Як управляти комерційною нерухомістю, комерційна нерухомість, управління, вища школа

Як управляти комерційною нерухомістю?

RICS (Королівське товариство сертифікованих експертів в області нерухомості) спільно з Вищою Школою Економіки провели круглий стіл, присвячений практичним аспектам управління комерційної нерухомості.

Серед спікерів були присутні директори найбільших компаній ринку нерухомості, модерувала зустріч Наталія Зах MRICS, член Ради Директорів RICS Russia, Deloitte.
Ринок нерухомості розвивається циклічно, включаючи періоди зростання, кризи і відновлення. Головною темою круглого столу стали методи управління, що дозволяють зберегти бізнес незалежно від фінансового клімату. Власники та орендарі нерухомості знаходяться в «одному човні» і залежать один від одного. Саме від цього постулату повинні відштовхуватися керуючі великих торгових і офісних центрів.
Ольга Ладоренко, Начальник відділу маркетингу Nagatino I-Land, вважає, що правильно складений договір може стати справжньою підмогою у важкі часи: «Що відбувається під час кризи? Компанії скорочують витрати і починають з двох головних статей: витрати на персонал і витрати на оренду. І коли орендар приходить до власника з вимогою знизити орендну ставку, то можна покластися лише на хороші відносини з ним - щоб не доводити справу до судового розгляду - і на договір ».

Проте, до договору звертаються, як правило, в важких умовах, а в «ситі» роки, коли економіка на підйомі, до нього часто ставляться формально. Для того щоб знизити ймовірність розриву угод з орендарями, власник теж повинен піти на поступки. Наприклад, не завищувати орендну ставку щодо середньоринкової ціни.
Залучення відомих, надійних орендарів, орієнтованих на співпрацю також допомагає забезпечити стабільність грошових потоків. Взагалі, до кожного орендареві необхідно знайти свій підхід. У разі виникнення конфліктних ситуацій слід індивідуально домовлятися з кожною незадоволеною компанією, щоб не допустити виникнення «профспілки орендарів» в рамках однієї території.
Олена Кисліцина, директор з організації управління, відділ управління торговельною нерухомістю, Jones Lang LaSalle, Russia CIS попередила: «Багато хто хоче гарний дизайн, гарні декорації. Встановлюючи скляні перекриття, часто не враховують кліматичних особливостей: якщо випадає багато снігу, то чистити і обслуговувати такий будинок важко. Подібні помилки в дизайні, в розташуванні ведуть до збільшення операційних витрат, які в свою чергу падають на плечі орендарів і ведуть до зниження прибутковості ».
При проектуванні треба враховувати безліч моментів: від створення місткою парковки, до розташування технічних і складських приміщень. Комунікації повинні бути розраховані на очікувану кількість відвідувачів. Значні кошти витрачаються на благоустрій території. Великі центри, які мають у своїх активах великі приміщення і прилеглі території, змушені виділяти великі гроші на підтримку чистоти.

Що ж стосується управління нерухомістю з адміністративної точки зору, то тут спостерігається все більша спеціалізація компаній. Багато інвесторів розуміють, що поодинці охопити весь спектр заходів з обслуговування та управління нерухомістю неможливо, і віддають частину функцій спеціалізуються компаніям.

Про залучення найбільш значущих орендарів говорила Ганна Двуреченська, комерційний директор компанії KR - Properties: «Підбір якірного орендаря буде визначати весь пул орендарів. Так на території нашого бізнес-кварталу була створена штаб-квартира Yandex. Це відразу привернуло багатьох орендарів з області IT, а згодом нашою пропозицією зацікавилися багато медіа-холдинги. Такий підхід дозволяє створювати кластерні бізнес-квартали за західним зразком, коли більшість компаній, що спеціалізуються в конкретній сфері, зосереджені в одному місці ».

Якірний орендар може внести величезний внесок у залучення інших клієнтів, тому власник надає йому найвигідніші умови. Торгові центри завжди намагаються знайти такі компанії.
Іншим важливим аспектом, зазначеним у ході обговорення, стало проектування об'єктів. За міжнародними стандартами далеко не всі наші офісні центри відповідають класу А - в цих умовах життєво необхідним стає підвищення якості обслуговування орендарів і відвідувачів. Через неправильне планування багато помилок дають про себе знати тільки на етапі експлуатації.

Сергій Воронін, CEO Forum Properties, так описав сучасну структуру в управлінні нерухомістю: «Інвестору потрібно мати певну ієрархію, щоб управляти нерухомістю, особливо якщо це непрофільний або колективний інвестор. На самому верху знаходиться asset management. Це управління не стільки будівлею, скільки грошовими активами власника, включаючи купівлю-продаж цінних паперів. Другий рівень це property management - безпосереднє управління об'єктом, сюди входять бюджетування, звіти, договори з орендарями. І на третьому рівні знаходиться facility management - безпосередня експлуатація об'єкта. До цієї групи ми можемо віднести клінінгові та технічні служби. Очевидна тенденція переходу компаній на якийсь один вид управління, рідко хто поєднує всі три ».