Як платити податок, якщо частина квартири у власності менше трьох років, а частина - понад

У клієнтів юридичних консультацій та ріелторських агентств і так виникає багато питань з приводу сплати податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) при продажу нерухомості, так ще й складні випадки зустрічаються. Наприклад, якщо різні частини житла перебувають у власності різний період часу.

Якщо ж термін володіння нерухомістю становить менше трьох років, то доведеться сплатити податок за ставкою 13% від податкової бази (тобто суми, за яку продали нерухомість). При цьому можна знизити розмір податкової бази одним з двох способів:

зменшити податкову базу на суму зроблених витрат (тобто на суму, яка була сплачена раніше при покупці квартири),
застосувати податкові відрахування в розмірі 1 000 000 руб. Виходить така поступка всім платникам податків від держави. Якщо квартира коштує, наприклад, 2 600 000 рублів, то ПДФО становить 13% від 1 600 000.

Як бути, якщо частини нерухомості придбані в різний час?

Можливі дві ситуації:

частини квартири з різним терміном володіння знаходяться у власності різних осіб
частини квартири з різним терміном володіння знаходяться у власності однієї особи.

Ця різниця має значення для податкових наслідків при продажу такої квартири.

«Різні» частини у власності різних осіб

Приклад. Є квартира. Два власника - брат і сестра. Брат володіє своєю ½ частки більше трьох років, сестра отримала свою частку від матері менше трьох років тому. Квартира буде продаватися за 2 400 000 рублів. Хто і скільки заплатить?

На частку кожного власника припаде до 1 200 000 рублів доходу. Брат під сплату ПДФО не підпадає в будь-якому випадку. Сестра повинна сплатити податок зі своєї частки. Але скільки? Як ми говорили, продавцю надається податкове вирахування в сумі 1 000 000 рублів. Тобто сестра заплатить податок з 200 000 рублів. Так? Не так. Податковий кодекс передбачив цю ситуацію і встановив що при реалізації майна, що перебуває у спільній частковій власності, відповідний розмір майнового податкового відрахування розподіляється між співвласниками цього майна пропорційно їх частці (ст. 220, п. 2, подп. 3).

Значить, сестра може скористатися тільки половиною вирахування, тобто сумою 500 000 рублів. Податок доведеться платити з суми 700 000 рублей.

Інакше кажучи, податкові відрахування розраховується не для власника, а для об'єкта нерухомості. Якщо у квартири 5 власників, по 1/5 у кожного, то кожен з них може зменшити оподатковувану базу на 200 000 рублів. Якщо 2 власника по ¾ і ¼ - то на 750 000 і 250 000 тисяч відповідно.

Чи є способи знизити суму податку в цьому випадку?

У нашому прикладі, якщо б сестра продала свою частку як самостійний об'єкт купівлі-продажу, то змогла б використовувати весь мільйон рублів в якості податкового вирахування.

«Різні» частини у власності однієї особи

Ці листи посилаються на ст. 235 ГК України ( «зміна складу власників, в тому числі перехід майна до одного з учасників спільної власності, не тягне для цієї особи припинення права власності на вказане майно») і ст. 131 ГК України ( «зміна складу власників майна передбачає державну реєстрацію такої зміни»).

Інший приклад. Подружжя володіє по ½ частки в квартирі, ось тільки частка чоловіка у власності більше 3 років, а дружина придбала свою половину недавно (може, у свекрухи викупила). Тепер сім'я хоче продати квартиру. Як зробити так, щоб дружина не платила ПДФО? А нехай подарує свою частку чоловікові. Тоді в очах податкових органів вся квартира належить чоловікові більше трьох років. Угоди дарування між близькими родичами не оподатковуються. Треба тільки зіставити суму витрат на оформлення угоди дарування з сумою зекономленого податку.