Комунальні платежі при оренді - Статті з юриспруденції
Більшість організацій здійснюють свою діяльність в орендованих приміщеннях. Для того щоб нормально експлуатувати приміщення, орендарі користуються електроенергією, холодною і гарячою водою, теплом, газом, тобто комунальними послугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перелік комунальних послуг встановлюється в кожному конкретному випадку в договорі оренди.
Таким чином, при отриманні майна в оренду у орендаря виникає обов'язок не тільки своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату, а й оплачувати комунальні послуги, якщо інше не встановлено законом або договором (п. 2 ст. 616 ЦК України).
Як правило, орендарі виробляють сплату комунальних послуг не постачальникам цих послуг, а своїм орендодавцям, компенсуючи тим самим їх витрати на "комуналку". Це пов'язано з тим, що в більшості випадків договори з постачальниками комунальних послуг (енергопостачальними та газопостачальними організаціями, організаціями водопровідно-каналізаційного господарства та іншими, далі - комунальні служби) укладають орендодавці, які є власниками переданих в оренду приміщень. Таким чином, орендодавець "передає" орендарю витрати з оплати комунальних послуг (в частині орендованих приміщень), яка є постачальником цих послуг.
Що стосується розрахунків за комунальні послуги, то орендар за погодженням з орендодавцем може оплачувати "комуналку" або в складі орендної плати, або окремо від неї.
Можливість включення комунальних платежів до складу орендної плати встановлена цивільним законодавством (ст.614 ГК РФ).
Розглянемо кілька способів такого включення:
1. Орендна плата з урахуванням "комуналки" - фіксована.
При такому способі сума орендної плати з урахуванням комунальних витрат визначається у фіксованому вигляді. Вартість комунальних послуг в договорі окремо не виділяється.
Наприклад, організації "Альфа" (орендодавець) та "Омега" (орендар) уклали договір оренди нежитлових приміщень загальною площею 200 кв. м. У договорі передбачено, що щомісячна орендна плата становить 42 952 руб. (В тому числі ПДВ 6552 руб.) І включає вартість комунальних послуг (гарячого і холодного водопостачання, опалення, енергопостачання).
Відзначимо, що даний спосіб в деяких випадках може бути не вигідний, і ось чому. Фактична вартість комунальних послуг, як правило, змінюється. Такі зміни можуть відбуватися кілька разів протягом року. Однак врахувати їх в договорі і, відповідно, скорегувати розмір орендної плати сторони можуть тільки раз на рік (п. 3 ст. 614 ЦК України). Крім того, величина оплати деяких послуг безпосередньо залежить від розміру їх споживання, а передбачити заздалегідь, скільки, наприклад, електроенергії споживе орендар, виходить не завжди. Таким чином, може виникнути ситуація, коли фактично спожиті орендарем комунальні послуги не покриваються розміром комунальних платежів, врахованих у складі орендної плати.
Тому на практиці організації вважають за краще використовувати другий спосіб.
2. Орендна плата фіксована, "комуналка" - змінна.
При такому способі розмір орендної плати в договорі складається з двох частин:
- фіксований (основний) платіж;
- змінний (додатковий) платіж.
Фіксований (основний) платіж - це власне плата за площу орендованих приміщень (будівлі), тобто плата за оренду. Змінна (додаткова) частина орендної плати є витрати на комунальні послуги, спожиті орендарем в розрахунковому періоді.
Наприклад, між організаціями "Альфа" (орендодавець) та "Омега" (орендар) укладено договір оренди нежитлових приміщень загальною площею 200 кв. м. Умовами договору передбачено, що орендар щомісяця сплачує орендну плату в розмірі 33 400 руб. (Фіксований платіж) і суму, еквівалентну вартості комунальних послуг (гарячого і холодного водопостачання, опалення, енергопостачання), спожитих орендарем (змінний платіж). Зазначена сума визначається на підставі рахунку, що виставляється орендодавцем з додатком копій рахунків комунальних служб.
3. Комунальні платежі оплачуються окремо від орендної плати.
Окремо від орендної плати "комуналка" оплачується шляхом компенсації (відшкодування) витрат, понесених орендодавцем, або шляхом оформлення посередницьких відносин, коли орендодавець виступає в ролі посередника між комунальними службами та орендарем за розрахунками за комунальні послуги.
4. Компенсація комунальних витрат.
В даному випадку комунальні платежі сплачуються окремо від орендних платежів. Отже, орендодавець виставляє орендарю два рахунки: один на оплату оренди, другий на відшкодування комунальних платежів.
Як правило, умова про компенсацію комунальних платежів встановлюється безпосередньо в договорі оренди.
Наприклад, між організаціями "Альфа" (орендодавець) та "Омега" (орендар) укладено договір оренди нежитлових приміщень загальною площею 200 кв. м. Договором передбачено, що орендар щомісяця сплачує орендну плату в розмірі 167 руб. за 1 кв. м. Крім того, орендар зобов'язується щомісяця оплачувати вартість комунальних послуг (гаряче і холодне водопостачання, опалення, енергопостачання, газопостачання) пропорційно площі орендованих приміщень на підставі рахунків, виставлених орендодавцем. Орендодавець зобов'язаний підтвердити вартість комунальних послуг, оплачуваних орендарем, шляхом надання рахунків комунальних служб.
<1> Незважаючи на те що в Інформаційному листі ВАС України розглянув угоду про участь орендаря у витратах на спожиту електроенергію, його висновок поширюється і на інші комунальні послуги, так як правила про енергопостачанні застосовуються і до відносин, пов'язаних з постачанням теплової енергії, газом, водою (ст . 548 ГК РФ).
Отже, в зазначених випадках комунальні платежі вже не є частиною орендної плати, а носять характер самостійних платежів. При цьому сплачуються вони в рамках орендних відносин незалежно від того, укладається окремий договір на їх сплату або таке умова міститься в договорі оренди.