Як отримувати дохід від оренди нерухомості за кордоном - поради юриста
На запитання відповідає Михайло Кюрджев, партнер адвокатського бюро А2.
Громадянин України здає квартиру за кордоном, отримуючи гроші на свій рахунок у закордонному банку. Чи повинен він повідомляти про це в українську податкову?
Про відкриття / зміну реквізитів / закриття розрахункового рахунку в закордонному банку резидент України зобов'язаний повідомити український податковий орган протягом 30 днів з моменту відкриття / закриття / зміни реквізитів.
На який рахунок повинен переводити гроші орендар - український чи закордонний?
В даний час законодавство України дозволяє резидентам отримувати дохід від здачі в оренду нерухомого майна на рахунки іноземних банках тільки країн-членів FATF та ОЕСР. Актуальні списки таких країн можна подивитися на сайтах зазначених організацій.
Це дуже важливо, оскільки, наприклад, популярні у наших співвітчизників Болгарія і Кіпр не є членами зазначених організацій.
Як отримувати гроші від здачі нерухомості в Болгарії, на Кіпрі і в іншій країні, яка не входить в ФАТФ і ОЕСР?
Такий дохід можна отримувати тільки на валютні рахунки, відкриті резидентами України в банках країн-членів ОЕСР і ФАТФ (наприклад, можна відкрити рахунок в Unicredit Bank Чехія).
Зверніть увагу, що дані обмеження не застосовуються для громадян РФ, які не є податковими резідентаміУкаіни. Тобто, наприклад громадяни, які не проживають в РФ, можуть отримувати дохід від здачі в оренду майна на рахунки в банках Болгарії та Кіпру.
Також без обмежень можна отримувати дохід від здачі майна в оренду на валютні рахунки в українських банках.
Чи повинен власник орендної квартири за кордоном платити податки вУкаіни?
Відповідно до законодавства, резиденти Укаїни зобов'язані сплатити податок у розмірі 13% від усіх своїх доходів, в тому числі і від доходів, отриманих за кордоном. При цьому існує можливість заліку податків, виплачених в іншій державі (в якому знаходиться джерело доходу).
Платник податків при поданні декларації в український податковий орган вказує суму податків, сплачену в іншій країні. В цьому випадку сума податку до сплати в бюджет України буде визначатися з урахуванням його виплат за кордоном.
Як податкова перевірить, скільки заплачено за кордоном? Потрібно докладати якісь квитанції?
Так, необхідно підтвердити суму сплаченого податку за кордоном, вказати цю суму в податковій декларації в РФ, тим самим зменшивши податкову виплату вУкаіни.
Які покарання передбачені законом для тих, хто не повідомить про наявність рахунків в зарубіжних банках?
Відповідальність за порушення законодавства встановлюється Кодексом про адміністративні правопорушення (ст. 15.25). За порушення для фізичних осіб передбачені штрафи від 1000 рублів до штрафу в розмірі суми незаконної валютної операції.
Неподання звіту про рух коштів по рахунку, відкритого в закордонному банку, тягне за собою накладення штрафу на громадян від 300 рублів до 3000 рублів (при першому порушенні), або до 20 000 рублів (при повтором порушення).
Чи змінюється щось у залежності від розміру сум, виду нерухомості, країни перебування рахунки, статусу власника?
Для цілей повідомлення про відкриті рахунки, звітності по вказаних рахунках, а також для цілей оподаткування доходів від здачі нерухомості важливе значення має не стільки наявність посвідки на проживання або громадянства країни, в якій знаходиться джерело доходу.
Значення має статус податкового резидента.
Якщо громадянин України перестає бути податковим резидентом України (чи не перебуває протягом року в нашій країні більш ніж 183 дня), то він звільняється від обов'язків повідомляти про відкриття рахунків, а також від обов'язку надавати звіти про рух коштів по рахунку. Так само як і від обов'язку декларувати дохід від здачі в оренду / від продажу нерухомості за кордоном, так само як і від обов'язку сплачувати податки від цих доходів.
Залежно від законодавства іноземної держави, громадянин України може отримати також статус податкового резидента країни, в якій знаходиться нерухомість. У більшості країн це нескладна процедура.
Так, витрати, пов'язані з придбанням нерухомості, враховуються, зменшуючи податкову базу.
Порушую я український закон, якщо отримую за здачу квартири в оренду готівку?
Отримання доходу готівкою коштами не порушує законодавства РФ.
При цьому, якщо резидент декларує дохід за кордоном, то існує ризик того, що ФНС Україна дізнається про задекларований дохід в іноземній державі в рамках Конвенції про взаємну адміністративну допомогу в податкових справах.