 Цивільного кодексу України - як захотіли боку, так і визначили умови договору. І яке взагалі відношення до цього має значення той факт, що законодавець встановив в Житловому кодексі України поняття «загальна площа», яка не дуже-то і загальна. Та й вище роз'яснено значення цього терміна у взаємозв'язку з іншими.

[4.2]. Однак був знайдений варіант «В». Народитися варіант «В» (дивний, дурний, смішний) міг тільки в голові у тих самих осіб, зазначених в пролозі.

Варіант «В» знайшли, підготувавши якийсь «навколоюридичних коктейль» (із серії - ми не шукаємо легких шляхів) з наступних компонентів:

I) СНиП 2.08.01-89 *. Житлові будинки (даний СНиП, правда, так і не пройшов державну реєстрацію).

Тут давалося таке визначення: «Загальна площа квартири - сумарна площа житлових і підсобних приміщень квартири з урахуванням лоджій, балконів, веранд, терас».

Однак далі уточнювалося: «Загальну площу квартир слід визначати як суму площ їх приміщень, вбудованих шаф, а також лоджій, балконів, веранд, терас і холодних комор, підраховуваних із такими знижувальними коефіцієнтами: для лоджій - 0,5, для балконів і терас - 0,3, для веранд і холодних комор - 1,0 ».

Наказ повторює визначення загальної площі квартири з пункту «I», однак недвозначно пояснює (п. 3.34): «Показники загальної площі квартири використовуються для цілей державного статистичного спостереження обсягів житлового будівництва в Укаїни (завершеного і незавершеного житлового будівництва за відповідний період) та інших цілей ». Може, «інші цілі» збентежили наших колег, але де ж вони знайшли їх в такому розумінні?

Причому «площа квартири» за наказом = «загальна площа квартири» за Житловим кодексом України + ще й без «холодних комор і тамбурів».

З глузду з'їхати. Здавалося б, до чого тут юриспруденція?

Тут теж кульмінація. "В 2. Правила, необхідні для споживчої характеристики житлового будинку: площа квартир, загальна площа квартир <*> »(Зірочка вказує на наказ з п. II).

Так-так, споживчі характеристики в документі, який так-то «поширюється на проектування та будівництво нових та реконструйованих багатоквартирних житлових будинків».

Власне, п. В.2.2: «Загальна площа квартири - сума площ її опалювальних кімнат і приміщень, вбудованих шаф, а також неопалюваних приміщень, підраховуваних з знижувальними коефіцієнтами, встановленими правилами технічної інвентаризації».

[4.3]. Все це стало причиною того, що визначення проектної площі / ціни квартири через коефіцієнти здійснюють трохи більше, ніж всі. І що вже про ріелторів говорити, якщо навіть у більшості юристів інша точка зору (про сумнівність коефіцієнтів) викличе моторошний когнітивний дисонанс.

І правда: що, як і СНиП, може визначити споживчу цінність площі балкона? Так можна дійти і до того, що вказати в СНиП щось на кшталт: «площа кухні, яка перевищує 15 м², не включається до загальної площі квартири». Або теж з коефіцієнтами, чому б і ні. Нехай хлопці з Мінбуду визначають споживчу цінність кухні.

Та й кому яке діло до того, що технічна інвентаризація канула в лету (це, до речі, окреме питання - в договорах досі все «інвентарізовивают», хоча вже і перехідний період давно минув), що технічний регламент не може визначити наскільки для мене цінним є балкон, що інвестор набуває конкретного приміщення з конкретної геометричної, а не «коефіцієнтний» площею, що статистичний облік обсягів житлового будівництва не корелюється з визначенням ціни договору в зобов'язального права - яке все це їм ет значення, якщо все є так, як є, і ніколи, швидше за все, не зміниться?

Це риторичне питання і якесь уособлення того, що думати ніхто не любить і не хоче - «за нас вже хтось подумав».

[5]. Ще сумніше ситуація бачиться далі, коли ми згадуємо про житло економ-класу. Наприклад, «в разі, якщо забудовником є ​​юридична особа, що уклала відповідно до Містобудівною кодексом Укаїни договір про освоєння території з метою будівництва житла економічного класу» (ч. 10.1 ст. 4 214-ФЗ), істотною умовою договору є також «ціна договору участі в пайовому будівництві в розрахунку на один квадратний метр загальної площі об'єкта пайового будівництва »(п. 3 ч. 10.1 ст. 4 214-ФЗ).

Я думаю, що на цьому не варто зупинятися - даєш три ціни договору (сарказм).

P.S. Сподіваюся, до речі, що всі розуміють різницю між балконом і балконних плитою як огороджувальної конструкцією. А то часом доводиться чути, що всі балкони - загальні.