Як купити (продати) квартиру на материнський капітал і уникнути кримінальної відповідальності -

Як купити (продати) квартиру на материнський капітал і уникнути кримінальної відповідальності

Дана міра державної підтримки сімей з дітьми - покупка квартири з використанням коштів материнського капіталу гарантується і забезпечується державою.

Однак практика показує, що при покупці і при продажу квартир, придбаних з використанням коштів материнського капіталу, або через незнання, або усвідомлено відбувається багато серйозних порушень законодавства, що призводять до порушення кримінальних справ.

У цьому матеріалі розглянемо можливі ризики, які можуть призвести до кримінальної відповідальності,

як при покупці квартири з використанням коштів материнського капіталу,

так і при спробах продати раніше куплену квартиру з використанням коштів материнського капіталу.

Ризики, пов'язані з купівлею квартири з використанням коштів материнського капіталу

Здавалося б, ризик продавця квартири за договором за участю засобів материнського капіталу мінімальний.

Однак на практиці нерідкі випадки зловживань при розпорядженні коштами материнського капіталу з боку власників сертифіката на материнський капітал.

При цьому винними визнаються особи, які мають право на материнський капітал і які були покупцями за договором купівлі-продажу квартири, а захисту порушених прав при продажу квартир вимагають продавці.

Порушення прав продавця квартири, що купується з використанням материнського капіталу, полягає у відсутності повного розрахунку з ним.

Це пов'язано з тим, що кошти материнського капіталу, що надаються державою, перераховуються Пенсійним фондом України тільки після укладення договору купівлі-продажу та оформлення права власності на квартиру на ім'я покупців.

А договір купівлі-продажу квартири вважається укладеним з моменту обов'язковій державній реєстрації (п. 2 ст. 558 Цивільного кодексу РФ).

І тут можливі такі ситуації:

У цьому випадку грошові кошти перераховуються Пенсійним фондом України кредитної або мікрофінансової організації, що надала кредит або позику.

На практиці ситуація махінації з коштами материнського капіталу виглядає наступним чином.

Власник сертифіката на материнський капітал укладає договір купівлі-продажу квартири з розстрочкою платежу, в якому передбачає термін для передачі грошових коштів продавцю, проте після закінчення передбаченого договором терміну розрахунок з продавцем не проводиться.

Продавець квартири звертається до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним і повернення квартири в його власність.

Але ситуація ускладнюється тим, що покупцями квартири є батьки або самотній батько з дітьми.

Отже, на їхньому боці виступають органи опіки та піклування, які, захищаючи житлові права дітей, не допускають розірвання таких договорів купівлі-продажу квартири з використанням коштів материнського капіталу.

Суд при цьому погоджується з думкою відділу опіки та піклування і своїм рішенням лише зобов'язує покупців виплатити продавцеві квартири грошові кошти.

При цьому з огляду на матеріальне становище покупців квартири, терміни виплати можуть виявитися більшими, а суми виплат мінімальними.

Підсумок: продавець залишається без квартири і за великим рахунком без грошей, так як виплачувати борг покупці можуть десятки років.

Щоб не допустити такої ситуації, продавцеві квартири потрібно уважно поставитися до складання договору купівлі-продажу, а не сліпо довіряти ріелторам, що пропонують універсальний шаблон договору купівлі-продажу. Особливу увагу необхідно звернути на такі моменти.

По перше. вказуючи порядок розрахунку між сторонами договору купівлі-продажу квартири, необхідно враховувати той факт, що остаточний розрахунок між покупцем і продавцем квартири повинен відбутися відразу після перерахування Пенсійним фондом України коштів материнського капіталу.

Не можна допускати подальшої розстрочки платежу за продану квартиру.

Іншими словами, кошти, що перевищують суму коштів материнського капіталу, повинні бути передані покупцями продавцю квартири раніше, тобто до укладення договору купівлі-продажу або в момент його підписання.

В іншому випадку, виникає ситуація, коли залишилися грошові кошти за покупку квартири не можуть бути передані покупцем в силу будь-яких обставин. У той же час Пенсійний фонд України та відділ опіки та піклування не допускають розірвання укладеного договору купівлі-продажу квартири в зв'язку з тим, що державні кошти материнського капіталу витрачені і назад зараховані бути не можуть.

По-друге. в залежності від того, кому Пенсійний фонд України буде перераховувати кошти материнського капіталу, порядок розрахунку може бути різним.

Якщо кошти материнського капіталу будуть направлені Пенсійним фондом України безпосередньо продавцеві квартири, необхідно вказати безготівковий спосіб розрахунку між сторонами договору купівлі-продажу квартири, а саме перерахування коштів материнського капіталу Пенсійним фондом України на особовий рахунок, відкритий в кредитній організації на ім'я продавця квартири.

Якщо ж кошти материнського капіталу будуть направлені Пенсійним фондом України на погашення кредиту в банку або позики в мікрофінансової організації, то розрахунок з продавцем квартири повинен бути проведений до укладення договору купівлі-продажу квартири або при його підписанні шляхом передачі продавцю покупцями на руки готівкових грошових коштів або перерахування покупцями грошових коштів на особовий рахунок продавця.

Тут важливим є той момент, що в першому випадку кошти материнського капіталу перераховуються продавцю квартири Пенсійним фондом РФ, а в другому випадку - грошові кошти передаються або перераховуються продавцю квартири покупцями.

По-третє. в договорі купівлі-продажу квартири з використанням коштів материнського капіталу необхідно в обов'язковому порядку вказувати на знаходження в заставі у продавця проданої квартири до моменту повного розрахунку з ним (п. 5 ст. 488 Цивільного кодексу Укаїни).

У цьому випадку на продавану квартиру з використанням коштів материнського капіталу буде накладено обтяження, яке може бути знято після спільного звернення продавця і покупців до органів обов'язковій державній реєстрації (Управління федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії) із заявою про повний розрахунок між сторонами.

До зняття обтяження покупці квартири з використанням коштів материнського капіталу не зможуть розпоряджатися цією квартирою.

Таким чином, при продажу квартири покупцям, які мають право на материнський капітал, продавцеві квартири необхідно на етапі укладання договору купівлі-продажу створити надійний захист своїх прав.

Ризики, пов'язані з продажем раніше купленої квартири з використанням коштів материнського капіталу

Буває і зворотна ситуація, коли виникає необхідність продати куплену з використання коштів материнського капіталу квартиру (наприклад, район або квартира виявилися незручним для проживання, сподобалася більше комфортна квартира і т.п.). Багато сімей при цьому вважають, що вони якимось чином обмежені в можливості відчуження квартири, купленої з використанням коштів материнського капіталу.

І в якійсь мірі вони праві.

При продажу квартири, купленої з використанням коштів материнського капіталу, необхідно дотримуватися певних умов.

Умови продажу квартири, купленої з використанням коштів материнського капіталу

Продаж квартири (або будинку), раніше придбаної з використанням коштів материнського капіталу і оформленої у спільну власність всіх членів сім'ї (батьків та дітей) контролюється органами опіки та піклування.

Ці державні органи ретельно стежать за тим, щоб права неповнолітніх дітей не порушувалися, а саме, щоб після продажу квартири, купленої з використанням коштів материнського капіталу, діти не втратили частки у власності.

Таким чином, без попереднього дозволу органу опіки продати таку квартиру (або будинок) неможливо.

Щоб отримати згоду органів опіки та піклування, батьки повинні представити доказ того, що права дітей не будуть порушені при продажу квартири.

діти вони не втратять частки у праві власності (тобто замість часткою в квартирі, що продається дітям буде виділено частки в іншому житло);

після переїзду в інше житло (квартиру, будинок) розмір житлової площі на кожного мешканця в новому житлі людини не буде менше, ніж в квартирі, що продається, тобто не будуть погіршуватися житлові умови неповнолітніх дітей.

Отже, продати квартиру або будинок, куплені з використанням коштів материнського капіталу, можна тільки при дотриманні наступних умов:

отримано згоду (дозвіл) органу опіки та піклування на продаж квартири, купленої з використанням коштів материнського капіталу;

неповнолітні діти не втратять частки у праві власності на будь-яке інше житлове приміщення, і їх житлові умови не будуть погіршуватися.

Варіанти продажу квартири, купленої з використанням коштів материнського капіталу

Можна порекомендувати такі варіанти продажу квартири, купленої з використанням коштів материнського капіталу:

обмін квартири на іншу квартиру (будинок), бажано більшої по площі;

одночасний продаж наявної квартири і покупка нової, бажано більшої по площі.

Просто продати квартиру, куплену із залученням коштів материнського капіталу, і переїхати на вже наявну у родичів житлоплощу не вийти.

І будь-які спроби обійти ці вимоги і таким чином перевести в готівку кошти материнського капіталу є незаконними і кримінально караними.

Продати квартиру, куплену з використанням коштів материнського капіталу, можна лише для того, щоб купити інше житло (квартиру, будинок) - комфортніше і більшої житлової площі, або, по крайней мере, рівнозначне за площею і комфорту тієї квартири, яка продається.

PS. Відповіді практично на всі питання по материнському капіталу Ви зможете знайти в моїй книзі "Що потрібно знати про материнський капітал?".

PS1. Тим хто піклується про своє пенсійне майбутнє рекомендую уважніше придивитися до таких фінансових інструментів накопичення і захисту як накопичувальне страхування життя та інвестиційне страхування життя і по можливості включити їх в свій життєвий пенсійний план.

Колесов Г.Б.,
незалежний пенсійний консультант,
експерт з пенсійного планування
www.ypensioner.ru