Як продати недобудовану квартиру

Статті, описи, корисні поради та рекомендації для будівництва, ремонту, купівлі та продажу нерухомості, іпотека і житло в розстрочку.

Сталося так, що ви купили квартиру на стадії котловану, але ціни на придбані метри давно виросли, і вам захотілося повернути збільшений капітал, не чекаючи здачі будинку в експлуатацію. Рішенням проблеми може стати перепродаж ваших прав на "недобуд", що зробити не так складно, якщо знаєш всі тонкощі цього процесу.

Тепер, після того як новий закон, який регулює угоди на ринку пайового будівництва, почав діяти, покупець, який вирішив таким способом придбати квартиру, може бути спокійний за майбутнє своїх капіталовкладень навіть у тому випадку, якщо він вирішить вийти з частки достроково, тобто перепродати свій договір. При цьому пам'ятати треба одне: дія закону поширюється тільки на договору участі в пайовому будівництві, дозвіл на яке було отримано після його вступу в силу.

Коли можна переуступати права?

Після вступу в силу наробила шуму закону про пайове будівництво на ринку нерухомості ходять як договору співінвестування, укладені до цієї знаменної події, так в доступному для огляду майбутньому можуть з'явитися і нові, складені за всіма правилами.

Тут треба врахувати одну важливу деталь: для договорів старого і нового зразка встановлені різні терміни, коли по ним можна здійснювати переуступку прав, інакше угода може бути визнана недійсною. Тому, намагаючись або придбати, або продати своє право на квариру в споруджуваному будинку, треба знати, до якого моменту можливе укладання подібної угоди. У разі якщо у вас на руках договір старого зразка, договір поступки або передачі прав вимоги полягає як на стадії будівництва об'єкта, так і в період між прийомом об'єкта в експлуатацію та підписанням сторонами акту про результати реалізації інвестиційного проекту. Як розповів Андрій Георгієв, партнер юридичної компанії "Георгієв і Партнери", за усталеною практикою з моменту підписання сторонами - місто / федеральна структура і інвестор - акта про результати реалізації інвестиційного проекту будь-які подальші поступки до реєстрації первинного права власності на квартиру не допускаються.

Якщо ж самостійні пошуки не увінчалися успіхом, то тоді краще більше не чинити опір і звернутися або до ріелтерами, які нададуть вам повний перелік послуг з супроводу угоди, або безпосередньо до забудовника. Останнє особливо рекомендується в разі, якщо ви ще не виплатили в повному обсязі вартість придбаних кв. м, оскільки в такій ситуації на укладення договору переуступки потрібна згода забудовника. Подібна вимога пред'являється відповідно до ст. 391 Цивільного кодексу РФ, згідно з якою на переклад (переуступку) боргу потрібна попередня згода кредитора - в даному випадку забудовника. "Оскільки клієнт залишається зобов'язаним довнести відповідні грошові кошти, то можна переуступати лише сукупність прав та обов'язків за договором, тобто як мінімум для переуступки його обов'язків потрібна згода забудовника. У випадках, коли переуступаются тільки права, вимога згоди кредитора (забудовника), за загальним правилом, не потрібно ", - зазначив Андрій Георгієв.

Тим, хто перебуває в законному шлюбі, юристи настійно рекомендують отримати від свого дорогоцінного чоловіка письмову згоду як на операцію з відчуження прав за договором, так і на операцію з придбання прав. Подібний рада мотивований наслідками, що випливають зі статей 34 і 35 Сімейного кодексу РФ, в яких прописано, що всі дії зі спільною власністю подружжя здійснюються з їх спільного згоди. Оскільки в іншому випадку ви ризикуєте зіткнутися з розгніваної другою половиною, яка зможе оскаржити укладену вами угоду протягом року з того моменту, як чоловік дізнався або повинен був дізнатися про досконалої без його згоди угоді. Що стосується договорів нового зразка, то згода подружжя буде необхідно засвідчувати нотаріально.

Оплата через банк

Щоб не продешевити, особливо якщо ви все-таки вирішили самі керувати процесом, в першу чергу необхідно вивчити розкид цін, встановлених вашим забудовником, або, якщо вже все розпродано, звернути увагу на різноманіття пропозицій в цьому сегменті, враховуючи важливі фактори: район, попит і т.п.

Якщо ж про ціну вже домовилися і всі документи в повному порядку, то виникає питання: як розібратися з останнім, найвідповідальнішим етапом всього процесу - з оплатою покупки. Раніше, коли договору переуступки реєструвалися в рідкісних випадках, передача грошових коштів через банківську комірку була не надто поширена. Зазвичай всі розрахунки відбувалися готівкою, коли обидві сторони підписували всі необхідні документи. Зараз вимога нотаріальної реєстрації має суттєво розширити число угод, оплата за якими здійснюється через банк. Схема користування банківською осередком досить проста. Вона завжди відкривається на певний час, зазвичай на місяць, і на ім'я покупця, який закладає в неї обумовлену в договорі суму. Після чого доступ до неї може отримати тільки той, у кого на руках знаходиться документ, зазначений в додатковій угоді, яка була укладена між банком і людиною, що відкрила комірку. Ставка оренди банківського сейфу залежить від обраного банку, але в середньому по Москві вона становить за місяць оренди.

У разі продажу квартири в споруджуваному будинку документом, прописаним в додатковому договорі, може бути як раз завірений контракт переуступки прав. Посередником, передає ключ від комірки від однієї сторони іншій, зазвичай виступає ріелтер. Якщо в зазначений термін документ не був пред'явлений і термін дії осередку закінчився, покупець забирає свої гроші. За словами Андрія Георгієва, наявність нотаріального завірення документа дає певні додаткові гарантії того, що банк не надасть доступ до осередку недобросовісної стороні за підробленим документом. Однак в будь-якому випадку, вважає пан Георгієв, необхідно враховувати, що банк не є експертом, зобов'язаним засвідчуватися в тому, чи є документ безумовно справжнім або це добре виготовлена ​​підробка. Іншими словами, певний ризик буде зберігатися.

Журнал Building Life