Як визначити вартість землі

Головне - це місце?

Цитуємо Ірину Сонцеву, «КупіДом»: «Перше і головне при оцінці вартості земельної ділянки - це місце розташування. У ньому враховуються:
- напрямок, на якому розташована ділянка. У Нижньогородській області великим попитом користуються Кстовському і Богородское напрямок, розташовані уздовж «великої води». А Борському або Семенівське напрямку виявляються в аутсайдерах - і виною всьому багатокілометрова пробка на мосту через Волгу.
- відстань від міста. Загальноприйнята градація: до 15 км, до 30 км, 30-50 км і далі 50 км. Вибір відстані залежить від мети, з якою купується будинок. Якщо це будинок для постійного проживання, краще віддаленість до 30 км, якщо holiday Hоuse, тобто будинок для вихідних днів і відпустки, то можна купити ділянку і за 100 км від міста. Тому що краси природи рідко зустрічаються біля мегаполісу.
- транспортна доступність. Покупці звертають увагу на можливість всесезонного проїзду до свого майбутнього ділянки (потрібно подумати і про те, як доставити будівельні матеріали для будинку). Хоча, звичайно, заміське життя передбачає наявність автомобіля, враховується і можливість дістатися до місця громадським транспортом.
- радості ландшафту. Їх дві: вода і ліс. Покупці зазвичай запитують: «Там річка є? А озеро, а ліс, куди за грибами сходити? »
- наявність інфраструктури. Важливо, звідки приїде швидка допомога і скільки вона буде добиратися, чи далеко міліція, пожежна частина, куди піти за хлібом, чи є дитячий сад або школа. Правда, все це необхідно, якщо будинок купується для постійного проживання. Коли їдеш на місяць подалі від цивілізації, це не настільки важливо.
- пам'ятки. Кому-то потрібно, щоб були поруч монастирі, церкви, святі ключі, кому-то історичні пам'ятки, комусь печери, кому-то річкові пороги. Любителі гірських лиж виберуть Хабарское, Новинки або Шаву, водних видів спорту - узбережжі Горьковського моря, мисливці або завзяті рибалки - Фокино або разнежіться.

Головне - газ і світло?

Якщо говорити про характеристику самої ділянки, то в першу чергу оцінюється його форма. Чим ближче до прямокутника і квадрата, тим краще. Ірина Солнцева уточнює: багато хто починає розпродавати картопляні наділи площею 10х70 м. Начебто і площа підходяща - сім соток, і дешево, але будинок-то на такій ділянці не поставиш.
Що враховується при оцінці земельної ділянки ще? Сусіди (кому-то подобається звичайне сільське оточення, хтось вважає за краще чиновницьку еліту, а за близькість до неї доводиться платити дорожче), родючість грунту і вид з вікна. Ну і попит, звичайно. За інформацією Ірини Сергєєвої, до кризи 15 соток в трьох кілометрах від міста продавали за 6 млн. Рублів. Зараз така ж ділянка, в тому ж самому місці йде за 2,6 млн. Ділянки в елітному Приозер'ї рік тому коштували близько 12-15 млн. Зараз - близько 7,5 млн.

Ми за ціною не постоїмо?

Наскільки ціна земельних ділянок об'єктивна? І знову наші експерти мають спільну думку: нинішні ціни далекі від реальності. «Ціну диктує ринок, а ринку диктує людське« хочу », - каже Ірина Солнцева. Їй вторить Ірина Сергєєва: «Пояснюєш бабусі: ваш будинок стільки не коштує. А вона у відповідь: «Доню, у мене адже четверо дітей. Їм кожному потрібно купити по квартирі в місті ». Тобто просять не стільки, скільки ділянка коштує, а стільки, щоб вистачило на задумане ».
«Я боюся говорити про об'єктивну або стихійної ціною земельної ділянки з однієї причини: вартості землі ніхто в принципі і не знає, - це слова Ірини Сергєєвої. - Є дві офіційні вартості землі: кадастрова і інвентаризаційна. Все інше - ринкова. А ринкова зараз визначається методом тику. Логіка така: якщо хтось в цьому місці продав ділянку за 2,5 мільйона, місцеві жителі будуть продавати за цією ж ціною. Сьогодні в одному і тому ж місці (в одній і тій же селі) можна купити ділянку і за 2 мільйони рублів, і за 800 тисяч. Ціна буде залежати від амбіцій продавця.
За кордоном, де історично склався логічний і обгрунтований підхід до цін земельної ділянки, ситуація інша. За ціною котеджу в Нижегородської області можна придбати дуже пристойні заміські будинки в Чехії, Болгарії, Іспанії. Але ж там і клімат інший, і культура, і інфраструктура, і до столиці ближче ... І це при тому, що в тій же Болгарії, Чехії землі не так багато, як вУкаіни ».
«Крім фактора« в минулому році баба Маша продала за стільки », на ціну ділянки впливає також сезонність, - додає Ірина Солнцева. - Взимку, коли ціни нижчі, приходять покупці, які вже розпланували своє життя на рік вперед. На першому етапі - взимку - купити ділянку, навесні - оплатити комунікації, а влітку розпочати будівництво ».
На жаль, сьогодні ринком править продавець. А хто повинен визначати ціну заміської нерухомості? Зрозуміло, фахівець, який знає цей ринок. Зокрема, зараз дуже багато залежить від ріелтора. Йому простіше пояснити продавцеві, що він насправді має і за скільки це зараз можна продати. Зрозуміло, що в цьому випадку до самого ріелтору пред'являються дуже високі вимоги.
«Моя думка така: поки у нас не буде навчальних програм конкретно за цим напрямком, професіоналів в області заміської нерухомості не з'явиться, - стверджує Ірина Сергєєва. - Інвест-проекти, приватизація, продаж квартир, заміська нерухомість - це все різні сфери діяльності. У кожній потрібні спеціалізовані знання. Нам потрібно знати і тонкощі земельного законодавства, які часом тлумачаться двояко, і особливості будівництва. Наприклад, в селах зазвичай говорять, що будинок стоїть на цегляному фундаменті. Якщо будинок 50-х років - вірити не можна. Не було тоді цегли. В основному яму під фундамент обливали сумішшю шлаку з цементом. І - тільки зовні - обкладали цеглою. Поки нам допомагає тільки самоосвіта і досвід: наш відділ займається заміською нерухомістю 9 років ».

Вплив напрямки на ціну

Павлівське напрямок - від 12,5 до 250 тисяч рублів за сотку в залежності від відстані до міста і наявності комунікацій.
До 15 км від міста - від 30 до 100 тисяч за сотку, в середньому - 78 тисяч рублів. До 30 тисяч за сотку коштує ділянка в селі без комунікацій, 100 - в ТСЖ «Сонячна долина» з проплаченими техусловиями. Майже такий же діапазон цін в Сартаково, в Новинках, Окском.
15-30 км - від 25 до 500 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за сотку. Середня ціна - 70 тисяч. Найвища ціна - в елітному котеджному селищі «Приозерний». Але там платять і за сусідство, і за впорядкованість (Не живеш на будмайданчику), і за охорону території.
На відстані більше 30 км від Нижнього ціна різко падає. Середня вартість - близько 40 тисяч.
Лиськівська напрямок - від 20 до 300 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за сотку.
До 15 км від міста - в середньому близько 120 тисяч рублів за сотку. Висока середня ціна обумовлена ​​близькістю Зеленого міста, Козлівка і торгового центру МЕГА. Розбігу між низькою і високою ціною практично немає, тому що майже всі ділянки мають комунікації.
15-30 км - від 20 до 240 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за сотку. Середня ціна - близько 74 тисяч. Найбільш затребувані місця - Безводне, Великий Ворог.
За 30 км - від 20 до 250 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Середня ціна зростає до 85 тисяч. Причина - це традиційно дачні місця з хорошою рибалкою, качиної полюванням по осені, волзьких ландшафтом.
Про ділянках на Горьківському море - особлива розмова. Тут грає роль, перша це лінія у води або друга, Чоколівський це берег або Городецький. Городецький дорожче, почасти й тому що тут розташовуються «Ждановец», популярні бази і будинки відпочинку. І багато хто з тих, хто весело провів тут молодість або заслужену відпустку, купують ділянки поблизу. Ціна може бути і 90 тисяч (в котеджному селищі), і 50 тисяч (поза селища). На Чкаловському березі, де проблема з комунікаціями (немає газу), ділянки коштують максимум 50 тисяч рублів за сотку.

До речі
У Великобританії в даний час використовуються п'ять основних методів оцінки землі:
1. Метод порівняння орендної плати та вартості капіталу;
2. Інвестиційні методи;
3. Методи, засновані на прибутку;
4. Методи, засновані на вартості;
5. Остаточний метод.
Займаються цією роботою фірми оцінювачів.
Оцінка нерухомості в США - поле діяльності фахівців з великим досвідом роботи, вищою освітою і спеціалізованої підготовкою в області оцінки. У США оцінювачі нерухомості, як правило, не займаються оцінкою бізнесу, особистої або інтелектуальної власності.
У Польщі з 1948 р існує закон про управління нерухомістю. Складовою частиною його є оціночне законодавство, що містить оціночні стандарти і вимоги до оціночних фірмам, фахівцям, які займаються оцінкою, регламентуються процедура, цілі і періодичність оцінки, яку повинен виконувати власник землі або нерухомості. Важливо підкреслити, що польське законодавство передбачає незалежну оцінку нерухомості, чи йде мова про масову або ж про індивідуальну оцінку. У законодавстві передбачається правова відповідальність оцінювача за результати оцінки.
Таким чином, добре відпрацьований законодавство, сильні громадські організації в області нерухомості і оцінки, добре організована система збору та доступу до інформації, робота на ринку професійно освічених і досвідчених фахівців створюють умови для ефективного функціонування ринку нерухомості та здійснення обґрунтованої оцінки об'єктів. Ще одним необхідним атрибутом оціночної діяльності є використання єдиних стандартів оцінки.
За матеріалами сайту www.nestor.minsk.by