Наступна іпотека як забезпечувальний інструмент

Відповідно до першого речення пункту 5 ст. 46 Закону про іпотеку правила пунктів 1 - 4 цієї статті не застосовуються, якщо заставодержателем по попередньої і наступної іпотекам є одне і те ж обличчя. У цьому випадку (згідно з нормою другого речення пункту 5 ст. 46) "вимоги, забезпечені кожної з іпотек, задовольняються в порядку черговості, відповідної термінів виконання відповідних зобов'язань, якщо федеральним законом або угодою сторін <4> не передбачено інше ".
--------------------------------
<4> Іпотечного заставодавця і іпотечного заставодержателя.

Які рекомендації ми можемо запропонувати увазі суб'єктів (потенційних іпотечних заставодержателів), яким їх можливі контрагенти (потенційні іпотечні залогодатели) пропонують в якості забезпечення виконання цивільно-правових зобов'язань укласти договір про подальшу іпотеку (якщо тільки ці особи не боку відносин з попередньої іпотеці)?
Перш за все, необхідно досліджувати умови попередньої іпотеки, зажадавши у потенційного іпотечного заставодавця відповідний договір про іпотеку і договір (інший документ), з якого виникло (або видно, що виникло) основне (забезпечується іпотекою) зобов'язання.
В першу чергу потенційних іпотечних заставодержателів за такою іпотеці має цікавити співвідношення реальної ринкової вартості предмета іпотек (попередньої і гіпотетичної наступної) і розміру цивільно-правових зобов'язань (точніше - можливих вимог по ним), забезпечених попередньої іпотекою. При цьому слід мати на увазі норми статті 337 ЦК України та статей 3 і 4 Закону про іпотеку, в тому числі в розрізі умов основних (забезпечуються іпотекою) зобов'язань щодо забезпечення їх виконання неустойкою (штрафом, пенею), а також норми пункту 1 ст. 396 ЦК України про відсотки за користування чужими грошовими коштами. Природно, якщо реальна ринкова вартість предмета іпотек (попередньої і гіпотетичної наступної) менше розміру відповідних можливих вимог кредитора за зобов'язаннями, забезпеченими попередньої іпотекою, або якщо відповідні величини можна порівняти, цінність і надійність наступної іпотеки, враховуючи пріоритет кредитора за зобов'язаннями, забезпеченими попередньої іпотекою (див . абз. другий п. 1 ст. 43 і п. 1 ст. 46 Закону про іпотеку), вельми сумнівна. Крім того, слід переконатися, що договором про попередню іпотеці не заборонена подальша іпотека або умови останньої не обмежені даним договором до збитку для інтересів потенційного іпотечного заставодержателя за такою іпотеку (див. Абз. Перший і другий п. 2 ст. 43 Закону про іпотеку) .
Потім слід співвіднести термін виконання гіпотетичного цивільно-правового зобов'язання, виконання якого передбачається забезпечити подальшої іпотекою, з терміном виконання цивільно-правового зобов'язання, виконання якого забезпечене попередньої іпотекою. Якщо термін виконання першого закінчиться раніше, ніж термін виконання другого, положення іпотечного заставодержателя за такою іпотеці краще. Потрібно тільки виконати обов'язок по пункту 4 ст. 46 Закону про іпотеку <5>. Якщо ж термін виконання першого гіпотетичного цивільно-правового зобов'язання закінчиться пізніше, ніж термін виконання другого, іпотечний заставодержатель за такою іпотеку повинен своєчасно потурбуватися отриманням достовірної інформації про те, виконано чи належним чином (повністю і в належний термін) цивільно-правове зобов'язання, виконання якого забезпечено попередньої іпотекою. Слід виходити з припущення, що іпотечний заставодержатель за попередньою іпотекою може і не виконати обов'язки, передбачені пунктом 4 ст. 46 Закону про іпотеку. Відповідна інформація може бути отримана від органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним <6>. Якщо відповідне (забезпечене попередньої іпотекою) зобов'язання виконано належним чином, попередня іпотека припиняється, що тягне за собою погашення реєстраційного запису про цю іпотеку (ст. 25 Закону про іпотеку).
--------------------------------
<5> В іншому випадку, можливо, доведеться відшкодовувати збитки іпотечного заставодержателя за попередньою іпотекою відповідно до ст. ст. 15 і 393 Цивільного кодексу РФ.
<6> В даний час цю реєстрацію здійснюють державні органи системи Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії.