Як правильно розрахувати переплату по іпотеці і чи варто її боятися новини ринку нерухомості

Якщо раніше показником, на який орієнтувалися клієнти банків за кредитами, була ставка, то тепер всіх найбільше цікавить, як правило, розмір переплати. Почувши кінцеву суму, яку доведеться заплатити, деякі лякаються і відмовляються від покупки квартири в іпотеку. Про те, чи варто боятися переплати і від чого вона залежить, міркує Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «Метріум Груп».

Тим не менш, цей показник виявився не зовсім зрозумілий простому споживачеві. І щоб зрозуміти, яку суму грошей крім взятої він повинен повернути в банк, вони стали поголовно вираховувати переплату по кредиту. Ось тільки, на жаль, кожен вкладає в це поняття своє. І почувши кінцеву цифру переплати по іпотеці, найчастіше люди знову починають звинувачувати банкірів у приховані комісії і завищених відсотках. Хоча насправді, переплата - не більше ніж сума відсотків за користування кредитом протягом усього терміну.

Формула розрахунку щомісячного платежу в усіх банках сьогодні однакова - аннуїтетная. Рідко де залишився диференційований платіж. Головна відмінність - це ставки. Тому при однакових значеннях ставки переплата у всіх банках буде однаковою. Таким чином, основний параметр, що впливає на розмір переплати, це термін кредиту. Чим більше термін, тим більше переплата.

Підсумкові виплати кожен може порахувати самостійно. Більшість людей не завжди це робить правильно, обмежуючись множенням суми кредиту на ставку і термін кредиту, забуваючи, що формула розрахунку ануїтету складніша і її не можна розрахувати шляхом двох обчислювальних дій. В інтернеті досить багато кредитних калькуляторів, що дозволяють зробити приблизний розрахунок. Приблизний, тому що все одно він не буде збігатися з банківським з точністю до рубля, так як на суми впливають дата видачі кредиту, дати погашення і списання відсотків.

Тепер давайте порахуємо розмір переплати при одних і тих же умовах, але на різні терміни: сума кредиту - 2 000 000 рублів, ставка - 12%, калькулятор - з сайту АІЖК.

Термін кредиту, роки Розмір щомісячного платежу, руб. Сума відсотків до погашення за весь термін - «переплата», руб. Співвідношення суми кредиту і суми відсотків,%
5 45 611 664 551 33,22
10 28 947 1 434 332 71,72
13 25 511 1 946 804 97,34
15 24 100 2 307 606 115,38
20 22 067 3 267 457 163,37
25 21 087 4 296 833 214,84
30 20 584 5 376 564 268,83

З цього розрахунку добре видно, що різниця між щомісячними платежами після 15 років - не така вже суттєва, а розмір переплати навпаки - зростає дуже сильно. Та й співвідношення взятої суми і суми відсотків приблизно один до одного. Це і пояснює популярність іпотеки строком саме на 15 років. Кредит на більшу кількість років може знадобитися тільки в разі недостатності підтвердженого доходу. Так як платіж повинен складати на вимогу банків не більше 50% від доходу (знову ж для фінансової безпеки клієнта), видача кредиту нерідко можлива тільки на тривалий термін, навіть не дивлячись на те, що у клієнта є фактична можливість вносити платежі в більшому розмірі. У цьому випадку, він просто робить періодичні дострокові погашення, тим самим швидше зменшуючи залишок по кредиту. А так як відсотки за користування нараховуються саме на залишок, то і загальна сума відсотків, які в підсумку заплатить клієнт, теж буде істотно менше, ніж за графіком платежів. Тому якщо ви берете кредит на 20-30 років, і після підрахунків розумієте, що переплата перевищує борг в кілька разів, не лякайтеся. У вас завжди є можливість погасити кредит достроково.

Покупці квартир часто порівнюють суму належних до виплати грошей з ціною квартири: «Я купую квартиру за 2,5 мільйона, а за 15 років виплачує 5 мільйонів, тобто як за дві квартири!». При цьому люди справедливо обурюються тим, що вУкаіни немає доступної іпотеки і ставки дуже високі. Ставки в наших банках може і не найнижчі, але не варто забувати про українські інфляцію і зростання вартості житла. Особливо помітний цей ріст на прикладі новобудов. Ціна квадратного метра на етапі будівництва змінюється кожен квартал, а то і кожен місяць. У підсумку, з моменту старту продажів до моменту здачі будинку ціна метра збільшується на 30-50% в середньому, а в деяких комплексах і на всі 100%. Тому збирати гроші на квартиру або купити зараз по іпотеці - кожен вирішує для себе сам