Підвищення орендної плати - комерційна нерухомість - Єнакієве, Прилуки

Підвищення орендної плати

У житті власника приміщень часто виникають обставини, коли він відчуває непереборне бажання підвищити орендну плату для своїх орендарів. Однак, не завжди це можливо за умовами договору та згідно із законом.

11. При застосуванні пункту 3 статті 614 ГК України судам необхідно виходити з того, що протягом року має залишатися незмінним умова договору, що передбачає твердий розмір орендної плати або порядок (механізм) її обчислення.

Орендар звернувся до арбітражного суду з позовом до орендодавця про визнання недійсним умови договору оренди, що передбачає щоквартальне підвищення орендодавцем розміру орендної плати шляхом її індексації з урахуванням інфляції, так як ця умова суперечить імперативній нормі пункту 3 статті 614 ГК РФ, що встановлює можливість зміни розміру орендної плати не частіше ніж один раз на рік.

Суд першої інстанції задовольнив позов, вказавши, що пункт 3 статті 614 ЦК України містить імперативну норму щодо періодичності зміни розміру орендної плати, в зв'язку з чим сторони не можуть змінити або встановити в договорі умову, відмінну від передбаченого цією нормою. Тому умова договору, що передбачає можливість щоквартального зміни розміру орендної плати, є нікчемним в силу статті 168 Кодексу як не відповідає закону (пункт 3 статті 614 ГК РФ).

Суд касаційної інстанції скасував рішення, в позові відмовив з наступних підстав.

Спірним умовою договору орендна плата встановлена ​​не у твердій сумі, а є обумовленою, тобто підлягає обчисленню по кожному терміну платежу.

Таким чином, сторони погодили умова про розмір орендної плати, що встановлює спосіб її розрахунку.

Фактична зміна розміру орендної плати в результаті коригування на відсоток індексації не є зміною відповідно до пункту 3 статті 614 Кодексу умови договору про розмір орендної плати, а являє собою виконання цієї умови.

При таких обставинах позов задоволенню не підлягає.

В іншому випадку орендар звернувся до арбітражного суду з позовом про визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди, в якому ставка орендної плати була визначена сторонами в сумі, еквівалентній певній сумі в іноземній валюті.

В обґрунтування заявленого вимоги позивач посилався на те, що таке визначення розміру орендної плати суперечить статті 140 ГК РФ, згідно з якою законним платіжним засобом є карбованець, і частини 3 статті 614 Кодексу, так як тягне, на думку позивача, більш часта зміна розміру орендної плати .

Арбітражний суд відмовив у задоволенні позову.

Приймаючи рішення, суд керувався пунктом 2 статті 317 ГК РФ, відповідно до якого в грошовому зобов'язанні може бути передбачено, що воно підлягає оплаті в рублях у сумі, еквівалентній певній сумі в іноземній валюті або в умовних грошових одиницях.

Оскільки таке визначення суми грошового зобов'язання не означає, що безпосереднє виконання грошового зобов'язання проводиться в іноземній валюті, довід позивача про порушення статті 140 Кодексу є безпідставним.

В силу пункту 3 статті 614 ГК РФ, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік.

В даному випадку встановлення ставки орендної плати в сумі, еквівалентній певній сумі в іноземній валюті, означає встановлення механізму її обчислення.

Таке визначення розміру орендної плати має на меті усунення несприятливих наслідків інфляції. Зміна курсу іноземної валюти не означає зміни розміру орендної плати відповідно до пункту 3 статті 614 ГК РФ.

Короткострокова і довгострокова оренда

Договір оренди вважається короткостроковим в разі, якщо він укладений на термін менше 1 року, тобто, 365 (366) днів мінус 1 день (як мінімум). І тоді його можна не реєструвати в органах державної реєстрації. Він вступає в силу з моменту його підписання сторонами.

Якщо ви хочете укласти короткостроковий договір без держреєстрації, обов'язково відніміть від року хоча б 1 день або 2, або не пишіть «по» попереднє число (з 20 одного року по 19 такого), а «до» нього (з 20 і до 19) .

Всі договори, укладені на термін від 1 року і більше вважаються довгостроковими і підлягають обов'язковій державній реєстрації. Після чого тільки вважаються укладеними і вступили в силу. Тому, майте на увазі, що термін оренди і, отже, обов'язок Орендаря виплачувати Орендодавцю орендну плату, виникає за таким договором тільки з моменту державної реєстрації договору оренди, якщо в ньому не передбачено інші умови.

Тобто, власник після реєстрації обтяження, що виник в силу договору оренди, не міг розпоряджатися (продавати, здавати в оренду і т.д.) своїм об'єктом нерухомості, без врахування інтересів орендаря. Так було і раніше, але обтяження, яке виникло внаслідок короткострокового договору оренди ніде не реєструвалося. А при реєстрації довгострокових договорів оренди обтяження автоматично реєструвалося в силу закону. І якщо власник продавав свій об'єкт, до нового хазяїна переходили зобов'язання за чинними договорами оренди колишнього.

Друзі, держ.реєстрацію довгострокових договорів оренди повернулася! Все по-старому. Знову необхідно реєструвати договори оренди, суборенди підприємств, будівель, приміщень, споруд та ін.

Підвищення орендної плати при короткостроковій оренді

Тобто, якщо ваш договір оренди укладено на термін менше 1 року і в ньому не передбачена формула індексації, яку можна розцінювати, як встановлення способу розрахунку орендної плати, то міняти, підвищувати розмір орендної плати Орендодавець не має права.

Виходить, що розмір орендної плати в короткостроковому договорі міняти не можна, без наявності в договорі спеціальної формули або методики її підрахунку.

Але якщо ви, по витікання терміну дії короткострокового договору, укладаєте новий договір оренди з тими ж особами, у вас є прекрасна можливість запропонувати їм нову ціну орендної плати.

Підвищення орендної плати при довгостроковій оренді

У договорі оренди, укладеному на строк 1 рік і більше, є можливість збільшення розміру орендної плати.

Підвищення плати за оренду можливо, якщо в договорі зазначено, що сторони при розрахунку орендної плати використовую підвищувальний коефіцієнт, орієнтуючись на індекс інфляції, на зміну курсу валют (коли сума орендної плати еквівалентна певній сумі в валюті). Можливі прив'язки зміни орендної плати до інших обставин. Головне - правильно прописати їх в договорі.

Варіант формулювання пункту про можливість підвищення орендної плати в договорі оренди:

3.1. Орендна плата в бік збільшення може достроково переглядатися Орендодавцем, але не частіше ніж один раз на рік з коефіцієнтом, що не перевищує індекс інфляції за минулий рік, яка визначається Росстатом (Федеральною службою державної статистики).

3.2. Орендодавець, при намір дострокового зміни величини орендної плати, повинен попередити про це Орендаря за 1 (Один) місяць шляхом направлення Орендарю письмового повідомлення.

Крім того, орендодавець один раз на рік, але не раніше закінчення року з моменту укладення договору оренди, може пропонувати орендарям нову ціну. А орендарі мають право погодитися з цим або відмовитися (і, ймовірно, з'їхати).

Приклад листа орендарям про підвищення орендної плати

Крім того, можна послатися на індекс інфляції (індекс споживчих цін) за минулий рік (середній по вашому регіону, дивіться на сайті Росстата регіону) і цим обгрунтувати зміну ціни (якщо ви визначили в договорі цей показник, як розмір, на який збільшується орендна плата ).

Якщо вам була корисна ця інформація, натисніть «Мені подобається»))) Вам не важко, а нам - приємно.