Обмін квартири! Що це таке

Обмін квартири! Що це таке?

З юридичної точки зору обмін може бути здійснений лише між наймачами неприватизованого житла. До ситуацій, коли в угоді беруть участь квартири, що знаходяться у власності, застосовується юридичний термін "міна". При цьому в більшості випадків обмінні по суті операції здійснюються шляхом продажу однієї квартири і покупки інший, тобто юридично обмінами не є.

Обмін квартири - справа набагато більш складне і клопітка, ніж "альтернативна операція". Адже для його здійснення потрібно, щоб вас влаштувала інша бере участь в обміні квартира, а ваша квартира в свою чергу влаштувала господарів тієї квартири. Відповідно, якщо число квартир, які беруть участь в обміні, більше двох, складність подібного "пов'язання" інтересів зростає в геометричній прогресії.

Саме тому в останні роки подібні угоди практикувалися дуже обмежено. Абсолютна більшість обмінів здійснювалося за іншою схемою, яка на професійному сленгу ріелторів іменується "альтернативної".

Суть схеми така. Квартира, пропонована до обміну, виставляється на продаж. Після того, як покупець на неї знайдений, для продавців підбирається влаштовує їх квартира з числа тих, що продаються на відкритому ринку.

Звичайно, така схема сама по собі набагато зручніша, ніж "прямий" обмін, так як дозволяє уникнути необхідності узгодження "зустрічних" інтересів обмінюються. Однак є невелика проблема: для того, щоб "альтернативна ланцюжок" здійснилася, в самому її початку повинен знаходитися "чистий" покупець (тобто такий, який готовий до придбання за гроші, нічого не продаючи), а в кінці "ланцюжка" повинен розташовуватися "чистий" продавець (той, якому замість продаваної квартири немає необхідності купувати інше житло).

Саме в зв'язку з тим, що сьогодні на ринку нерухомості "чисті" покупці стали рідкістю, більшість "альтернативних" угод завмерло. І шанси на те, що найближчим часом ситуація зміниться, і ринок наповниться покупцями з "набряклий" від грошей кишенями, поки представляються невеликими.

У ситуації, що склалася є два основні виходи: запастися терпінням і відкласти рішення свого житлового питання "на потім", або згадати про добре забутої схеми "прямого" обміну. Адже для його здійснення умови, настільки важливі для "альтернативи", несуттєві. Отже, обмінна технологія стає справжнім порятунком в умовах стагнації ринку і відсутності "прямих" покупців.

Як правило, в угоді беруть участь приватизовані квартири. Тому перехід права власності здійснюється на підставі договорів купівлі-продажу. І в цьому сенсі технологія проведення операції нічим не відрізняється від звичайної купівлі та продажу житла.

Однак, технологічна відмінність все ж є. Якщо при "альтернативної" схемою правова експертиза всіх що беруть участь в угоді об'єктів здійснюється, як правило, після того, як обмінна "ланцюжок" побудована, то при підготовці "прямого" обміну ця робота повинна проводитися паралельно з побудовою ланцюжка.

Адже на відміну від "альтернатив", де зазвичай так чи інакше присутня можливість "заміни" юридично дефектної квартири на іншу, в ситуації "прямого" обміну знайти таку заміну вдається вкрай рідко і з великими труднощами.

Відповідно, відкласти в цьому випадку експертизу неможливо - ріелтор, що збирає "ланцюжок", повинен бути абсолютно упевнений, що всі беруть участь в обміні квартири не містять правових дефектів.

Після завершення побудови "ланцюжка" та експертизи беруть участь в обміні квартир слід підготовка необхідних документів. Далі відбувається угода - взаєморозрахунки між учасниками в разі, якщо обмін здійснюється з доплатою, підписання і подача на державну реєстрацію договорів купівлі-продажу. Завершується операція після отримання зареєстрованих документів, перепрописка і фізичного звільнення обмінюваних квартир.

Оскільки юридично оформлення обмінів, в яких беруть участь квартири, що знаходяться у власності, здійснюється за допомогою укладення учасниками угоди договорів купівлі-продажу або міни (до яких, відповідно до чинного цивільного законодавства, застосовуються всі основні правила, встановлені для купівлі-продажу), пакет документів , необхідний для проведення угоди, не має відмінностей від необхідного при продажу квартири.

У стандартному випадку в такий пакет повинні входити:

- кадастровий паспорт приміщення, до складу якого входять експлікація і поверховий план квартири. Цей документ видається за запитом в районному БТІ. У разі нотаріальної форми договору, що укладається в склад необхідного пакету додається довідка про оціночну вартість;

- документи, одержувані в ЄЇРЦ: виписка з будинкової книги, - для будь-яких угод, і копія фінансового особового рахунку для операцій, що здійснюються в нотаріальній формі. В даний час деякі ЄЇРЦ замість цих документів видають так званий "Єдиний житловий документ";

- паспорта і свідоцтва про народження учасників угоди;

- свідоцтва про шлюб, розірвання шлюбу;

- в разі якщо бере участь в обміні квартира придбана в період шлюбу, власнику необхідно отримати письмове подружнє згоду на укладення договору. Причому ця вимога застосовується навіть в разі, якщо в даний час шлюб розірвано: важливо не це, а те, що він існував в момент придбання квартири. Винятками з цього правила є квартири, отримані в власності на безоплатній основі (успадковані, приватизовані і отримані в дар). Також в отриманні згоди немає необхідності, якщо між подружжям укладено шлюбний контракт, який передбачає особисту власність чоловіка на квартиру. У цьому випадку такий контракт буде потрібно для проведення операції. До речі, при відсутності шлюбного контракту згода другої половини необхідно не тільки на продаж, але і на покупку іншого житла;

- якщо в операції обміну беруть участь неповнолітні, необхідно запастися також розпорядженням місцевих органів влади. Отримати його можна у відділі опіки та піклування неповнолітніх районної управи.

На додаток до наведеного списку можуть знадобитися різні інші документи, обумовлені специфікою майбутньої угоди. Перелік таких документів визначається в кожному конкретному випадку індивідуально.

Знайти квартири абсолютно ідентичні за параметрами, місцем розташування, а значить і ціни вкрай складно. Тому при обміні існує механізм доплат. Як правило, розрахунок доплати здійснюється виходячи з поточних ринкових цін квартир, які беруть участь в обміні. Однак при проведенні розрахунку необхідно враховувати, що прямий обмін - інструмент тонкий. Успіх операції багато в чому залежить від готовності до співпраці всіх учасників угоди. Природно, прагнення когось одного "виламувати руки" всім іншим учасникам обміну часто призводить до того, що весь ланцюжок може розсипатися.