Як ділити квартиру в іпотеку при розлученні - розділ іпотечної квартири при розлученні

Одним з найбільш поширених варіантів поліпшення житлових умов сім'ї є придбання житлового приміщення на умовах іпотечного кредитування.

Придбана таким чином нерухомість стає спільною власністю партнерів по шлюбу, а при розлученні права на іпотечну квартиру також повинні бути розділені належним чином з урахуванням вимог закону та прав кожного з подружжя на свою частку в спільному майні.

Чи можна розділити квартиру, взяту в іпотеку?

Якщо житлове приміщення набувається подружжям за рахунок власних коштів, варіанти його розділу будуть залежати тільки від особливостей правового статусу, визначеного при укладенні договору купівлі-продажу.

За загальним правилом, на квартиру поширюється правовий режим спільної власності, при якому розпорядження житлом буде здійснюватися лише за спільним рішенням власників.

При оформленні іпотечного кредитування характер правовідносин буде зовсім інший:

• партнери купують не тільки загальне право власності на житлове приміщення, а й спільні зобов'язання з погашення кредитного боргу;
• при оформленні кредиту виникло право істотно обмежується в результаті встановлення іпотечної застави на користь банку;
• розпорядження квартирою до моменту погашення боргу за кредитним зобов'язанням неможливо без отримання згоди банку.

При оформленні іпотеки через органи Росреестра реєструється заставу на користь банку. Встановлення застави підтверджується випискою з ЕГРН, а його дія триває до моменту повного погашення грошового зобов'язання за іпотечним кредитом.

Так як розділ майна при розірванні шлюбних відносин також є однією з форм розпорядження нерухомістю, можливість визначити права подружжя після розлучення на іпотечну квартиру буде істотно обмежена наявністю застави. Простіше кажучи, розділ іпотечного житла в прямій формі без згоди банку неприпустимий.

Способи розділу іпотечної квартири

З урахуванням положень законодавства і, виходячи з практики правозастосування, існують такі варіанти вирішення розділу іпотечного житла:

1. Продовження спільного користування квартирою після припинення шлюбних відносин до моменту зняття застави з гасінням кредитних зобов'язань за домовленістю;
2. Оформити відмова одного з подружжя від частки на житлове приміщення, при якому всі зобов'язання по погашенню кредиту перейдуть на другого чоловіка. Така відмова має бути узгоджений з банком, якщо обоє з подружжя значаться в якості созаемщиков;
3. Отримати згоду банківської установи на відчуження майна третім особам, а за рахунок виручених коштів повністю погасити взятий іпотечний кредит з розподілом залишку грошей між колишнім подружжям;
4. Повністю виконати грошове зобов'язання перед банком і погасити борг, після чого зняти заставу і поділити житлове приміщення за загальними правилами розділу майна.

Кожен із зазначених варіантів передбачає врахування інтересів банку - повне погашення залишку по кредиту або його переоформлення на одного з позичальників.

Потрібно враховувати, що шлюборозлучний процес неминуче супроводжується виникненням конфлікту між партнерами. В цьому випадку може виникати ситуація, коли поточні платежі по іпотечному кредиту не будуть своєчасно оплачуватись. Коли вирішити суперечку миром не вдасться і комусь із подружжя доведеться подавати позов до суду про розподіл майна, включаючи іпотечну квартиру. При таких обставинах розраховувати на згоду кредитної установи на переведення боргу або ж продаж закладеної нерухомості безглуздо і колишнє подружжя можуть зіткнутися з примусовим стягненням боргу або продажем нерухомості на вимогу банку.

Якщо за умовами іпотечного договору один чоловік позичальник, а другий одержувач грошових коштів або ж купленого на них майна, то реалізація їх прав щодо закладеної банку іпотечної квартири будуть в рівній мірі залежати від рішення банківської установи.

Банк вкрай рідко без проблем дає згоду на продаж квартири. Адже дострокове гасіння кредиту позбавляє банку прибутку, яку він розраховував отримувати протягом усього терміну дії договору. Однак якщо з моменту укладення договору пройшла половина терміну кредитування, ніяких проблем з боку банку з узгодженням продажу іпотечного майна виникнути не повинно.

Як розділити іпотеку, якщо є діти?

Якщо в сім'ї є дитина, його інтереси будуть враховуватися судом при визначенні частки між подружжям. Однак при отриманні іпотечних коштів на придбання житла дитина не є учасником угоди, так як созаемщиками за іпотечним договором виступають тільки повнолітні громадяни, а оформлення житла на дітей не є обов'язковою вимогою кредитної угоди.

Однак після покупки житлового приміщення неповнолітні діти підлягають реєстрації за місцем проживання, що безпосередньо вплине на можливі варіанти розподілу майна. Навіть якщо партнери зможуть отримати згоду банку на відчуження квартири, наявність прописаного дитини істотно ускладнить продаж, так як потрібна згода органів опіки та піклування.

Іпотечна квартира з прописаним дитиною може бути продана тільки в разі, якщо у власність неповнолітнього громадянина буде придбане інше житлове приміщення або ж він буде прописаний за місцем проживання будь-кого з батьків, з ким залишиться після розлучення.

Не виключені ситуації, коли суд за заявою чоловіка, з яким залишається неповнолітня дитина, прийме рішення про збільшення його частки. У випадку з іпотечною квартирою це може бути виражене в такий спосіб:

• При прийнятті рішення про індивідуальне гасінні кредиту рівними частинами платіж чоловіка, з ким залишається неповнолітня дитина, може бути зменшений за погодженням з банком;
• При продажу квартири частка з решти після її продажу засобів може бути збільшена на користь батька, який виховує дитину після розлучення.

Причинами, які можуть спричинити зазначені наслідки, можуть виступати:

• Гостра потреба чоловіка, який виховує дитину, поліпшення житлових умов;
• Відсутність доходу з поважної причини у батька, з ким залишається дитина (хвороба, відпустка по догляду за дитиною).

Якщо квартира куплена через іпотеку до шлюбу

Будь-які майнові активи, що належали громадянам до офіційного вступу в шлюб, є їх особистою власністю і не підлягають поділу в разі припинення шлюбних відносин.

Дане правило поширюється і на іпотечне житло, так як позичальником по кредиту буде виступати тільки один з партнерів.

Із зазначеного правила є обмеження, пов'язані з участю коштів другої половини в витратах по несення кредитних зобов'язань. В цьому випадку потрібно враховувати наступні зобов'язання:

• в процесі сімейних відносин правовий статус особистої власності може бути змінений за взаємною згодою подружжя, в тому числі шляхом укладення шлюбного контракту або добровільного угоди;
• якщо виконання кредитного зобов'язання здійснюється за рахунок спільних коштів партнерів, через суд можна визначити частки подружжя, навіть якщо придбання житла в кредит відбулося до шлюбу;
• якщо іпотека була взята на придбання квартири за договором пайового будівництва, суд буде враховувати дату фактичної передачі житла у власність громадян та якщо момент передачі відбудеться вже після укладення шлюбу - таке майно буде визнано загальним.

Судова практика

Чи можна ділити іпотечне житло в примусовому порядку? З таким питанням сотні громадян щодня шукають рішення суду, що підходить під їх ситуацію.

Судова практика в цій частині стабільна - до тих пір, поки на нерухомість зареєстровано офіційне обтяження у вигляді застави, рішення суду про поділ спільного майна не буде зачіпати закладене банку житло. Житло залишиться в спільній або часткової власності громадян до моменту повного погашення боргу. Можна відмовитися від своєї частки, можна отримати компенсацію, але поділити закладене банку житло не можна!

Інший популярний вирішення питання з розділом квартири в іпотеці - укладення мирової угоди між подружжям в рамках судового процесу про розподіл майна. За його умовами, одному з партнерів може бути в повному обсязі передано зобов'язання за іпотечним кредитом, і, відповідно, право на житлове приміщення. Або ж подружжя може визначити межі та порядок гасіння боргового зобов'язання, залишивши квартиру за собою.

Приклади винесених судових рішень в мережі відшукати не так уже й просто, оскільки суди практично їх не публікують через інформацію про приватне життя, в надлишку міститься в судових актах у справах про розлучення.

Як ділити будинок в іпотеці?

Житловий будинок в рівній мірі є об'єктом нерухомості, нарівні з квартирою. Якщо його придбання здійснювалося за рахунок коштів іпотечного кредиту, порядок розділу вдома не буде відрізнятися від способів розділу житлового приміщення.

Однак потрібно враховувати, що житловий будинок безпосередньо пов'язаний із земельною ділянкою. Навіть якщо стосовно будинку розділ буде неможливий через наявність іпотечної застави, на земельну ділянку під ним можуть бути визначені частки для кожного партнера. Єдине обмеження - при невеликих розмірах земельної ділянки і в разі наявності затвердженої місцевими органами влади «мінімальної площі» ділянок для даної місцевості розділ ділянки в натурі при перебудові будинку буде неможливий.

На відміну від квартири, житловий будинок може бути розділений в натурі з подальшою реконструкцією та адаптацією під роздільне проживання подружжя. У цьому випадку можливе збереження наявних зобов'язань по кредиту, виплачувати які чоловік і дружина будуть в пропорціях, рівних присуджених часткам у майні.

Складнощі з розділом будинку

Додаткові складнощі при розділі будинку виникнуть, якщо:

• Будинок не добудований і (або) не введений в експлуатацію;
• При будівництві або покупці будинку використовувалися як особисті, так і спільні кошти подружжя, «доповнені» іпотекою;
• Будинок був куплений з використанням коштів материнського капіталу і іпотечного кредиту.

Практично всі способи вирішення перерахованих ускладнень збігаються зі способами розділу іпотечної квартири.

Приклад складної ситуації: Житловий будинок був придбаний подружжям Івановим з використанням іпотечного кредиту, а також особистих коштів дружини та спільних коштів. Загальна вартість будинку склала 2 000 000 рублів. При цьому початковий внесок в сумі 500 тисяч рублів було сплачено дружиною, яка використала для цього успадковані їй від матері грошові кошти. Ще 400 тисяч вніс чоловік, використавши спільні кошти, нажиті під час шлюбу. Сума, що залишилася в 1.1 млн. Рублів було надано банком. Через якийсь час подружжя розлучилося і почали розділ майна. Залишок кредиту на момент розділу будинку склав 1 млн. Рублів.

Що можна зробити в такій ситуації?

• Чоловік може виплатити компенсацію дружині в розмірі витрачених їй особистих коштів (500 тис. Рублів) і ½ спільних коштів, витрачених ним на покупку будинку (ще 200 тисяч). Дружина в подальшому пише відмову від прав на даний об'єкт нерухомості;
• Подружжя можуть домовитися про продаж об'єкта, погодивши це з банком. Виручені гроші діляться порівну, але дружина додатково матиме право на компенсацію внесених особистих коштів;
• Подружжя можуть залишити все без зміни, продовживши виплату кредиту і визначивши порядок користування майном.

Це - лише деякі з можливих шляхів вирішення проблеми. Судом і сторонами можуть бути використані й інші способи розділу будинку, придбаного в іпотеку. Та й варіантів ситуацій, крім зазначеної в прикладі, можуть бути сотні.

Розділ нерухомості, купленої в іпотеку і обтяженої запорукою, вимагає кваліфікованої юридичної допомоги та постійної участі досвідченого юриста. Самостійні спроби вирішити цю проблему нерідко призводять до додаткових колосальним витратам або втрати прав на майно.

• У зв'язку з постійною зміною законодавства, підзаконних актів та судової практики, часом ми не встигаємо оновлювати інформацію на сайті
• Ваша юридична проблема в 90% випадків індивідуальна, тому самостійна захист прав і базові варіанти вирішення ситуації найчастіше можуть не підходити і приведуть лише до ускладнення процесу!

Тому зверніться до нашого юриста за БЕЗКОШТОВНОЇ консультацією прямо зараз і позбудьтеся від проблем в подальшому!

Задайте питання експерту-юристу безкоштовно!

Задайте юридичне питання і отримаєте безкоштовну
консультацію. Ми підготуємо відповідь протягом 5 хвилин!