Як передавати гроші при покупці квартири за готівку
Після перевірки всіх необхідних документів (див. Попередні кроки ІНСТРУКЦІЇ), ситуацію з квартирою і її господарями ми з'ясували, ризики угоди побачили, оцінили і прийняли їх (виконавши захисні дії). Пора нам тепер готувати гроші.
Сподіваємося, що Продавець не забув, як ми будемо передавати йому гроші при покупці квартири - ми домовлялися з ним про це ще на етапі внесення передоплати.
Не забуваємо і самі про те, що частина грошей ми вже віддали Продавцю у вигляді цієї самої передоплати.
Передача грошей за квартиру на вторинному ринку відбувається, зазвичай, готівковим способом. Найбільш поширений і безпечний варіант передачі готівки Продавцю в обмін на передачу права власності на квартиру - це розрахунки через банківську комірку.
Банк тут виступає в ролі посередника, який тримає у себе в сейфі гроші Покупця, і відстежує виконання Продавцем необхідних дій по передачі прав на квартиру, і тільки після цього дозволяє Продавцю забрати гроші з сейфа-осередки.
Осередок орендує Покупець, а доступ до неї Продавця чітко прописується в умовах додаткової угоди (додаткової угоди до Договору оренди комірки), виконання яких і відстежують співробітники банку.
Додаткова угода при розрахунках через банківську комірку - найважливіша річ. Воно є невід'ємною частиною Договору оренди комірки (тобто теж укладається між орендарем та банком), але в ньому також бере участь (і ставить свій підпис, як свідок) Продавець квартири.
У додатковій угоді можна прописувати майже будь-які умови доступу до осередку (наприклад, Продавець повинен прийти за грошима в рожевих штанях); банку все одно, він виконає будь-які умови, які ми йому вкажемо. Але ми краще вкажемо іншу умову: наявність зареєстрованого права власності. з відміткою про це (штампом) в Договорі купівлі-продажу (ДКП) квартири на ім'я Покупця.
Зразок Договору оренди комірки і додаткові угоди до нього можна подивитися тут.
Коли в квартирі, що купується на момент угоди залишаються прописаними люди. то в додатковій угоді можна окремою умовою прописати, що Продавець отримає доступ до осередку не тільки при наявності зареєстрованого ДКП. але і при наданні банку свіжої Виписки з Домовик книги. в якій буде вказано, що в квартирі на даний момент ніхто не зареєстрований.
Замість Виписки з Домовик книги додатковою умовою доступу до осередку можуть бути паспорта тих, хто був «прописаний» в квартирі, зі штампами про реєстрацію за іншим місцем проживання.
Ця умова серйозно стимулює Продавця вчасно подбати про «юридичному звільнення» квартири.
В обох випадках така умова взаєморозрахунків має бути заздалегідь обговорено з Продавцем, і відображено окремим пунктом в Договорі купівлі-продажу квартири.
Якщо угода потім проходить за планом, то ми можемо забути про банк. Продавець без нас забере у відведений йому термін гроші з осередку.
Якщо угода з якоїсь причини зірвалася, то після закінчення терміну доступу Продавця (згідно з умовою в додатковій угоді) ми можемо повернутися в банк і забрати назад свої гроші.
Термін оренди комірки повинен бути достатнім (з запасом) для будь-якого результату з угодою. На практиці, як правило, орендують на місяць або два місяці - цього часу цілком вистачить і для Продавця, і для Покупця. Коштує це не дорого, а надійність розрахунків дає високу.
Термін доступу Продавцак осередку. очевидно, залежить від терміну реєстрації ДКП квартири. З урахуванням, що якщо термін реєстрації трохи затягнеться, то у Продавця має вистачити часу для того, щоб забрати гроші з осередку до закінчення терміну його доступу до цього вічка.
Термін доступу Покупця до осередку. якщо угода не відбулася, теж повинен мати певний запас. Тобто з моменту закінчення терміну доступу Продавця до моменту закінчення терміну оренди комірки має бути, як мінімум, 3-5 днів.
Якщо ми купуємо «альтернативну» квартиру. тобто в «ланцюжку» присутні дві квартири і, відповідно, присутні Продавець-1 (наш, у кого ми купуємо) і Продавець-2 (кінцева квартира в ланцюжку) - то гроші ми закладаємо і підписуємо додаткову угоду з Продавцем-2. Тобто з тим, хто буде в кінцевому підсумку отримувати наші гроші.
А наш Продавець-1 в цьому випадку грошей взагалі не бачить, він отримує замість своєї квартири - іншу, від Продавця-2.
До слова сказати, банк за умовами додаткової угоди зобов'язаний перевіряти тільки факт наявності зазначених в ньому документів, але не зобов'язаний перевіряти їх достовірність. Він і не перевіряє! А це означає, що Продавець, теоретично, може підробити штамп про реєстрацію на своєму екземплярі ДКП і отримати по ньому доступ до грошей.
Захиститися від цього можна за допомогою того ж стороннього виконавця, який бере на себе реєстрацію всього пакета документів. Але при цьому в додатковій угоді з банком слід прописати умова спільного доступу до осередку одночасно Продавця і цього виконавця (звичайно, разом із зареєстрованим ДКП квартири). Тоді Продавець вже не зможе по-тихому пробитися до грошей з підробленими штампом на договорі.
Теоретично існує інший цілком надійний варіант проведення розрахунків по угоді. теж за допомогою банку - це акредитив. Правда, на практиці він застосовується вкрай рідко зважаючи на низку незручностей і відносну дорожнечу. Тому ми не будемо тут детально його розглядати (кому цікаво - дивись за посиланням).
Інші типи готівки взаєморозрахунків за квартиру. як то - розрахунки в машині, в під'їзді, в робочому кабінеті, в ресторані і т.п. ми розглядати не будемо, тому що це, за визначенням, є небезпечним для учасників угоди, а також приводом для репортажів кримінальної хроніки.
Важливе зауваження! На етапі перерахунку і закладки грошей в клітинку. нам слід домовитися з Продавцем про те, що після угоди він повинен дати нам Розписку в отриманні грошей за квартиру. Причому, вказати в ній повну суму цифрами і прописом, із зазначенням, що гроші отримані повністю, і претензій до Покупця у нього немає - це дає нам додатковий захист від можливого оскарження угоди по підставі несплати (або неповної оплати) договору.
Розумніше буде підготувати шаблон цієї Розписки заздалегідь, тому що це в інтересах Покупця. Сама Розписка підписується, як правило, вже після реєстрації угоди. і Продавець передає її нам в обмін на ключ від банківської комірки.
Типова процедура передачі грошей виглядає так:
Покупець і Продавець вибирають банк, що надає послуги депозитарію (послуги оренди сейфів-осередків), і домовляються між собою про дату і час закладки грошей в клітинку (зазвичай, це робиться з ранку в день підписання Договору купівлі-продажу квартири, або напередодні).
Покупець дзвонить в банк, і повідомляє про намір орендувати комірку в такий-то день. Розумно буде заздалегідь взяти в банку зразок Договору оренди комірки і типове додаткову угоду до нього.
Напередодні угоди Покупець і Продавець зустрічаються в банку, Покупець там орендує осередок. скажімо, на місяць, і разом з Продавцем і співробітником банку складають і підписують додаткову угоду до Договору оренди комірки. У цьому додатковій угоді вказується, коли і за яких умов Продавець отримає доступ до осередку з грошима.
Сам Покупець в цей період не має доступу до осередку. тобто не може в цей же час забрати звідти свої гроші.
26 днів - достатній термін для реєстрації ДКП (навіть із запасом, на випадок затримок), враховуючи, що регламентований термін реєстрації права укладається в два тижні, або навіть менше.
Потім всі разом переходять в сховище-депозитарій (бункер з сейфами-осередками), для закладки грошей в клітинку. У депозитарії, як правило, є кімната, де можна перерахувати і перевірити купюри на справжність (банк надає рахункові машинки і детектори валюти). Продавець перевіряє і перераховує гроші. Співробітник банку кладе їх в осередок, закриває її на ключ, і передає ключ від комірки орендарю, тобто Покупцеві.
Покупець і Продавець переходять зі сховища назад в офіс банку. Покупець оплачує послуги банку за оренду осередку і за додаткову угоду. а також залишає небагато грошей у вигляді застави за ключ від комірки.
Усе. Тепер можна йти до Нотаріусу для підписання ДКП квартири.
Ключ від осередку Покупець передає Продавцю після реєстрації угоди. в обмін на розписку в отриманні грошей за продану квартиру. Але навіть якщо Покупець «псіханёт», і вирішить не віддавати ключ, Продавець все одно отримує доступ до осередку. відповідно до умов додаткової угоди. але змушений буде компенсувати банку «втрату» ключа.
Таким чином, Продавець після реєстрації угоди гарантовано отримує свої гроші з осередку банку.
Якщо ж з якої-небудь причини угода не відбулася. то Покупець, після закінчення 26 днів, знову отримує вільний доступ до осередку. і може забрати звідти свої гроші в будь-який момент.