Перепланування квартири в іпотеці - чи можна робити, згода банку, оцінка, продаж
Неписьменні дії загрожують наслідками у вигляді штрафів і адміністративної відповідальності.
зміна житла
Квартира, куплена в іпотеку, до моменту погашення заборгованості знаходиться в заставі у кредитній організації.
Це ставить обмеження на звершення юридичних маніпуляцій з нерухомістю: житло неможливо продати. обміняти, подарувати і т.д.
Будь-які дії узгоджуються з банком, але частіше позичальники чують відмову від проведення всіляких дій, хоча на практиці вони доступні до реалізації.
Що стосується перепланування квартири, то на її проведення немає обмежень, незважаючи на те, що після глобальних ремонтних робіт може помінятися ринкова вартість нерухомість.
Єдине, що потрібно від власника - це узгодити дії з кредитором і діяти згідно з чинним законодавством.
Згідно зі статтею № 25 ЖК РФ. під переплануванням розуміється зміна конфігурації квартири, що вимагає внесення відповідних коректив в паспорт нерухомості.
Тільки дії, узгоджені з органами влади, вважаються законними.
Якщо переустраивать приміщення без отримання дозволу. то перепланування буде вважатися самовільної і за її проведення доведеться заплатити штраф, а в деяких випадках і повернути все до первісного вигляду.
Іпотечні квартири в цьому плані не є винятком, скоріше навпаки, конфлікт з банком позичальникові ні до чого.
існуючі види
Існує три основних види перепланування: без узгодження, за ескізом і за проектом:
в цей вид входять роботи, які, по суті, не можна назвати переплануванням. До них відноситься косметичний ремонт, а також деякі маніпуляції, раніше вимагали отримання дозволу: скління лоджії, зміна підлогового покриття (верхнього шару), заміна плитки у ванній, установка або демонтаж посудомийної машини. Перераховані роботи не вимагають узгодження і можуть проводитися на розсуд мешканців квартири, оскільки зміни не відображаються в документах
це найскладніший вид перепланіровочних робіт. У нього входить кардинальна зміна обстановка, втручання не тільки в інтер'єр квартири, але і в конфігурацію будинку. Складання проекту потрібно для проведення робіт, пов'язаних зі збільшенням навантаження на будівлю, демонтажем несучих конструкцій, перенесенням кімнат і т.д. Отримати дозвіл на цей вид перепланування важко, потрібно обійти чимало інстанцій і заплатити не менше 100 тисяч рублів
Перераховані різновиди перепланування дозволяється робити у власній квартирі після узгодження з компетентними в цьому питанні органами.
А ось чи можна робити перебудову щодо іпотечного житла і як все зробити грамотно, не порушивши правила Житлового і Цивільного кодексу. розглянемо далі.
Як законно це зробити
Щоб перепланувати квартиру, потрібно отримати дозвіл в БТІ, потім узгодити дії в органах Житлової інспекції.
Послідовно процес оформлення перебудови будь-якої нерухомості (житлової, нежитлової, у власності, по соцнайму. В іпотеці) виглядає наступним чином:
Складання плану дій
необхідно мати чітке уявлення про те, що потрібно отримати після перепланування. Всі дії повинні бути заплановані заздалегідь, щоб в процес робіт не виникло бажання або необхідності доповнити проект (це зажадає повторення процедури оформлення)
За необхідності, дії узгоджуються з сусідами, іншими мешканцями квартири
якщо перепланування буде зачіпати несучі конструкції будівлі, то буде потрібно звернутися до власника будинку і заплатити за роботу архітектора, який розгляне можливість зміни конфігурації будівлі. Додатково буде потрібно звернутися в органи по захисту пам'ятників і культурної спадщини міста, якщо будинок має історичну або архітектурну цінність для країни або регіону
Якщо в плани входить перенесення або установка сантехнічного обладнання
то буде потрібно отримати дозвіл в органах СЕС. Установка комунікацій, перенесення кухні та інші види робіт, які можуть спричинити за собою пожежонебезпечну обстановку, вимагають перевірки органами МНС. Рекомендується попередньо отримати консультацію в перерахованих інстанціях, щоб в процесі оформлення паперів не виникло труднощів
Складання проекту або ескізу
для цього необхідно звернутися в будівельну компанію, що має допуск до СРО або в БТІ. Складання проектної документації займає чимало часу, але від цього документа залежить рішення інспекції на здійснення перепланування
Збір документів і подача їх в Житлову інспекцію для отримання дозволу
якщо проект простий в реалізації, то на розгляд йде не більше 2 тижнів. Об'ємні роботи і технічно складний проект призведе до тривалого очікування, можливо, перевірок фахівців
Після отримання дозволу у вигляді офіційного документа можна приступати до реалізації проекту
на будівельні роботи відводиться 4 місяці
Закінчивши перепланування, необхідно внести зміни в документацію квартири
для цього фахівці з органів Житлової інспекції проводять перевірку щодо відповідності даних в проекті і на ділі. Якщо в реальності будуть виявлені відхилення від плану, то роботу доведеться переробляти
Перераховані етапи можуть бути доповнені іншими діями, в залежності від типу житла, запланованих робіт, регіону та інших факторів.
Процедура ускладнюється обтяженням, якщо квартира знаходиться в заставі у кредитній організації.
Перепланування в іпотечній квартирі
Якщо здійснюється продаж квартири з переплануванням в іпотеку, а внесені зміни не були оформлені офіційно (має місце незаконне перевлаштування), то купити таке житло буде неможливо.
Справа в тому, що самовільне перепланування сильно знижує ринкову вартість нерухомість, тому банк не зв'язується з такими угодами.
У деяких випадках можлива купівля квартири з незаконним перебудовою, але тільки за умови внесення первинного внеску при оформленні кредиту та зобов'язанням узаконити перепланування.
Для покупця це вигідно тільки в разі надання хорошої знижки від продавця, оскільки подальші витрати досить істотні.
Але є деякі види робіт, узаконити які не можна ні до, ні після їх проведення.
Якщо ж покупець і банк цей момент не беруть до уваги, то доведеться нести витрати на відновлення квартири в первинний вигляд.
На нового власника покладається відповідальність за звершення дії і в разі перевірки контролюючими органами йому доведеться заплатити штраф.
У багатоквартирному будинку не допускається:
Погіршувати умови експлуатації будинку й проживання людей
наприклад, ускладнювати доступ до інженерних комунікацій
Отримання згоди банку
Зважившись на перепланування квартири, що знаходиться в іпотеці, необхідно узгодити свої дії з кредитором.
Спочатку уважно вивчити умови договору - іноді банки обумовлюють цей момент при оформленні позики.
В цьому випадку в документі буде зазначено, що перепланування заборонена або допускається тільки з дозволу кредитора.
Якщо заборона не встановлено, то дії потрібно узгодити з банком в будь-якому випадку.
Він повинен бути в курсі подій, що відбуваються, оскільки отримати дозвіл без згоди банку не вийде.
Щоб узгодити дії з банком, необхідно надати комплект документів, отриманих в БТІ.
Якщо всі папери, в тому числі, проект складено правильно, можна направлятися до кредитору для отримання дозволу.
Раніше отримати згоду банку було проблематично. Витративши гроші на складання проекту і отримання інших документів, власникам нерідко відмовляли в переплануванні при зверненні до кредитору.
Зараз ситуація інша. Більшість кредитних організацій можливість перепланування обумовлюють при складанні договору, тобто той пункт включений в документ.
А у великих організацій налагоджена співпраця зі спеціальними органами, які проводять перевірку квартир, запланованих до перебудови.
Пояснюється це просто - бажання власника поліпшити свої житлові умови призводить до збільшення ринкової вартості нерухомості та зниження ймовірності невиплати позики (оскільки витратити 100-150 т.р. готовий не кожен москвич).
Згода сусідів на проведення перепланування потрібно не завжди, а у виняткових випадках:
- в комунальній квартирі;
- якщо роботи зачіпають їх інтереси.
Наприклад, якщо перепланування буде зачіпати місця загального користування (сходова майданчик, коридор) і фасаду будівлі, то потрібна згода інших мешканців.
Також дозвіл на перебудову необхідно в тому випадку, якщо роботи будуть проводитися в комунальній квартирі.
Слід враховувати, що отримання згоди сусідів не завжди є обов'язковим навіть у перерахованих вище випадках.
Але якщо хтось із мешканців будинку поскаржиться до контролюючих органів, то доведеться нести адміністративну відповідальність. Тому краще обійти сусідів і отримати їх письмову згоду.
інших власників
Кожен з членів сім'ї, що володіє часткою від квартири, повинен надати нотаріально завірений документ, в якому зазначено про відсутність претензій до проведення перепланування.
Тільки після отримання згоди можна приступати до подальшого оформлення перебудови квартири.
порядок оформлення
Порядок перепланування квартири був описаний вище. Обтяження у вигляді іпотеки не змінює його, тільки доповнює звернення в банк для узгодження документів.
Але є кілька нюансів, про які необхідно знати до початку робіт. В першу чергу, це стосується умов перепланування, висунутих банком.
Кредитор має право вимагати:
В середньому, за самостійне оформлення перепланування по легкому проекту доведеться заплатити близько 40 000 руб.
Звернення до посередників збільшує витрати в 2 рази. Ще дорожче обійдеться узаконення перепланування через суд.
До приведеними витратами додається оплата штрафу в розмірі 2500 руб. і оплата роботи судових органів - близько 30 000 руб.
Наслідки порушення закону
Самовільне перепланування чревата серйозними матеріальними витратами на оплату штрафу і узаконення дій через суд.
Якщо квартира знаходиться в обтяження, то відповідальність подвоюється - претензії може пред'явити банк.
існуючі штрафи
За незаконне перепланування передбачений штраф в розмірі від 1 до 2,5 тис. Руб.
Ця сума збільшується в кілька разів, якщо дії спричинили за собою створення ризиків для оточуючих людей.
У суді може бути прийнято рішення про винесення штрафних санкцій за відсутності письмової згоди від сусідів, при переплануванні в місцях загального користування або комунальній квартирі.
І ще один вид штрафу - від кредитора в разі проведення перепланування без попереднього узгодження з ним.
Яка ще може бути відповідальність
Штраф - це саме лояльне покарання з усіх існуючих.
Для власників передбачена й інша відповідальність:
Адміністративна та кримінальна
при самовільної переплануванні, що призвела до травм або загибелі людей
Зобов'язання по поверненню квартири в первинний вигляд
якщо зроблена перепланування не відповідає нормам безпеки
в разі невідповідності з наданими термінами
За порушення прав інших мешканців
в процесі перепланування (наприклад, шум у нічний час)
Перепланування іпотечної квартири - справа клопітка і тривалий. Банк може виносити рішення про свою згоду на перебудову протягом 2-3 місяців, та й саме оформлення не проводиться швидко.
Але дії даного характеру допустимі, кредитори передбачають у договорі можливість перепланування, тому житлові умови будуть покращені, хоч і з істотною затримкою.
Головне, дотримуватися законодавства і не суперечити вимогам банку, щоб виключити призначення штрафу за недотримання нормативів.