Якщо ми будуємо будинок за рік, то собівартість метра

Генеральний директор ростовської будівельної компанії «Розвиток» Андрій Кияшко вважає, що сфера малоповерхового багатоквартирного будівництва найкращим чином підходить для організації «квантового стрибка» в Ростовській області. Плани регіону підійти в доступному для огляду майбутньому до будівництва 1 квадратного метра житла на людину в рік поки не підкріплюються динамікою галузі, для цього влада повинна прискорити процедури узгоджень

- На якій стадії знаходиться розвиток вашої компанії?

Економія на процедурах

- Під час кризи цей сегмент бурхливо розвивався, але через проблеми з законом щось довелося зносити.

- У чому економічний ефект? Адже великі багатоквартирні будинки будують тому, що існує економія від масштабу. А якщо ви оформляли так само, як будь-який багатоквартирний будинок, а будуєте маленький, то собівартість метра повинна бути вище.

- Насправді собівартість метра у нас виявляється трохи нижче - у каркасно-монолітною шістнадцятиповерхівки і трудомісткість вище, для її будівництва потрібно більше людей, більше витрат на створення каркаса і моноліту - і за термінами будинок швидше, ніж за три роки, побудувати не виходить . А при таких термінах собівартість підбирається до 40 тисячам за квадратний метр при будь-якої технології. Основне наше конкурентна перевага - це швидкість будівництва. Якби папірці забирали не роки, а три-чотири місяці, ми б сам будинок звели за дев'ять місяців. У нас така практика є, коли не було бюрократичних питань, перші два будинки ми побудували дуже швидко. Якщо ми будуємо будинок протягом року, то собівартість не виходить за 25 тисяч рублів - причому це наші витрати при будівництві в центрі Ростова. Якщо розглядати ближній передмістя, скажімо, Аксай, то там витрати ще на 5 тисяч менше, через вартість землі - а значить, можна із задоволенням продавати в межах нормативу, який існує для бюджетників, ветеранів, переселенців та інше. Я думаю, що поступово конкурентні переваги, які існують у мало- і среднеетажние будівництва, будуть наростати, тому що людям подобається купувати квартири в клубних невеликих будинках, мати високий комфорт проживання за ті ж гроші - це краще, ніж залазити в шістнадцятиповерхівку, коли і машину ніде поставити, і навколо мурашник.

Формат для передмістя

- Малоповерхове - до трьох поверхів, среднеетажние - від 4 до 10. Наш формат - до 6, при цьому ми вважаємо, що наземних поверхів більше чотирьох робити не треба. Наш Містобудівний кодекс наказує вважати всі поверхи - і наземні, і підземні, цоколь, підвал, горище. Технологія, на яку ми спираємося, - багатошарова стіна німецької розробки, глубокінскій самонесущий силікатна камінь, який дозволяє не застосовувати каркасно-залізобетонні конструкції в будинках висотою до п'яти поверхів. Крім того, ми розуміємо, що людям приємніше купувати відносно невелика житло - щоб було трохи сусідів, хороший двір, місце, куди поставити машину. Тобто архітектурна частина повинна бути більш якісною, ніж у шестнадцатіетажек, які втиснуті в уже наявну міське середовище. Тому ми вважаємо, що цей сектор буде розвиватися досить інтенсивно.

Звичайно, самий центр Ростова - це окрема розмова, там, скажімо прямо, не наше місце. Необхідно, щоб влада міста і області знаходили механізми комплексної реконструкції центральної частини. А ближній передмістя і Ростовська агломерація будуть розвиватися на схід і на захід, в сторону марганець, на Батайськ, Азов. Це ідеальне простір, де можна будувати малоповерхове житло.

На жаль, більшість чиновників і фахівців малоповерховими вважають індивідуальні котеджі, будинки, блоковані таунхауси - то, що в один-два рівня. Ось це помилка. Насправді малоповерхові многоквартірнікі мають право стати основним сектором. На них і попит буде завжди хороший, і в будівництві вони досить швидкі, і технології можна використовувати місцеві - їх виявиться досить, щоб побудувати в області будівельний конвеєр і випускати той самий один квадратний метр на кожного жителя, про який йдеться вже 10 років, але до якого нам ще як до місяця.

- Скільки ви будуєте зараз? Які проекти ведете?

- Зараз ми закінчуємо будинок, у якого близько шести тисяч квадратних метрів, і починаємо ще трёхпод'ездний будинок на шість тисяч квадратних метрів. Починаємо також проект, в якому за три роки буде побудовано 60 тисяч квадратних метрів. Це в Акса. Земля є. Ми провели конкурс проектів, в якому брали участь і пітерські архітектори, і німці, і кілька ростовських архітектурних майстерень. В результаті отримали хорошу архітектурну концепцію. Це проект під умовною назвою «Верещагино». Ми виконуємо функції замовника, генпідрядника та девелопера. Хоча при такому проекті має бути кілька потужних будівельних компаній, які зможуть, наприклад, дорогу з двох сторін будувати, а чотирикутний ділянку - з чотирьох кутів.

- Які райони для вас привабливі з точки зору просторового розвитку Ростова?

- Північний напрямок, на Новочеркаськ, дуже перспективно, поступово там почнуть з'являтися селища, там же розміститься новий аеропорт, і в центр Ростова можна буде доїхати за той самий час, протягом якого ми зараз їдемо з Північного або Західного по пробкам. Це забезпечить хорошу транспортну доступність. Напрямок в сторону Марганець теж має певний потенціал, але там військовий аеродром зберігається, тому селища можна створити ближче до марганець.

Що таке житловий конвеєр

- Ви виступали з ідеєю створити в області так званий житловий конвеєр. Про що мова? Ви хочете допомогти керівництву області знайти інструмент, який дозволив би будувати по одному квадратному метру на людину в рік, або привернути увагу до того сегменту, в якому ви працюєте?

- Якщо виходити з того, що населенню це треба - а населенню це треба: попит є! - то далі треба не заважати. Будівельники з задоволенням всі ці метри побудують. Потрібно навчитися вчасно побудувати дорогу, вчасно провести воду, газ, електрику. Тобто, якщо інфраструктура не буде відставати, то ці три мільйони квадратних метрів через три роки стануть не науковою фантастикою, а цілком реальним бізнесом.

Ми зараз малоповерховий багатоквартирний будинок будуємо за дев'ять місяців. А часу реально йде два з половиною роки. Якщо прибрати непродуктивні витрати по часу, по грошах, які займають півтора року з цих двох з половиною, то ми за цей же час побудуємо два будинки. Продуктивність в два рази вище, собівартість знизиться на 20 відсотків, робочих місць буде вдвічі більше, податків ми заплатимо в два рази більше. Будівельний бум і економічне чудо. Треба тільки запустити.

- На що йдуть ці зайві півтора року? З чого треба починати розмотувати клубок?

Агентством стратегічних ініціатив розроблена дорожня карта, яка показує, як знімати бар'єри, щоб ми були не на 120, а на 20-му місці в світі по інвестиційному клімату. Мін-економіки внесло цю дорожню карту в уряд. Там вказані два ризику: втрата якості і безпеки будівництва при збільшенні швидкості, і друге - на місцях чиновники цю справу будуть саботувати. Потрібно почати з другого ризику. Будь-який керівник, який відповідає за свою територію, повинен зрозуміти, що це його кровна справа. Потрібно вводити персональну відповідальність для всіх тих, хто задіяний в будівництві. Я як забудовник кровно відповідаю за те, щоб будинок не згорів і не завалився. Те ж саме повинно бути для проектувальника, експерта, інспектора. Коли є команда проекту, кожен член якої особисто відповідає за будинок, держава взагалі не потрібно.

Нас на кожному етапі гальмують. Якщо ці гальма прибрати і допомагати вирішувати питання з монополістами і дорогами, у нас виникнуть умови для будівельного буму

Фото Михайла Малишева

- Яким повинен бути центр цієї системи?

- Визнати, що будівельна галузь - це великий завод, що відповідальність за роботу конвеєра - на профільному міністерстві. Визнати себе дирекцією, визначитися з планом випуску продукції, з технологіями, з нормальної конкуренцією. Створити умови для будівельного буму. Про те, що будувати на кожного жителя треба не менше квадратного метра, кажуть і президент, і прем'єр. Потрібно зробити перші кроки, щоб цей конвеєр запрацював.

- Вам не здається, що ця метафора будівельної індустрії області як єдиного заводу на ділі виглядає страхітливо? Адже якщо цю систему буде вибудовувати чиновник, то там багатьом місця не знайдеться. І ви були б задоволені, якби вам говорили, скільки будувати?

- Я був би задоволений, якщо б мені сказали, що на цих земельних ділянках можна будувати стільки-то, що у нас є десятки будівельних компаній, які конкурують за термінами, якістю і технологіями. Підхід до будівельного конвеєру як до заводу - це зміна мислення керівників, які відповідають за територію. Вони повинні розуміти, що з ініціативи малих підприємств нічого не зміниться. Їх будуть душити монополісти, їх будуть душити силовики, і терміни залишаться такі ж, як зараз, і населення залишиться не задоволено ні якістю, ні кількістю. Все це потрібно зламати.

- А якщо нічого не зміниться, як ви бачите свої перспективи?

- На наш вік вистачить роботи і земельних ділянок, на яких є прийнятна інфраструктура. Попит досить великий, цього достатньо, щоб найближчі 10-15 років будувати щороку трохи більше житла. Мені б хотілося, щоб Ростов все-таки перетворився на процвітаючий, привабливий з ділової точки зору місто, який швидко б наближався до Європи, а не скочувався б в сторону Калмикії або інших депресивних регіонів.

- У Ростові насправді всі говорять про те, що попит невеликий. У вас цієї проблеми взагалі не існує?

- Я займався 10 років наукою - іпотекою, попитом. Якщо в Ростовській області за 10 років побудувати 30 мільйонів квадратних метрів, то вони всі будуть розкуплені, і ще залишиться незадоволений попит. Тобто ми дорастём з сьогоднішнього рівня в 18 квадратних метрів, які припадають на одного жителя, причому третина з них - це старе, аварійне, убоге хрущовської житло, до хоча б 30 квадратних метрів на людину більш комфортного, середнього рівня житла. І це ми дійдемо тільки до половини того, що вже є в Європі - Франція, Німеччина, особливо Норвегія, мають 50-60 квадратних метрів на людину і продовжують будувати по квадратному метру на жителя в рік. Можна перемножити кількість українських жителів на кількість квадратних метрів і виходити з того, що 45 відсотків нашого населення - це платоспроможний середній клас, який і хоче, і може поліпшити житлові умови. Тобто попит на найближчі 10 років, якщо організувати будівельний бум, - буде.

- А що заважає будівельникам в рамках асоціацій або на основі особистих контактів звертатися до влади з якимись колективними пропозиціями?

- Насправді, можливо, двері відкриті.