Км консалтинг - нові правила продажу часток в праві власності на житлові приміщення

Нерухомість, оренда приміщень, приватизація, рента

Нові правила продажу часток в праві власності на житлові приміщення

Розглянемо можливі плюси і мінуси нововведень з точки зору реалізації власниками часток житлового приміщення свого права продажу частки стороннім особам.

Для здійснення операції з продажу частки житлового приміщення досить було просто надіслати поштою іншим співвласникам цього житлового приміщення повідомлення про майбутній продаж частки, в якому вказати розмір частки, що продається, ціну та умови її оплати.

Єдиного порядку вручення такого повідомлення не існувало. В результаті відбувалися вельми неприємні події, як для продавця частки, так і для інших співвласників житлового приміщення.

Вимога щодо обов'язкового нотаріального завірення подібного роду угод законодавчо передбачено не було. Тому нотаріуси при відчуженні часток житлового приміщення або взагалі ніяк не брали участь, або залучалися до участі в подібних угодах нотаріуси, які могли працювати взагалі в іншому регіоні Укаїни, і за певну грошову винагороду засвідчити що завгодно.

Результат такого законодавчої прогалини міг мати негативні наслідки, як для співвласників квартири, частка в праві власності на яку виставлялася на продаж, так і для самого продавця частки.

Справа в тому, що співробітники Управління Росреестра, в обов'язки яких входить реєстрація переходу права власності на об'єкт нерухомості (в даному випадку - частку в праві власності на житло), мають право призупинити реєстраційні дії у зв'язку з сумнівом в автентичності поданих документів. А, як видно з наведеного прикладу, підстав для подібного роду сумнівів у співробітників Управління Росреестра було більш, ніж достатньо.

Тепер вищевказані законодавчі прогалини усунуті, і з'явилася можливість убезпечити себе від несумлінної поведінки осіб, які бажають продати належну їм частку в праві власності на житлове приміщення.

Відтепер продаж частки у праві власності на житло здійснюється в наступному порядку:

1) Особа, яка бажає продати свою частку в праві власності на житлове приміщення сторонній особі, має звернутися до нотаріуса саме того нотаріального округу, в якому знаходиться об'єкт нерухомості (частка в праві власності на житло);

2) Обов'язковому нотаріальному посвідченню підлягають операції з продажу незначних часток, розмір яких не дозволяє їх виділити у вигляді окремої кімнати, а також операції з продажу часток, що здійснюються від імені неповнолітніх та недієздатних громадян;

3) Реалізована частка повинна бути вільна від прав третіх осіб. Іншими словами, на частку не повинно бути зареєстровано ніяких обтяжень, наприклад, не повинно бути зареєстрованих прав оренди або застави нерухомого майна;

4) Нотаріус направляє іншим співвласникам житлового приміщення письмове повідомлення про намір продавця продати свою частку житлового приміщення, із зазначенням розміру частки, її ціни та інших умов угоди;

5) Угода з продажу частки підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації не раніше, ніж через місяць після повідомлення інших співвласників житлового приміщення про майбутній продаж частки. Якщо продавець частки представить нотаріусу документи, що підтверджують відмову решти власників від покупки частки на пропонованих умовах, то нотаріальне завірення і державна реєстрація угоди з продажу цієї частки можуть бути здійснені до закінчення вищевказаного місячного терміну;

6) При оформленні документів з продажу частки в праві власності на житлове приміщення нотаріус вимагає у продавця частки нотаріально завірена згода чоловіка.

У нового порядку оформлення угод з продажу часток у праві власності на житлові приміщення є, як свої плюси, так і свої мінуси.

До плюсів нового порядку продажу часток можна віднести:

1. Обов'язкова участь нотаріуса в оформленні угоди по відчуженню незначних часток і часток, що належать неповнолітнім і недієздатним громадянам, що має на увазі, як мінімум, персоніфікацію відповідальності в зазначених випадках при вчиненні завідомо незаконних угод з відчуження часток у праві власності на житлові приміщення стороннім особам;

2. Тепер сповіщення будуть здійснюватися двома способами - або продавець частки буде отримувати від співвласника житлового приміщення особистий письмову відмову від покупки частки, або повідомлення про майбутній продаж частки буде розсилати співвласникам поштою нотаріус;

3. Угоди буде засвідчуватися не всіма нотаріусами, а лише тими, в чиєму нотаріальному окрузі знаходиться житлове приміщення продавця частки;

4. Продавана частка буде вільна від прав третіх осіб і домагань чоловіка продавця частки, що убезпечить потенційних покупців від судових позовів щодо порушень прав осіб, які не є стороною угоди.

До мінусів нової системи оформлення купівлі-продажу часток в житлових приміщеннях можна віднести:

1. Відносну нечисленність нотаріальних контор в деяких регіонах Укаїни, що дещо ускладнить продавцеві частки сам процес оформлення угоди;

2. Неминуче підвищення цін за нотаріальні послуги при оформленні угод, які будуть ховатися під термінами «за технічну роботу» і іншими подібними словосполученнями;

3. Неминуче збільшення числа фіктивних угод дарування та інших угод спрямованих на відчуження часток квартири, щоб уникнути необхідності нотаріального посвідчення угоди і реалізації переважного права купівлі частки іншими співвласниками житлового приміщення.

Читайте ще по даній темі:

Повноваження нотаріусів при угодах з житлом розширені

Частка в праві власності на квартиру

Як приймаються такі закони?

Мучуся вже три місяці. У мене ділянка в частковій власності. Другий пайовик (сусід) не хоче купувати, але і відмова писати не хоче, просто спеціально не спадає отримувати повідомлення і телеграму, яку ми з нотаріусом йому відправили. І ось як в таких випадках робити? Нотаріус відмовляє в угоді, так як від сусіда немає офіційної відмови. Уже є покупці, не можу продати.

Якщо у вас є докази зазначених переговорів з тіткою і пред'явлення нею до вас таких вимог, то ви можете отримати в кадастрової палаті формальний письмову відмову в кадастрірованіі будинку. Потім отримати письмову відмову від нотаріуса, після чого подати в суд позов про визнання права власності на спадкове майно, де і заявити про зловживання вашої тіткою наданими їй законом правами (тобто застосувати по відношенню до тітки норму ст.10 ГК РФ).