Ескроу рахунок в пайовому будівництві - забезпечення зобов’язань забудовника перед пайовиком по фз-214

Що таке ескроу рахунок, на який повинен вносити гроші пайовик, коли купує квартиру у Забудовника? Як із цього приводу захищає вкладення пайовика, і як працює цей механізм?

Федеральний закон про пайове будівництво ФЗ-214 зобов'язує кожного Забудовника чим-небудь забезпечити виконання своїх зобов'язань перед пайовиком за Договором пайової участі в будівництві (ДДУ). Тобто закон вимагає від будівельної компанії гарантію того, що пайовик не втратить свої гроші, вклавшись в будівництво.

Такою гарантією (або забезпеченням зобов'язань Забудовника) можуть служити:

1. Порука банку (на практиці не працює, не прижилося на ринку);
2. Страхування цивільної відповідальності Забудовника (на практиці працює, але викликає ряд складнощів в застосуванні, докладніше - див. За посиланням);
3. Розрахунки з Забудовником через рахунки ескроу (як альтернатива перших двох варіантів забезпечення).

Який спосіб забезпечення зобов'язань по ДДУ вибрати, вирішує сам Забудовник. Пайовикові залишається тільки прийняти цей вибір, покладаючись на захист закону.

Що ж це таке - ескроу рахунки в розрізі ФЗ-214?

Ескроу-рахунок в пайовому будівництві - це спеціальний рахунок, що відкривається в банку, на якому заморожуються гроші пайовика на період будівництва будинку, і передаються Забудовнику тільки після того, як той виконає свої зобов'язання перед пайовиком.

Буквально, розрахунки з Забудовником через ескроу-рахунок виглядають так. При покупці квартири в новобудові, і укладання Договору пайової участі (ДДУ). пайовик після реєстрації договору повинен його сплатити. Але гроші він передається не Забудовнику. а вносить в банк, на спеціальний рахунок ескроу. Гроші на цьому рахунку блокуються, тобто доступу до них не мають ні пайовик, ні Забудовник. протягом усього терміну будівництва.

Після здачі будинку в експлуатацію, і передачі квартир пайовикам, Забудовник отримує доступ до грошей на рахунку ескроу. Якщо ж Забудовник не виконав своїх зобов'язань перед пайовиком (збанкрутував, заморозив будівництво), то банк з цього рахунку повертає гроші дольщику.

Таким чином, ескроу рахунок виконує забезпечувальну функцію за зобов'язаннями Забудовника. і за своєю суттю мало чим відрізняється від розрахунку через акредитив.

Рахунки ескроу з позиції Забудовника

Виникає питання. Якщо Забудовник. продаючи квартири, не отримує в своє розпорядження грошей пайовиків (до самого закінчення будівництва), то на які кошти він буде будувати будинок?

Гроші йому надає той самий банк, який є держателем рахунків ескроу. Але надає вже у вигляді кредиту, під відсотки, в той час як гроші пайовиків діставалися Забудовнику безкоштовно (без відсотків). Тому для Забудовника розрахунки по ДДУ через ескроу-рахунки - не сама радісна перспектива. Вона здорожує вартість будівництва, і ставить Забудовника в залежність від фінансово утримує його банку.

Проте, забезпечення виконання своїх зобов'язань перед пайовиками за Договором пайової участі (ДДУ) через рахунки ескроу може бути все ж більш прийнятним для Забудовника. ніж домагатися поручительства банку (яке теж коштує грошей), або платити регулярну страхову премію за договором страхування цивільної відповідальності.

Крім того, проектне фінансування будівництва банком, хоч і дороге, але все ж стабільне, на відміну від фінансування грошима пайовиків від поточних продажів квартир. Цей аукціон може йти зі змінним успіхом, а гроші на будівництво потрібні постійно. Тому великі Забудовники вже давно використовують проектне фінансування від банків як основне джерело грошей на будівництво, а поточні продажі - як допоміжний.

Це говорить про те, що розрахунки через ескроу-рахунки за Договорами пайової участі (ДДУ) для великих Забудовників не повинні представляти проблем. Тим більше, що при їх використанні, закон дозволяє Застройщікуне надавати ніякого іншого забезпечення своїх зобов'язань по ДДУ. Тобто при розрахунках через ескроу-рахунок (ця умова обов'язково повинно бути вказано в ДДУ), інші способи забезпечення зобов'язань Забудовника вже не діють (п.7, ст.15.4, ФЗ-214). Очевидно, гарантія повернення грошей пайовикові з рахунку ескроу досить надійна, щоб скасувати інші методи страховки.

Розрахунки по ДДУ через ескроу-рахунок очима пайовика

Для пайовика рахунку ескроу. звичайно ж, виглядають дуже привабливо. Гроші нікуди не витрачаються до самого останнього моменту - до отримання ключів від готової квартири. А питання перевірки надійності Забудовника відходить на другий план. І навіть якщо будинок не буде добудований, то кожен покупець новобудови зможе забрати назад свої гроші з банку, на які, до речі, буде нараховано навіть невеликий відсоток.

Але все ж дольщику слід пам'ятати про деякі речі, пов'язаних з рахунками ескроу.

• Гроші, розміщені на рахунках ескроу відповідно до оплатою Договору пайової участі (ДДУ) не підпадають під дію закону про страхування вкладів фізичних осіб в банках РФ. Тому тут вже доводиться дбати про надійність самого банку, а не Забудовника.
• На гроші, розміщені на рахунку ескроу, може бути звернено стягнення за виконавчими документами за інші борги пайовика. У разі примусового списання коштів з ескроу-рахунки, пайовик буде вважатися не виконав свої зобов'язання по ДДУ і, відповідно, квартиру не отримає.
• Якщо Забудовник забезпечує свої зобов'язання по ДДУ шляхом розрахунків через рахунки ескроу, то це звільняє його від інших видів забезпечення своїх зобов'язань перед пайовиками (заставу прав на земельну ділянку і на будівельний об'єкт, страхування цивільної відповідальності, поручительство банку). І в разі порушення Забудовником умов ДДУ. пайовик не зможе стягнути з нього неустойки та штрафні санкції (наприклад, за прострочення здачі будинку).

Рахунок ескроу відкривається для кожного зареєстрованого Договору пайової участі (ДДУ) - банк укладає окремий договір на відкриття ескроу-рахунки з кожним пайовиком і Забудовником. При цьому, в самому ДДУ має бути зазначено, що розрахунки по ньому повинні здійснюватись за допомогою перерахування грошей на рахунок ескроу.

Умови депонування коштів пайовика на рахунку ескроу (п.3, ст.15.4, ФЗ-214) повинні бути ясно відображені в Договорі пайової участі (ДДУ). Це стосується, наприклад, суми (що дорівнює ціні договору), терміну депонування і підстав для припинення депонування.

Термін депонування грошей пайовика на рахунку ескроу повинен перевищувати на 6 місяців або більше (за згодою сторін договору) той термін, який вказаний Забудовником для передачі квартири пайовикові (пп.3, п.3, ст.15.4 ФЗ-214). Це дає невелику фору Забудовнику. на випадок непередбачених затримок у будівництві. При цьому, якщо цей встановлений в договорі термін депонування буде перевищено, то сам договір ДДУ вважається розірваним (п.6, ст.15.4, ФЗ-214).

Пайовик може забрати свої гроші назад з рахунку ескроу в одному з наступних випадків (пп.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214):

• якщо закінчився термін депонування (див. вище про термін);
• якщо договір ДДУ розірваний (за згодою сторін або в судовому порядку);
• якщо Забудовник не в змозі завершити проект (одностороння відмова Забудовника від виконання договору ДДУ);
• якщо пайовик сам в односторонньому порядку розірве договір ДДУ (підстави для цього перераховані в п.5, ст.15.4, ФЗ-214).

А якщо пайовик в процесі будівництва вирішить продати свою квартиру шляхом уступки прав вимоги за Договором пайової участі (ДДУ). то всі права та обов'язки за рахунком ескроу переходять до нового дольщику (Покупцеві).

Купівля новобудови. Що потрібно знати про будівельний проект. перед тим, як купувати там квартиру? Див. На кроці Інструкції - за посиланням.

А тепер невеликий прикол. Хто є головним бенефіціаром (вигодонабувачем) від введення рахунків ескроу на первинному ринку нерухомості? Явно не забудовники (на них і так тисне прес закону ФЗ-214, і рік від року все сильніше). І навіть не пайовики (хоча для них ризик вкладень в будівництво зменшується). А найвигідніше це справа для ... банків!

І дійсно, адже банк видає іпотечний кредит Покупцеві новобудови (маючи з цього маржу). Потім, коли той купує квартиру, банк повертає собі ці ж гроші на рахунок ескроу. А потім цими ж грошима банк кредитує Забудовника на будівництво будинку (знову маючи з них маржу). Та ще сам Забудовник потрапляє під повний контроль банку за умовами кредитного договору.

Чим не шоколадна життя для банкірів?

Порядок організації угоди купівлі-продажу квартири дивись на інтерактивній карті покрокова інструкція (відкриється у спливаючому вікні).