Гараж-привид як не потрапити в пастку пайового будівництва паркувальних місць, бізнес
Недобросовісний або не розрахував свої сили забудовник може бути визнаний судом банкрутом ще до передачі машиномісць у власність пайовикам. Передбачити таку ситуацію не можна, але можна і потрібно заздалегідь уважно вивчити його попередні проекти
Не тільки пайовики житлових квартир, а й пайовики гаражних боксів можуть залишитися без своєї нерухомості. Основні ризики громадян, що вкладають кошти в будівництво гаражів, наочно ілюструє приклад з нашої практики.
Вас також може зацікавити
Справа в тому, що спочатку у девелопера не було будь-якого права на земельну ділянку, яке в силу закону необхідно для введення гаража в експлуатацію. Інвестиційний контракт з містом і договір оренди земельної ділянки (на підставі яких велися будівельні роботи) полягали не з забудовником, а з третьою особою, якій в результаті видали дозвіл на будівництво. Дане третя особа ще до початку будівельних робіт передало всі свої права на зведення гаража забудовнику, однак своєчасно документально це оформлено не було. Тим часом міська влада нового забудовника «визнавали» і навіть продовжували терміни будівництва.
Пайовики виявилися в складній ситуації: вони заплатили гроші за свої бокси, можуть ними користуватися, але не можуть оформити на них свої права і законним чином розпоряджатися ними. При цьому забудовник не перешкоджає оформленню прав, але в силу об'єктивних причин (відсутність дозволу на введення гаража в експлуатацію) не може надати необхідні від нього документи для державної реєстрації. Позиція влади ускладнювала ситуацію. Оскільки гараж стоїть на міській землі, то місто вважав його своїм і планував оформити в свою власність.
У нашій історії домогтися правди вдалося судовим шляхом. Право власності громадянина, повністю оплатив фактично побудований і переданий йому об'єкт нерухомості, не може залежати від відносин забудовника з владою. Так вирішив суд, визнавши за кожним з пайовиків право власності на оплачений бокс. Це стало підставою для державної реєстрації права власності громадян на бокси.
Перед укладенням договору переконайтеся в тому, що забудовник має право будувати саме той об'єкт, в який ви вкладаєте гроші. Для цього, не соромлячись, вимагайте і ретельно перевірте всю дозвільну документацію. По-перше, документ, що підтверджує права забудовника на земельну ділянку. Це може бути свідоцтво про право власності, право постійного безстрокового користування, договір оренди або суборенди тощо По-друге, дозвіл на будівництво саме того об'єкту, в будівництво якого залучаються кошти. По-третє, містобудівний план земельної ділянки, з якого випливає, що на ньому можливе будівництво вашого об'єкта. Даний перелік може змінюватися в залежності від типу договору, запропонованого забудовником, але в будь-якому випадку у нього повинні бути право на землю і дозвіл на будівництво. В іншому випадку ризик не отримати свій гаражний бокс у пайовика істотно зростає.
З'ясуйте, який договір з вами буде полягати. Оскільки гаражні бокси не є житловими приміщеннями, то грошові кошти для їх будівництва можуть залучатися не тільки за договором пайової участі (214-ФЗ), але і за попереднім договором, договором купівлі-продажу боксу, який буде побудований в майбутньому (договір купівлі-продажу майбутньої речі), договором співінвестування і т.п. Всі описані способи законні. Але найнадійнішим варіантом покупки нерухомості на стадії будівництва все одно залишається договір пайової участі, укладений відповідно до вимог 214-ФЗ.
Пайовики з нашого прикладу легко відбулися, оскільки в результаті змогли отримати свої бокси у власність. Але не варто забувати, що недобросовісний або не розрахував свої сили забудовник може бути визнаний судом банкрутом ще до виконання своїх обов'язків. В цьому випадку у громадян з'явиться тільки право вимагати повернення сплачених грошей, а не передачі боксів (незалежно від того, добудований гараж чи ні). На жаль, окремі норми закону про банкрутство, які дозволяють пайовикам житлових приміщень при визнанні забудовника банкрутом вибрати на свій розсуд квартиру або гроші, не поширюються на нежитлові приміщення. Тому треба пам'ятати, що в разі неспроможності девелопера ви ризикуєте не отримати свою нерухомість. Більш того, ймовірність отримати назад сплачені гроші в повному обсязі мала, тому що найчастіше виручених від продажу майна боржника-банкрута коштів на всіх не вистачає.
На жаль, передбачити, що забудовник виявиться банкрутом, не можна. Однак можна і потрібно заздалегідь уважно вивчити його попередні проекти, відгуки про нього, а також подивитися картотеку арбітражних справ на сайті arbitr.ru на предмет судових позовів щодо нього. Отримана інформація допоможе прийняти правильне рішення.
Позначену проблему можна було б вирішити за допомогою змін законодавства про банкрутство. Зокрема, щоб норми про банкрутство забудовника поширювалися на інвестування громадянами будівництва гаражних боксів та машиномісць. Це дозволить пайовикам відчувати себе більш захищеними в подібних випадках.