Купівля квартири в новобудові - що потрібно знати, нерухомість

Купівля квартири в новобудові - подія, безумовно, приємне. Однак щоб не бути обдуреним і не залишитися без грошей і без квартири, необхідно знати механізм покупки квартири в споруджуваному будинку: особливості оформлення договору купівлі-продажу квартири, права і обов'язки продавця і покупця.

Новобудови, ж. (Нов.). - це 1. Будівництво нових будівель, заводів і т. П. 2. Нове селище, нову будівлю. Жити в новобудові.

У посткризовий час ринок нерухомості постійно розширюється. Конкуренція змушує компанії-девелопери постійно розвиватися і пропонувати нові рішення для своїх клієнтів. Часи великих махінацій і «ошуканих пайовиків» поступово відходять у минуле і поступаються місцем перевіреним забудовникам і застрахованим інвестицій. Але, як то кажуть, попереджений, значить озброєний.

У цій невеликій міні-книзі ми зібрали кілька корисних порад з нашої практики і практики наших колег, користуючись якими, Ви зможете зробити процес покупки квартири приємним і комфортним.

Новобудова: плюси і мінуси
Методи пошуку на первинному і вторинному ринку істотно розрізняються, тому якщо Ви на 100% визначилися у виборі новобудови, як оптимального варіанту для покупки квартири, ще раз перерахуємо плюси такого вибору:

Плюси новостройкіНовое житло, є нове житло - чиста енергетика.
• Це нова квартира. До вас в ній ніхто не жив, крім бригади будівельників із Середньої Азії. її енергетика чиста, аура ясна, а біополе безтурботно колоситься.
• У неї немає заплутаній історії обмінів, приватизацій, перепродажів і сумнівних дарувань, зроблених під гіпнозом.
• Її досить просто купити.
• Будинок і комунікації поки не зношені і, швидше за все, не обрушаться в найближчі десять років.
• Багато забудовників пропонують для новобудов програму розстрочки під нормальний відсоток, а в деяких випадках - безпроцентну. А це вже суттєва економія, тому що «гроші сьогодні» - завжди дорожче, ніж «гроші завтра»!
• Ви можете спостерігати процес будівництва «в прямому ефірі» і, якщо ви в цьому розбираєтеся, оцінити якість будівництва - бажано ДО покупки.
• Новобудова - хороша інвестиція. Навіть якщо ціни на вторинному ринку не виростуть, до моменту оформлення власності ваша квартира подорожчає мінімум на 20-30%.

Як мінімізувати можливі мінуси?
Довге очікування.
Вибирайте забудовника з нормальною репутацією і великим «портфоліо» введеного в експлуатацію житла.
Пам'ятайте, що зведення панельного будинку займає, як правило, кілька місяців, а монолітного або монолітно-цегляного - від року. Хочете в'їхати швидше - беріть панель.

Дорогі кредити.
Дізнайтеся, в яких банках акредитований даний житловий комплекс. «Акредитований» означає, що банки вже вивчили всю документацію по проекту і забудовнику і тепер готові давати кредити на квартири за спрощеною схемою (без зайвої тяганини і стоси документів). Швидше за все, вони кредитують і самого забудовника, тому дуже зацікавлені, щоб той швидше все розпродав. Як правило, у таких банків умови кредитування найм'якші, але не завжди! Обов'язково вивчіть і порівняйте умови іпотеки в інших банках.

Ремонт.
Особисто ми не вважаємо це великим недоліком. На вторинному ринку теж більшість покупців відразу роблять ремонт - що називається, «під себе». Та й не такий страшний ремонт, як його «малює» нашу уяву!

Життя на будмайданчику.
Теж не такий вже і недолік. Як показує практика, якщо сусіди дотримуються законодавства і правила пристойності, «життя на будмайданчику» цілком терпима.

Як вибрати новобудову мрії?
Яку новобудову вибрати? Все залежить, звичайно ж, від ваших цілей. Якщо ви купуєте квартиру для себе, то ... Чи добре розвинене ваше уяву? Воно вам дуже придасться, адже головна складність при виборі новобудови - ви не бачите місце, де вам доведеться жити! Доводиться представляти його. Девелопер проекту (він же забудовник) з радістю допомагає вам, малюючи красиві і неприродно яскраві 3D-картинки. Але вірити їм потрібно з великою обережністю.

Рекомендуємо звернути особливу увагу на наступні моменти:
• Транспортна доступність. Якщо добиратися до вашого майбутнього будинку важкувато, то майте на увазі: після введення будинку в експлуатацію трафік зросте ще більше, адже ваші майбутні сусіди дружно увіллються в існуючу пробку.

• Під'їзд. Наскільки він буде широкий і зручний? Пандус до вхідних дверей зроблений якісно або «для відмазки»? Є де зберігати коляску на першому поверсі? Кількість і розміри ліфтів? Якщо ви «мама з коляскою» (або плануєте такою стати) або, наприклад, велосипедист, всі ці фактори вкрай важливі.

Незручний під'їзд буде по чуть-чуть отруювати вам кожен день. Та й всім іншим теж, адже вам доведеться волочити через цей під'їзд спочатку важкі будматеріали, потім великогабаритну меблі і техніку. Ну і, звичайно, якість під'їзду втричі важливо для інвалідів-візочників. Можемо сказати з особистого досвіду, що, наприклад, у найпопулярнішій в Підмосков'ї панельної серії П-44Т під'їзди зовсім незручні.
Порада. Якщо ви пригледіли для покупки панельну новобудову, знайдіть в місті вже побудовані будинки тієї ж серії і прогуляйтеся по їх дворах і під'їздах. Бажано проінспектувати новобудову від того ж забудовника або хоча б з тими ж характеристиками, так як вдома однієї серії теж можуть розрізнятися.

Інші параметри - метраж, планування, поверх - мають таке ж значення, що при виборі вторинки. Виходите з особистих переваг і бюджету. І готуйтеся до компромісу, інакше пошук ідеального об'єкта може стати нескінченним. Якщо ви купуєте новобудову з інвестиційними цілями, ось ще кілька рекомендацій:

• Вибирайте окремі будинки або невеликі житлові комплекси (РК). Великі РК і «мегапроекти» погано підходять для інвестицій, так як продати квартиру в них потім досить складно. Вам доведеться конкурувати з безліччю таких же інвесторів, а також зі звичайними покупцями, які купили і «передумали». Але що найгірше, вам доведеться конкурувати з самим забудовником, який ще кілька років буде розпродавати свої квартири, періодично знижуючи ціни до непристойності. Йому-то добре! Знизив ціну - заробив на обсягах продажів. А ось вам, простому приватному інвестору, такий демпінг сплутає всі карти.

• Вибирайте райони або міста, де спостерігається дефіцит нового житла. Найкраще, якщо ваша новобудова буде єдиною в районі. Дізнайтеся, чи не планується тут в майбутньому якогось «мегапроекту». Чим менше навколо нових будинків, тим менше конкуренція і тим дорожче ви зможете свою квартиру потім перепродати. Багато покупців хочуть жити саме в сучасному, свіжозбудовану будинку і готові за це доплатити.

• Вибирайте квартири з оздобленням від забудовника, щоб заощадити час, гроші і сили на ремонті. Квартиру з обробкою можна відразу після отримання ключів здати в оренду і почати відбивати витрати. Квартиру з обробкою і продати потім простіше, причому не важливо, яка це обробка: економ-класу або євроремонт. В обох випадках продажна ціна приблизно однакова - на 10-15% вище, ніж у бетонної коробки. І продаються такі квартири швидше: багато покупців хочуть прийти «на все готове».

Чи не потрібен, якщо ви точно знаєте, яку квартиру і в якому житловому комплексі хочете. І якщо ви впевнені в безпеці вашої угоди і вмієте торгуватися з забудовником.

Раніше вважалося, що монолітне житло більш якісне, а панель - варіант «для бідних». Зараз вже все не так однозначно. З'явилася якісна, сучасна панель, наближена за своїми характеристиками до моноліту (хороші шумоізоляція і теплопровідність, симпатична оздоблення фасадів та навіть висота - до 25 поверхів). Це серії «Європа», КОПЕ-М "Парус» і деякі інші. Одночасно стало з'являтися здешевлене монолітне житло, наближене за якістю до панельному. Так що будинок дому ворожнечу! І все відмінності між серійним та індивідуальним будівництвом поступово стають умовними. І все-таки вони є.

Отже, монолітне і монолітно-цегляна житло:
• Довше будується (як правило, не менше року).
• Дорожче коштує.
• Має нетипові характеристики і індивідуальний зовнішній вигляд (фасад)

• Якщо будинок побудований якісно, ​​у моноліту найкраща, ніж у панелі, шумоізоляція і теплопровідність (тобто взимку в ньому тепліше, а влітку прохолодніше).

• Квартири в монолітних будинках, як правило, здаються без перегородок (вільного планування). Планування вибирає покупець. Він же витрачає час і гроші на зведення перегородок, електропроводку і т. Д. А після - на узгодження цієї планування.
• Термін служби монолітних будинків - до 200 років.

Панельне житло:
• Швидше зводиться - від півроку.

• Поступається моноліту за деякими характеристиками. Однак різні панельні серії істотно розрізняються між собою по тій же шумоізоляції, теплопровідності і іншим параметрам.

• Має типовий зовнішній вигляд і обмежену поверховість (старі серії - до 10 поверхів, нові - до 25).

• Має типові планування. Правда, у сучасних панельних серій планувань багато, так що вибір у покупців досить великий.

• Здається з перегородками, електропроводкою і батареями, а останнім часом все частіше і з обробкою.

У будь-якому випадку ціни у забудовника і агентства-партнера зазвичай однакові, так що можете оформляти об'єкт у кого хочете. Особливої ​​різниці немає. Інша справа, як уже говорилося, якщо ви звертаєтеся не в партнерську, а в будь-який АН або до приватного ріелтору за супроводом покупки. В цьому випадку до ціни новобудови додасться вартість ріелторської послуги, але зате фахівець не буде зацікавлений «втюхнуть» вам конкретний проект.

Як не стати обдуреним пайовиком?

Вкластися в новобудову - це не просто зробити покупку квартири «з відстрочкою заселення». Це ризикована інвестиція. Головне, що ви повинні пам'ятати, підписуючи договір пайової участі: ви не купуєте квартиру, а стаєте співінвестором бізнес-проекту - будівництва житлового будинку. Ви купуєте право на отримання квартири в майбутньому. Будь-які інвестиції - це ризик.

Системні ризики
Коли економіка країни на підйомі, будівельна галузь розквітає. Громадяни поспішають прикупити квадратні метри. Швидше, поки не подорожчало! Банки охоче йдуть назустріч - кредитують і покупців, і забудовників. Ціни ростуть, «бульбашка» надувається. Коли економіка спотикається і починається криза, будівельна галузь приймає всю тяжкість удару на себе. Так було в Америці і Європі. Так було і у нас. Все закономірно: скорочуються доходи, зростає безробіття, з'являється невпевненість в завтрашньому дні. Великі покупки відкладаються до кращих часів. Будівельна галузь починає задихатися без продажів, без надходження свіжих грошей. Банкіри нервують, вимагають регулярних платежів, загрожують відібрати об'єкти. Погляди учасників ринку звертаються в бік держави - «Спаси!». Деяких рятують, деяких немає. Як пощастить.

Що чекає на покупців в кризовий час?
• Найпоширеніша проблема - затримка за термінами здачі об'єкта на рік і більше. Немає грошей - немає будівельних робіт. Деякі об'єкти в Підмосков'ї і регіонах стоять замороженими вже п'ять-десять років, і просвіту не видно. Пайовики чекають. Є проблеми і в Москві, особливо Нової, але їх все ж вирішують оперативніше.

• Девальвація рубля. Якщо ви брали іпотечний кредит в іноземній валюті - вам не пощастило.

• Нарешті, найсерйозніша проблема - визнання забудовника банкрутом, розпродаж активів на аукціоні. Невдалі покупці отримують в кращому випадку частину своїх вкладень. І ніяких квартир.

Висновок. Купівля у великих, зарекомендували себе забудовників підвищує шанси на щасливе новосілля. У монстрів ринку максимальні шанси на держпідтримку і інтерес стратегічного інвестора.

У п'єсі «Будівництво житлового будинку» беруть участь кілька основних дійових осіб:
Замовник, або Інвестор. Має у своєму розпорядженні капіталом, який вкладає в запуск проекту. Найчастіше Замовник мало що розуміє в будівництві і потребує персонажа, на якого можна звалити всі турботи по проекту. На сцені з'являється Забудовник.

Замовник і Забудовник - це часто одне і те ж обличчя.

Генеральний підрядник. Наймається Забудовником для організації будівельних робіт. Частина роботи генпідрядник робить своїми силами. Однак «на окладі» в таких компаніях
- тільки управлінці. Низові робочі наймаються на час будівництва, часто з порушенням міграційного законодавства. Зазвичай це сформовані бригади з України, Білорусії, Середньої Азії, рідше - з українських регіонів. У таких бригадах є виконроб, з яким і налагоджується постійне співробітництво, а безпосередній склад може регулярно змінюватися. Частина роботи генпідрядник доручає субпідрядникам
- компаніям вузького профілю (установка склопакетів, озеленення подвір'я і т. П.).

Зазвичай покупці знають тільки забудовника, а генпідрядник залишається в тіні. Однак, якщо вас хвилює якість і терміни будівництва, обов'язково дізнайтеся назву генпідрядника, знайдіть його «портфоліо» і відгуки жителів побудованих їм будинків.

Проектна організація. Розробляє проект будинку, способи підключення комунальних мереж.
Субпідрядники. Наймаються генеральним підрядником для окремих робіт.

До того як екскаватор викопав перший ківш землі на місці будівництва, Замовник уже витратив до 50% грошей, які за кошторисом відведені на весь проект. Була проведена колосальна робота:
1. Отримано землевідведення, тобто майданчик під будівництво. Зареєстровано право власності на землю або договір довгострокової оренди.
2. Розроблено концепцію проекту.
3. Складено передпроектна та проектна документація. Проведена експертиза проекту.
4. Отримано дозвіл на будівництво.
5. Затверджено проектна декларація.

Всього п'ять пунктів, але проходити цей квест можна від року до шести років. Якщо згадати про годинник за мільйон доларів на руці одного колишнього московського чиновника, відповідального за будівництво, то буде зрозуміло, що корупційна складова попереднього етапу дуже велика. У пресі миготіли визнання самих забудовників, що хабарі в Москві складають до 30% від собівартості квадратного метра. Здається, що це все ж перебільшення. Але невелика.

Через 14 днів після затвердження проектної декларації у Забудовника настає свято. Адже тепер він на законних підставах (за 214-ФЗ) може укладати з покупцями договір пайової участі (ДДУ) і нарешті отримувати живі гроші.

Далі починається будівництво. За оцінками фахівців, будівництво - найлегша і проста частина проекту. Адже це всього лише технічний процес. Проводиш тендер, платиш гроші, - безліч будівельних фірм із задоволенням виконають необхідні роботи. А ось знайти ці самі гроші, отримати землю, придатну для зведення багатоповерхівки, визначити концепцію і стратегію проекту, зібрати необхідні підписи на документах, розробити і провести рекламну кампанію, залучити і підкорити покупців - мистецтво Талейрана, Кота в чоботях і Копперфільда, разом узятих.

Після проходження держкомісії пайовики отримують ключі, підписують акт приймання квартири і починають робити ремонт. Деякі, особливо нетерплячі, подають до суду і отримують свідоцтво про право власності на квартиру. Інші чекають, поки забудовник сам відправить на реєстрацію зібраний пакет документів та видає свідоцтво. Це займає ще кілька місяців. Як то кажуть, життя - це рух, і покупка нової квартири - відмінний крок вгору і вперед, до світлого майбутнього.