Іпотека в оренду як правильно здати закладену квартиру ()

Іпотека в оренду: як правильно здати закладену квартиру (realty.rbc.ru)

Про що повинен знати іпотечний позичальник, перш ніж здавати квартиру в оренду Купити квартиру і здати її в оренду - найпростіший рецепт заробітку для тих, хто придбав нерухомість для отримання прибутку. Ситуація стає складніше, якщо житло взято в іпотеку. В цьому випадку в ланцюжок «власник - квартиронаймач» додається банк, що видав кредит, і страхова компанія, що брала участь в угоді. Незважаючи на те що ні банк, ні страхова не мають права розпоряджатися іпотечною квартирою, що накладаються ними обмеження можуть серйозно ускладнити процес отримання доходу.

Хто і навіщо здає іпотечні квартири «Багато покупців оформляють квартиру в іпотеку, щоб оплачувати частину платежів за допомогою доходу від оренди, - розповідає керівник департаменту оренди ріелторської компанії« НДВ-Нерухомість »Роман Зеленський. - Статистику таких покупців не ведуть, так як клієнт не зобов'язаний попередньо повідомляти банк в процесі схвалення іпотеки про плани по майбутньої здачі квартири. За нотаток багатьох іпотечних брокерів, таких клієнтів дуже багато. Великий обсяг квартир, що здаються (особливо в новобудовах) придбаний в іпотеку і знаходяться під обтяженням у банку ».

«Схема особливо підходить тим клієнтам, яким є де жити. Для них платежі від оренди повністю або частково покривають щомісячний платіж по іпотеці, - підтримала колегу голова департаменту міської нерухомості «Стройтрест» Світлана Бирине. - Такий формат також зручний тим, хто купує квартиру дітям «на виріст». Поки дитина живе з батьками, люди спокійно здають житло і платять за кредитом ».

Залежно від ціни квартири і розміру початкового платежу орендна ставка може компенсувати частину щомісячних відрахувань банку, а може і повністю покривати витрати позичальника на обслуговування кредиту. Здавалося б, банки повинні підтримувати таку ініціативу: чим більше грошей зможе виручити позичальник, тим вище ймовірність, що він вчасно погасить кредит. На ділі банки тільки перешкоджають успішній оренді.

А банк проти «Якщо позичальник вирішив здати квартиру в оренду, то відповідно до кредитного договору він зобов'язаний не тільки інформувати, а й отримати згоду банку на відповідне використання предмета застави», - повідомили РБК-Нерухомості в прес-службі групи ВТБ.

І це не найсуворіше обмеження: кілька років тому банки прямо забороняли здавати закладену нерухомість. «Зараз банки ставляться більш лояльно до подібних ситуацій. Як правило, договором передбачено всього лише отримання згоди банку, - пояснила Бирине. - На практиці позичальник зазвичай не ділиться з банком своїми планами на життя і квартиру. Спілкування позичальника з банком відбувається суто по суті: умови, документи, схвалення, угода ».

Для тих, хто неуважно Новомосковскл договір, «сюрпризи» починаються швидко. «Питання залишається на розсуд банку: видавати кредит на покупку такої нерухомості чи ні, вирішувати здавати чи ні. Цей момент окремо прописується в кредитному договорі, так як для здачі в оренду іпотечної квартири, що знаходиться в заставі у банку, позичальник повинен отримати дозвіл у банку на таке використання нерухомості, - стверджує Царегородцева. - Крім того, банк може перевіряти умови утримання іпотечного житла, його реальний стан і цільове використання ».

Як уникнути перевірок Перевірка квартири - сувора реальність української іпотеки. У своєму праві стежити за позичальником переконані багато кредиторів. «Банк має право на свій розсуд проводити перевірку предмета застави», - йдеться у заяві прес-служби групи ВТБ (мається у «РБК-Нерухомості»).

З банкірами не згодні ріелтори. «Квартира, придбана з використанням іпотечних коштів, є власністю покупця, - відрізала керівник департаменту міської нерухомості компанії« Стройтрест-Нерухомість »Світлана Бирине. - Проникати в квартиру без згоди власника житла банк не може ».

І все ж банки наполягають на перевірках. Їх мета - з'ясувати, хто саме живе в заставній квартирі. Найпростіший спосіб позбавити себе від настирливої ​​уваги кредитора - відмовитися від співпраці з уїдливим банком до укладення договору. Якщо контракт вже підписаний, а позичальник все-таки хоче здавати квартиру, він може спробувати перезаставити свою нерухомість в іншому банку. В окремих випадках банки самі пропонують такий варіант: так, в ВТБ24 лякають позичальників розірванням договору за замовчуванням про «прихованої» оренді.

Третій варіант - попередити банк в письмовій формі. «Необхідно звернутися в банк із заявою і отримати згоду. В Связь-Банк е така процедура проводиться досить швидко і не вимагає додаткових витрат позичальника », - роз'яснила механіку процесу Марина Царегородцева.

«Ось приклад пункту з договору купівлі-продажу:« Покупці вправі здавати квартиру в оренду, найм, передавати її в тимчасове безоплатне користування, іншим способом розпоряджатися закладеної квартирою, тільки з письмової згоди заставодержателя ». Тобто якщо позичальник і майбутній наймодавець бажають все оформити «як положено», то необхідно отримати згоду у банку, - резюмує Бирине. - Крім того, необхідно отримати згоду компанії, де застрахована дана квартира. У договорі найму важливо передбачити пункт, де буде вказано банк, який є заставодержателем квартири. Після підписання договору найму один з примірників надається в банк. Форми згод, заяв і умов у всіх банків різні - однієї форми немає, проте за змістом це одне і те ж ».

Якщо ви орендар Краще всіх у всьому ланцюжку захищений квартиронаймач. «Іпотечну квартиру абсолютно безпечно знімати, - запевняє Бирине. - Якщо власник не зможе платити по іпотеці, то орендарю доведеться покинути приміщення - але варто відзначити, що ситуації бувають різні, і форс-мажори стосуються не тільки іпотечних квартир ».

При будь-нештатної ситуації в першу чергу страждає позичальник - у орендаря ж зазвичай є 30 днів на те, щоб покинути закладену квартиру у разі банківського стягнення, пояснили в «Стройтрест-Нерухомості». «Клієнтів в основному це не бентежить - розповів Роман Зеленський. - Випадки, щоб клієнтів виселяли з квартири через, що вона куплена в іпотеку, нам невідомі ».

«Між наймачем і власником квартири укладається договір найму, який регулює їх взаємовідносини в рамках законодавства. Тому в разі реалізація такого ризику відповідальність лежить на наймодателе. Саме він буде зобов'язаний повернути наймачеві страховий депозит, гроші за оплачений, але не прожитий період, а також виплатити неустойку, якщо це передбачено договором », - додав Зеленський.