Плюси і мінуси житлових облігацій

У Білорусі існує два способи покупки квартир у споруджуваних будинках:
- участь в пайовому будівництві,
- покупка житлових облігацій.

Пріоритети абсолютної більшості потенційних покупців житла перебувають на боці більш зручного і зрозумілого їм способу - пайового будівництва.

Це при тому, що ціни на покупку квартири шляхом викупу облігацій нижче, ніж у випадку з пайовою будівництвом.

Так що ж це таке - «житлові облігації»? У чому відмінність від звичного всім пайового будівництва? Де ховаються додаткові ризики?

Отже, житлова облігація - це іменний цінний папір, що засвідчує внесення її власником грошових коштів на будівництво певного розміру загальної площі житлового приміщення. Житлова облігація має номінальну вартість в белоукраінскіх рублях або іноземній валюті та еквівалент цієї вартості, виражений у квадратних метрах загальної площі житлового приміщення. Зазначений у житловій облігації еквівалент не підлягає зміні.

Відповідно до Постанови Мінфіну громадянин, який вирішив будувати квартиру через житлові облігації, повинен спочатку звернутися до забудовника і укласти з ним угоду (договір), в якому будуть обговорені умови їх подальшої спільної роботи. Якщо резюмувати, то на підставі цієї угоди емітент бере на себе зобов'язання у встановлений термін побудувати зазначений будинок, в обумовлені терміни за вказаною вартістю продати громадянину необхідну кількість облігацій, а після введення будинку в експлуатацію в рахунок погашення облігацій передати громадянину обумовлену квартиру. У свою чергу громадянин бере на себе зобов'язання в зазначений термін за вказаною вартістю оплатити необхідну кількість облігацій і після введення будинку в експлуатацію зазначену квартиру прийняти в рахунок погашення облігацій.

Житлові облігації існують у бездокументарній формі, у вигляді електронних записів на рахунках «депо» в депозитарії цінних паперів. Як тільки забудовник-емітент бачить надходження грошових коштів від громадянина, він направляє в депозитарій доручення, відповідно до якого проводиться списання сплачених облігацій з рахунку «депо» емітента та зарахування їх на рахунок «депо» громадянина, відкритий на його ім'я. Виписка з рахунку «депо» громадянина, яку направляють йому депозитарієм поштою, і є підтвердження того, що він (громадянин) є власником зазначеної кількості цінних паперів певного випуску.

Після введення будинку в експлуатацію, проведення технічної інвентаризації та реєстрації створення капітальної будови фахівцями агентства з державної реєстрації та земельного кадастру, емітент (забудовник) підписує з громадянином (власником пакета облігацій) акт приймання-передачі. Даний акт є одночасно достатнім документом як для оформлення правовстановлюючих документів на збудовану квартиру на ім'я громадянина, так і підтвердженням погашення емітентом пакета житлових облігацій.

Мінуси житлових облігацій (для забудовників вони перетворюються в плюси)

Випуск (емісія) житлових облігацій не вимагає наявності дозвільної документації на виконання будівельно-монтажних робіт.
Тобто забудовник може фінансувати проекти, які ще знаходяться в стадії проектування, досить тільки отримати гарантію банку на цю емісію.
При частковому ж будівництві забудовник може почати залучення коштів пайовиків лише після отримання всіх погоджень.
Рядовому споживачеві більше довіри вселяє компанія, яка вже витратила чималу кількість власних коштів на підготовчій стадії будівництва (розробка проектно-кошторисної документації, плата за право на будівництво, орендні платежі за користування земельною ділянкою, покупка нерухомості особам, житло яких підлягає знесенню у зв'язку з новим будівництвом і т.д.).
У разі використання житлових облігацій гроші акумулюються на поточному (розрахунковому) рахунку, і при подальшому витрачанні коштів обслуговуючий банк не зобов'язаний відстежувати їх цільове використання на будівництво конкретного об'єкта.
Дана обставина насторожує потенційного покупця.
Якщо забудовник працює за договорами пайового будівництва, то основна частина залучених коштів громадян акумулюється на спеціальному рахунку. Цільове витрачання грошових коштів зі спецрахунку на будівництво будинку постійно контролюється банком, який вказаний рахунок обслуговує.
Завершувати будівництво попередніх об'єктів можливо за рахунок грошових коштів інвесторів, які викуповують метри в наступних будинках.
Цей факт плюс відсутність контролю за витрачанням коштів, може підштовхнути недобросовісного забудовника до створення фінансової піраміди.
Слабка залученість белоукраінскіх банків в кредитування населення при будівництві житла через житлові облігації.
На сьогодні таким кредитуванням займаються тільки Білінвестбанк і БПС-Банк.
За словами заступника директора департаменту роздрібного бізнесу БПС-Банку Сергія Коробцов, для банків в роботі з житловими облігаціями існують певні ризики.
«Житлові облігації можуть звертатися на вторинному ринку. І якщо з якихось причин громадянин передумав купувати житло, то він може продати пакет облігацій іншій особі. У цьому випадку виникають ризики продажу цінних паперів неплатоспроможним клієнтам. Ми втрачаємо можливість впливу на клієнта ».

Плюси житлових облігацій

Низька ціна.
Розділивши з забудовником його комерційні ризики, кінцевий споживач отримує своєрідну компенсацію у вигляді відносно невисокою, у порівнянні з пайовою будівництвом, ціни за куповану таким чином квартиру.
Свобода оплати.
При пайовому будівництві покупцеві необхідно зробити істотний початковий внесок (до 30%) і далі платити рівними частинами до закінчення будівництва. А облігації можна купувати в відповідності до фінансових можливостей на всьому протязі будівництва.
Банківська гарантія.
Гарантом випуску і погашення житлових облігацій, як правило, виступає банк, що дозволяє сподіватися на повернення всієї сплаченої суми в разі неспроможності будівельної компанії.
Страховий захист.
За законодавством, якщо забудовник не може довести до кінця будівництво будинку, то при розірванні з пайовиків договору пайової будівництва він зобов'язаний протягом 6 місяців повернути дольщику гроші. Однак навіть у найбільшого забудовника можуть виникнути проблеми з поверненням коштів. В такому випадку страхова компанія гарантує Вам повернення вкладених коштів у разі невиконання забудовників своїх зобов'язань.
Вартість облігації, встановлена на рівні ціни одного квадратного метра, не підлягає зміні протягом усього терміну її звернення.
Облігації номіновані в рублях і квадратних метрах. І якщо покупець відразу оплачує необхідний пакет облігацій, то в подальшому він застрахований від того, щоб нести витрати від подорожчання будівництва.
Тримач облігації має право продати її емітенту.
У цьому випадку він отримає номінальну вартість облігації, проіндексовану на рівень інфляції.
Власник житлової облігації має право продати її на вторинному ринку будь-якому охочому крім нерезидентів і за будь-які гроші, які за неї готові дати.
Укладається договір купівлі-продажу, він реєструється у профучасника, потім в депозитарії йде списання з Вашого рахунку на рахунок тієї особи, яка у Вас їх купує. Цей момент є актуальним для зростаючого ринку. Можна отримати якийсь дохід.
Кількість емітованих облігацій не може перевищувати кількість споруджуваних метрів.
Фактично відбувається державна реєстрація споруджуваних метрів, контроль їх кількості та облік прав на кожну облігацію.
Житлові облігації мають право купувати не тільки громадяни, але і юридичні особи.
Досить укладення з емітентом договору (угоди) в простій письмовій формі, що передбачає зобов'язання емітента по будівництву житлових приміщень власникам житлових облігацій.

Якщо дивитися на цифри, то плюсів більше буде. Однак часто один мінус може переважити всі плюси. А якщо врахувати нестабільність нинішньої економіки ...

Емітентами цінних паперів в даний час є тільки10 компаній-забудовників, найбільші з яких СТОВ «ТАМБАЗ» і УП «Карпович».

P.S. Швидше за все, в разі банкрутства Вашого забудовника, або банк, або страхова компанія компенсують Вам Ваші фінансові втрати. Але первинна мета-то не в цьому, а в тому, щоб в обумовлені терміни за обумовлену суму стати власником обумовленої квартири!

Спасибі за відповідь! Приношу свої вибачення, якщо окремі формулювання здалися Вам занадто різкими. Просто деякі дії Ваших роботодавців по відношенню до нашої компанії, в процесі конкурентної боротьби, інакше як непрофесійними я назвати не можу (а з недавнього часу їх «дивина» оцінили і інші учасники ринку нерухомості). Нічого особистого, ще раз вибачте. До речі, був дуже здивований, що серед представників «Пакодана» є і порядні люди. При використанні матеріалів «ViVa Invest» можете і не вказувати джерело інформації. Як то кажуть, для хорошої людини нічого не шкода. 🙂 Бажаю успіхів!