Як прописати орендні канікули в договорі

На цій сторінці:

Орендні канікули можна назвати точкою дотику інтересів орендаря і орендодавця, що дозволяє обом сторонам отримати вигоду на грошовому грунті. Для першого - це спосіб заощадити власні ресурси, підігнавши під свій бізнес орендоване приміщення. Для другого - можливість зберегти орендаря і отримати хоч якісь гроші при серйозної конкуренції на ринку оренди житлового і нежитлового приміщення.

Що таке орендні канікули і для чого вони потрібні

Під даним терміном можна розуміти певний відрізок часу, протягом якого наймач не платить орендну плату, або платить деяку її частину. У законодавстві немає такого поняття, як «орендні канікули», але при цьому норми не забороняють їх встановлювати.

Дана практика однаково застосовна в умовах найму як житлового приміщення, так і нежитлового. Але з тією лише застереженням, що в першому випадку домовленість, найчастіше, полягає в усній формі, в той час як у другому основні умови відображені в договорі оренди або додатковій угоді до нього.

В період дії канікул орендар має право користуватися приміщенням. При цьому він або не платить оренду, або оплата призначається зі знижкою, що не відноситься до комунальних платежів. Канікули вводяться за взаємною згодою переважно в двох випадках:

для проведення в знімається приміщенні косметичного ремонту, перепланування, переобладнання;
для залучення клієнтів з метою здачі приміщень на можливо довгий термін.

Існують також і інші причини встановлення орендних канікул, і всі вони повинні бути узгоджені учасниками. Термін канікул коливається від 1 до 6 місяців, але за взаємною домовленістю може бути і довше. Все залежить від виду робіт, що, площі і стану приміщень.

Укладення договору найму, а також визначення його умов регулюються ст. 421 ГК РФ, в той час як орендні відносини - гл. 34 Цивільного кодексу.

Але, незважаючи на свободу договору, існують певні нюанси, які слід враховувати, щоб не викликати підозру податкових експертів. В іншому випадку контролери організовують перевірку фіктивності угоди і обґрунтованості введення пільги, а також вживе заходів для пошуку прихованих розрахунків.

Особливості орендної плати

Орендна плата в договорі оренди нерухомості є ключовим моментом, визначеним у п. 1 ст. 654 ГК РФ. При цьому наймач приміщення зобов'язується регулярно оплачувати рахунок за оренду, а орендодавець, в свою чергу, має право вимагати своєчасність платежів. Без вказівки вартості оренди договір вважається неукладеним.

які роботи будуть виконані під час ремонту / перепланування;
в чиїй компетенції проведення ремонту / перепланування;
в якому приміщенні буде проведено ремонт / перепланування;
який час буде потрібно для проведення запланованих робіт;
яким чином буде надано звільнення від орендної плати або її зменшення (необхідні точні цифри).

Як прописати в договорі

Існують кілька рекомендацій того, як правильно прописати в договорі умова про орендну плату, не викликаючи підозр ФНС і зайвих перевірок.

Варіант 1: зниження орендної плати

Найпростіший варіант - на час проведення оздоблювальних робіт знизити плату за оренду:

На рівні закону немає обмежень в плані зниження вартості оренди (п. 1 ст. 424 ЦК України, ст. 105.3 НК РФ). І, тим не менш, вказувати в договорі символічну плату за користування орендованою площею теж не розумно, тому що податківці можуть прийняти таку угоду як безоплатну з усіма витікаючими наслідками.

УВАГА! Всі договори оренди нерухомості, укладені на термін більше одного року, повинні пройти реєстрацію в органах Росреестра, інакше вони вважаються неукладеними і непридатними для розрахунку податків. При цьому судова практика часто показує зворотне.

Варіант 2: рівномірний розподіл орендної плати на перший рік оренди

Виходячи з річного розміру орендної плати з урахуванням канікул розраховується щомісячна оренда в фіксованому розмірі на весь перший рік оренди.

приклад 2
П. 2.1. Щомісячна орендна плата в перший рік оренди становить 125 000 (сто двадцять тисяч) рублів, включаючи ПДВ.
П. 2.2. Розмір орендної плати за наступний рік і наступні періоди встановлюється додатковою угодою до цього договору.

Після закінчення першого року оренди учасникам необхідно переукласти договір і прикласти до нього додаткову угоду, в якому вкажуть інший, більш високий, розмір орендної плати.

Варіант 3: залік витрат орендаря на ремонтні роботи в рахунок орендної плати

Для такого варіанту в договорі слід вказати на обов'язок орендодавця відшкодовувати витрати на проведення орендарем поточного ремонту орендованого приміщення (п. 2 ст. 614 ЦК України). При цьому в договорі встановлюється повний розмір орендної плати, яку орендар фактично не сплачує протягом періоду проведення поточного ремонту.

приклад 3
П. 2.1. Щомісячна орендна плата становить 150 000 (сто п'ятдесят тисяч) рублів, включаючи ПДВ.
П.2.2. Орендар за власний рахунок проводить необхідні ремонтні роботи в приміщенні для приведення його у стан, придатний для цільового використання. Орендодавець відшкодовує витрати орендаря на ремонт шляхом їх заліку в орендну плату за перші чотири місяці дії цього договору. Залік оформляється актом взаємозаліку, підписаним обома сторонами.

Чого робити не рекомендується

При укладанні договору оренди настійно не рекомендується вказувати на безоплатне користування орендованим приміщенням на термін поточного ремонту. Таке формулювання спричинить за собою додаткове податкове навантаження для обох сторін.

У орендаря в цьому випадку виникає позареалізаційні доходи, з якого повинен сплачуватися податок на прибуток (ст. 250 НК РФ). Орендодавець, в свою чергу, буде змушений нараховувати ПДВ на суму фактично неотриманого орендної плати, яку за замовчуванням прирівняють до вартості оренди подібного приміщення. Також на період орендних канікул орендодавець не зможе нараховувати амортизацію по згаданому приміщенню.

ДОВІДКА. Ще одним сумнівним варіантом оформлення орендних канікул є розбіжність дати передачі приміщення в користування орендарю і дати, з якої орендні платежі починають надходити на рахунок орендодавця. В цьому випадку контролери першу дату можуть прийняти як початок періоду реального користування приміщенням.

Іншими словами, щоб уникнути непотрібних проблем з податками і зайвими витратами, рекомендується ретельно продумувати і прописувати умови орендних канікул, щоб не можна було їх інтерпретувати як безоплатне користування нерухомістю.