Квартира перетворюється в хостел прибуток в 6 разів вище, ніж від орендного житла

Всі власники житла розуміють, що квартиру можна здавати в оренду - цілком або покомнатно, на довгий період з щомісячною оплатою або подобово, але мало хто знає, що на наявних квадратних метрах реально відкрити хостел і пропонувати громадянам вже не кімнати, а ліжко-місця. Таке рішення може виявитися більш вигідним. Але чи варта гра свічок, які плюси і мінуси такого нестандартного підходу? І так чи просто реалізувати цю незвичайну ідею?

За буквою закону
Це може здатися дивним, але, щоб перетворити квартиру в хостел в юридичному плані, потрібно зовсім небагато: для цього навіть не треба переводити житлове приміщення в нежитловий фонд. Правда, такого поняття, як «хостел», в українському законодавстві немає, але при цьому Житловий кодекс дозволяє використовувати квартири не тільки для постійного, а й для тимчасового проживання громадян, а також в комерційних цілях, тобто власник може здавати своє майно в найм , і не важливо - цілком або частинами. «Таким чином, в законі відсутня пряма заборона на використання житлових приміщень для надання готельних послуг», - стверджує адвокат Олег Сухов. керівник однойменного юридичного центру.

А як відомо, що не заборонено, то дозволено. Тому в теорії квартиру можна перетворити навіть у міні-готель, якщо, звичайно, вона досить велика, адже готель все-таки передбачає наявність окремих номерів, а ось класичний хостел (до речі сказати, слово це англійське - hostel - і в перекладі означає «гуртожиток ») пропонує спальні місця в кімнатах, тобто для організації хостела підійде, в принципі, навіть однокімнатна квартира, і вже тим більше - двушка.

Проте одного лише рішення, що ось, мовляв, з завтрашнього дня відкриваю в квартирі хостел, звичайно, буде не достатньо. «По-перше, регулярна діяльність з надання права проживання в квартирі необмеженому колу осіб відповідає всіма ознаками підприємницької діяльності (це буде« діяльність з надання інших місць для тимчасового проживання »згідно КВЕД або« послуги розміщення для тимчасового проживання туристів »згідно ОКУН. - Від ред.), тому власнику потрібно зареєструватися як індивідуальний підприємець або організувати товариство з обмеженою відповідальністю », - каже Євген Зімін, керівник юридичного департаменту компанії Blackwood. А це в свою чергу має на увазі взаємини з податковою службою та сплату податків.

«І крім того, відповідно до Федерального закону № 294-ФЗ« Про захист прав юридичних осіб і індивідуальних підприємців при здійсненні державного контролю (нагляду) і муніципального контролю », власник житлового приміщення зобов'язаний направити відповідне повідомлення про свою діяльність в Росспоживнагляд», - повідомляє Сергій Коновалов, фахівець з оренди елітної нерухомості агентства «CENTURY 21 Імпульс Ріелті». «Це можна зробити або рекомендованим листом звичайною поштою, або документом з електронним підписом електронною поштою», - додає Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «Метріум Груп». Процедура нескладна, але обов'язкова, якщо не хочеться в подальшому мати проблем: як повідомляє адвокат Олег Сухов, за порушення повідомного порядку накладається штраф - від 10 до 20 тис. Руб.

Виконавши ж два вищевказаних вимоги, можна сміливо вішати вивіску і відкривати в своїй квартирі хостел.

оформлення відносин
Правда, попередньо потрібно ще продумати, як оформляти стосунки з постояльцями: за законом здавати жиле приміщення іншим особам можна лише на підставі договору. Причому це може бути тільки договір найму, а договори надання готельних послуг і їм подібні, як повідомляє Євген Зімін (Blackwood), вирішуються тільки в тому випадку, якщо приміщення переводиться в нежитловий фонд. Таким чином, перед тим як відкривати хостел, треба проявити кмітливість і розробити договір оренди койко-місця, який доведеться підписувати з кожним мешканцем. А якщо є сумніви у власних силах, то для складання договору правильніше залучити професійних юристів.

І крім того, щоб уникнути проблем з контролюючими органами і суперечок з постояльцями до договору треба докладати касовий чек і / або квитанцію про оплату койко-місця. «Причому квитанція як мінімум повинна містити інформацію про те, хто здає житло, прізвище, ім'я та по батькові споживача, відомості про наданий койко-місце і його вартості», - пояснює Сергій Коновалов (агентство «CENTURY 21 Імпульс Ріелті»).

Також новоспеченому хостельеру буде не зайвим продумати звід правил проживання в хостелі, і вручати мешканцям на підпис угоду про прямування цим правилам, це в якійсь мірі допоможе зберегти порядок, тишу і чистоту.

Сусіди і перевірки
А порядок і чистота в хостелі дуже важливі! Це запорука гарного відносини з сусідами. Взагалі, закон не зобов'язує повідомляти сусідам про те, що житлове приміщення буде здаватися в оренду, але рано чи пізно вони обов'язково дізнаються, що у них під боком з'явився хостел, і реакція громадськості може бути непередбачуваною, адже деякі, особливо літні люди, при слові «хостел» уявляють собі мало не притон з наркоторговцями, і навіть ті, хто обізнаний про діяльність хостелів, не дуже-то хочуть, щоб в їхньому під'їзді ходили сторонні. Тому в ідеалі, як радить Сергій Коновалов (агентство «CENTURY 21 Імпульс Ріелті»), варто роз'яснити сусідам, як буде здаватися квартира, пообіцяти їм збереження громадського майна, чистоту і спокій, і отримати схвалення власників інших квартир на загальних зборах. Для цього треба набрати 2/3 голосів.

Якщо ж згоди сусідів отримати не вдасться, то потрібно особливо уважно стежити за порядком, тишею і чистотою в будинку і під'їзді, грамотно вибудовуючи відносини з постояльцями. «Адже часто все конфлікти з мешканцями багатоквартирного будинку виникають на грунті використання загального майна. Постояльці заходять в під'їзд, піднімаються на ліфтах, курять на майданчиках, шумлять, в тому числі в нічний час. Все це, природно, не подобається сусідам, але якщо існування хостела не буде завдавати незручностей, швидше за все, мешканці заспокояться », - каже адвокат Олег Сухов. А ось незручності можуть спровокувати скарги в поліцію і в місцеві органи влади. «В результаті на власника хостелу накладуть штраф, зажадають усунути джерело порушення громадського порядку або зовсім ухвалять рішення про закриття закладу, якщо на те будуть дуже вже вагомі підстави, а мешканці будинку виявляться досить наполегливими», - пояснює Олена Мішина, директор з розвитку компанії « МІЕЛЬ-Комерційна нерухомість ». Але навіть якщо не дійде до штрафів і закриття хостела, перевірки різних контролюючих органів будуть забезпечені.

Зазвичай чиновники і поліція рідко звертають пильну увагу на хостели в житлових приміщеннях: по-перше, взяти з них можна не багато - бізнес-то не очень багатий, а по-друге, не так-то просто знайти формальні підстави для штрафів і вимагання хабарів . Наприклад, до квартир в житлових будинках не пред'являються якісь особливі вимоги по пожежної безпеки, тому хостели не цікаві пожежної інспекції. А якщо в житловому приміщенні не проводилося перепланувань, тобто воно відповідає вимогам СанПіН 2.1.2.2645-101, то до нього немає інтересу і у Росспоживнагляду або санепідемінспекціі. «Таким чином, найчастіше хостели потрапляють в поле зору правоохоронних або наглядових органів після конфліктів з мешканцями будинку, які виникають через шум, антисанітарії та іншого», - стверджує адвокат Олег Сухов, тому важливе завдання хостельера - уникати таких конфліктів, підтримуючи дружбу з сусідами і їх лояльність. Природно, таке можливо не завжди - багато що залежить від постояльців, але до цього обов'язково потрібно прагнути.

питання вигоди
І якщо не буде проблем з сусідами і наглядовими органами, то хостел може виявитися досить вигідним бізнесом в порівнянні зі здачею в найм цілої квартири на тривалий термін або навіть подобової оренди. По-перше, сьогодні на хостели є попит: «Номери в готелях і готелях столиці коштують недешево, і при цьому вони часто переповнені. На цьому тлі хостели стають популярними серед молоді та активних мандрівників з обмеженим бюджетом », - стверджує Тимур Абдуллін, директор з розвитку консалтингової групи« Апхілл ». «А по-друге, хоч місця в хостелі і значно нижче за ціною, ніж місячна або добова орендна плата за кімнату або всю квартиру цілком, в сукупності дохід від зданих койко-місць може бути вище», - запевняє адвокат Олег Сухов.

«Наприклад, середня ставка оренди однокімнатної квартири економ-класу в межах ТТК становить 42 тис. Руб. за подобову оренду такого об'єкта можна отримати вже 2-3 тис. руб. на добу, тобто 60-90 тис. руб. в місяць », - говорить Олена Мішина (« МІЕЛЬ-Комерційна нерухомість »). А якщо перетворити однушку, скажімо, в 4-6-місний хостел (що цілком реально), то при середній вартості ліжко-місця в столичному хостелі 650 руб. на добу, за день можна отримати 2,6 - 3,9 тис. руб. а за місяць - 78 - 117 тис. руб. Прибуток може бути і вище, якщо однокімнатна квартира простора і дозволяє розмістити більше людей.

Аналогічний приклад і з двокімнатною квартирою: «При довгостроковій здачі в оренду двушки можна отримувати від 40 тис. Руб. в місяць. Якщо ж організувати в такій квартирі хостел, то можна розмістити в ній до 17 осіб (виходячи з житлової норми 5 куб. М на людину; при цій нормі навіть у вельми стандартної двокімнатній квартирі площею 60 м кв. Можна розмістити 12 осіб). В такому випадку чистий прибуток (з урахуванням податків і витрат на обслуговування) може скласти близько 260 тис. Руб. в місяць. А щоб отримати 40 тис. Руб. як при довгостроковій оренді, досить, щоб в хостелі щодня проживало хоча б по 3 людини. Це досить узагальнені цифри, але вони показові - можливий прибуток з хостела в 5-6 разів вище, ніж при оренді на триваліший термін », - говорить Тимур Абдуллін (« Апхілл »), представляючи свої розрахунки в таблицях:

Середня вартість оренди квартир в Москві

При цьому ще варто відзначити, що при довгостроковій і подобову оренду попитом більше користуються однушки і двушки, а квартири з 3-4 кімнатами здавати вже складніше, як і кімнати в них окремо, а ось в якості хостелу здавати її буде простіше, та й прибуток, швидше за все, виявиться вище.

Однак, як уже зазначалося, прибутковість хостелу дуже залежить від кількості бажаючих скористатися його послугами. А щоб таких бажаючих було багато, перш за все, потрібно, щоб у квартирі було затишно, комфортно, безпечно і чисто. Тому перед відкриттям хостелу доведеться витратитися на ремонт і оформлення спальних місць, холу і санвузла, на покупку ліжок і постільної білизни, а потім, коли заклад уже почне працювати, необхідно буде найняти як мінімум прибиральницю, а можливо, ще й адміністратора (якщо немає можливості самим зустрічати і розміщувати гостей).

Таким чином, при думках про хостелі кожен конкретний випадок треба розглядати індивідуально. Тим більше що клопоту буде набагато більше, ніж при класичній здачі житла в найм на довгий термін.

Перш за все, хостелом необхідно управляти: підтримувати порядок, контролювати ситуацію, вирішувати різні питання з постояльцями і т.п. Це справжній бізнес зі своїми особливостями і проблемами, і досить складний бізнес, який точно не підходить тим, хто не дуже любить спілкуватися з людьми і не готовий до жорсткого контролю.

Крім того, відкриття хостелу пов'язане з вирішенням ряду інженерно-технічних питань: «Бажано наявність (або можливість організації) окремого входу для поділу потоку мешканців будинку і гостей. Також потрібна наявність гарної звукопоглощающей ізоляції в кімнатах. А якщо передбачається кухня, то при її проектуванні необхідно передбачити додаткову систему кондиціонування та вентиляції », - каже Олена Мішина (« МІЕЛЬ-Комерційна нерухомість »).

Не обійтися без цього і в тому випадку, якщо захочеться надавати додаткові сервісні послуги, наприклад, відкрити магазин або їдальню, так як розміщення таких закладів в квартирах неприпустимо. Власне тому не вийде продавати і алкоголь (для реалізації якого, до речі, потрібно ще й ліцензія). «Тобто для відкриття повноцінного хостела з різними сервісами власнику доведеться-таки переводити квартиру в нежитловий фонд», - стверджує Марія Литинецкая ( «Метріум Груп»), а це пов'язане з додатковими витратами і клопотами.

«І треба ще відзначити, що фінансова вигода від відкриття хостелу може нівелюватися проблемами, пов'язаними з проживаючими гостями. При короткому терміні оренди постояльці зазвичай не дуже дбайливо ставляться до меблів та інтер'єру квартири, що має небезпеку псуванням майна та необхідністю частого ремонту і постійної заміни меблів. І до того ж постійно змінюють одне одного постояльці вимагають постійних «побутових» перевірок, контролю та особистої участі з боку власника », - каже Олена Мішина (« МІЕЛЬ-Комерційна нерухомість »).

Резюмеwww.metrinfo.ru
Квартира може приносити прибуток не тільки при класичній довгостроковій оренді або подобової здачі в найм, але і перетворившись в хостел з ліжко-місцями. Відкрити такий заклад можна, навіть не переводячи житлове приміщення в нежитловий фонд, і якщо квартира розташована в хорошому районі, зручному для туристів, то попит на місця майже гарантований, і вигода може бути більше, ніж при довгостроковій або подобову оренду цілої квартири або кімнат. Однак хостел - це нехай і не великий, але вже готельний бізнес, який потребує контролю і уваги. Організація дійсно хорошого місця - процес досить витратний і трудомісткий, і займатися цим, як і будь-яким іншим бізнесом, варто тільки в тому випадку, якщо є інтерес. А якщо хочеться просто отримувати стабільний дохід від здачі наявного житла в оренду, то краще пропонувати його на тривалий термін.