Як здійснити дострокове погашення іпотеки інструкція і нюанси

Новини по тематиці

Якщо Ви зважилися на дострокове погашення іпотеки. то потрібно максимально ознайомитися з цим питанням, щоб уникнути непотрібних витрат і можливих неприємностей. У цій статті Ви знайдете детальний перелік дій для дострокового погашення іпотечного кредиту і дізнаєтеся про підводні камені, які можуть Вам зустрітися в процесі.

Особливості іпотечного кредиту

Можливість дострокового погашення боргу по іпотеці безпосередньо залежить від того, яка система кредитування була застосована саме у вашому випадку. Справа в тому, що в даний час може бути використаний один з варіантів:

• сума розраховується ануїтетними платежами. Ануїтет - це спосіб погашення боргу, при якому внески мають рівний розмір протягом всього терміну дії кредиту. До мінусів такого способу розрахунків можна віднести те, що перший час (а при іпотеці це перші кілька років) клієнт практично не погашає суму основного боргу, віддаючи лише відсотки банку. Ця схема іпотечного кредитування дуже вигідна для кредитних організацій, так як дозволяє банку отримати максимальний прибуток і мінімізувати ризики;
• диференційовані платежі. Ця схема передбачає внесення рівної кількості відсотків і суми боргу, що, безсумнівно, більш вигідно для клієнта, проте спочатку вимагає великих витрат. Справа в тому, що, так як ризики банку зростають, так само як ризик втратити можливість отримати повну прибуток, спочатку щомісячний внесок буде набагато більше, ніж в першому випадку. Однак з плином часу, розмір платежу буде знижуватися і таким чином менше обтяжувати сімейний бюджет.

Способи дострокового внесення коштів

Погасити іпотеку раніше терміну також можна двома способами:

1. Повністю закрити суму боргу;
2. Внести суму, яка покриває частину основного боргу.

При першому варіанті Вам буде надана можливість повного погашення позики за умови оплати відсотків за поточний місяць використання кредиту. Решта суми відсотків буде автоматично перерахована і зведена до нуля.

При другому варіанті гасіння, вигідність вкладення буде залежати від того, який варіант розрахунків передбачено іпотечним договором боржника.

Вигоди боржника при достроковому погашенні при диференційованою схемою розрахунків

Як вже було сказано вище, то, наскільки вигідно буде достроково закрити іпотеку, безпосередньо залежить від системи розрахунків. Таким чином, якщо говорити про диференційовану систему розрахунків (поняття розкрито вище), то дострокове погашення іпотеки вигідно на будь-якому етапі кредитування, причому як повністю, так і частково. Справа в тому, що в разі якщо боржник вирішує повністю загасити іпотеку, наприклад, через 2 роки після оформлення, то він ще не встиг оплатити істотну суму відсотків, при цьому пропорційно зменшивши суму основного боргу. Отже, внести Вам потрібно менше в рахунок сплати основного боргу, а переплата буде мінімальною. Те ж саме і при використанні кредиту протягом 10 років, звичайно, сума сплачених відсотків буде відчутною, але і основний борг помітно зменшиться.

При частковому погашенні, зменшиться сума основного боргу, що дозволить знизити щомісячний платіж. Відсотки при такій системі нараховуються на залишок суми боргу, що дозволяє зменшувати внесок у міру його погашення.

Наскільки вигідно платити раніше при ануїтетних виплат

Достроково гасити вигідно в будь-якому випадку, але при ануїтетному платежі вигода не настільки очевидна. Як ми вже пояснювали, при цьому способі гасіння перший час банк нараховує великі відсотки, незначно скорочуючи суму основного боргу. Після цього, клієнт починає гасити вже фактично взяту суму.

Таким чином, виходить, що в той період, поки клієнт зважився на дострокове погашення кредиту, він вже виплатив банку такий відсоток, що в принципі різниця, достроково він буде погашати іпотеку або в термін, буде невеликою.

Однак якщо боржник все ж зважитися виплатити борг швидше, то банк буде зобов'язаний провести перерахунок, після чого, можливо два варіанти розвитку подій:

• клієнт залишає за собою початковий термін іпотеки, але зменшуються його щомісячні платежі;
• зменшується термін кредиту, проте розмір щомісячних внесків залишається колишнім.

Страхування боргу або майна

Іпотечні програми практично завжди передбачають страхування або самого боргу за кредитним договором, або майна, що є предметом іпотеки, а то і обидва види страхування разом.

У разі якщо Ви повністю погасили суму боргу, то Ви маєте право вимагати від страховика перерахувати вартість страхування по кредиту. Якщо у Вас договір страхування укладено ще й на квартиру, то Ви можете достроково розірвати його, з дотриманням умов, передбачених страховим договором (зазвичай це виплата невеликої суми неустойки чи певної частини необхідного страхового внеску). У будь-якому випадку, відмова від страхування або вимога перерахувати його вартість допомагає боржникові значно заощадити.

Гасіння шляхом рефінансування

Одним із способів змінити спосіб іпотечного кредитування - це рефінансування в іншому банку. Клієнт має право в будь-який момент звернутися в сторонній банк для того щоб переоформити іпотеку на більш вигідних для себе умовах. Це дозволяє змінити спосіб розрахунку платежів (з ануїтетних на диференційовані і навпаки), термін кредитування, процентну ставку і т.д.
Важливо розуміти, що зміна банку-кредитора не тягне за собою зняття обтяження з майна, тобто квартира з застави в одному банку переходить в заставу в іншому.

Якщо Вам потрібно зняти іпотечне обтяження, наприклад, для того щоб без зайвих проблем продати, обміняти або подарувати квартиру, а сума основного боргу не перевищує 1,5 мільйона рублів, то варіантом може бути споживчий кредит. Однак з урахуванням вже наявної іпотеки, взяти кредит можна тільки за умови застави іншого майна (наприклад, дорогого автомобіля) або поручительства третіх осіб.

Порядок дострокового внесення коштів

1. Для дострокового внесення необхідно повідомити банк про плановане платежі. Зазвичай термін для розгляду такої заяви становить 30 календарних днів. Для того щоб не потрапити в халепу, краще свідомо звернутися в банк і уточнити;
2. У запланований день Вам потрібно з'явитися в банк і внести зазначену в заяві суму, переоформити документи. Так, якщо Ви оплачуєте іпотеку достроково, то необхідно буде скласти новий графік платежів або перерахувати належні до сплати суми. Якщо ж Ви повністю закрили іпотеку, то не полінуйтеся зажадати довідку про припинення зобов'язань і розірвання договору. Оформлення такої довідки може зайняти кілька днів або навіть коштувати певну суму, але, згодом, допоможе уникнути багатьох труднощів.
3. Все, кошти внесені, тепер Ви або власник нерухомості, або ще на один крок ближче до цього.

Зверніть увагу!