Економічна оцінка земель

Економічна оцінка земель характеризує їх господарську цінність і відображає потенційний економічний ефект, кінцевий результат, який може бути отриманий. Щоб правильно оцінювати грунту різних зон, районів, господарств, треба дотримуватися ряду вихідних принципів. При визначенні доходу, ефекту одержуваного з 1 га землі різних зон, районів, слід виходити з оптимальної для цих умов структури виробництва, так як будь-які економічні показники, за якими ведеться економічна оцінка землі, багато в чому залежать від того, які культури і галузі беруться в основу розрахунку. Для кожної зони, району слід брати таку структуру виробництва, такий набір галузей, які в більшій мірі відповідають місцевим умовам і забезпечують найбільш раціональне використання земель, отримання більш високого кінцевого результату.

Поширена методика економічної оцінки землі грунтується на масових даних про фактичної врожайності культур і витрат на їх виробництво в динаміці не менше ніж на 5 років. Оціночні показники розраховуються по агровиробничими групами грунтів, окремо по зрошуваних, осушених, і в цілому по меліорованих земель при вирівняною структурі виробництва. Для обчислення валової продукції застосовують єдині ціни. Витрати на виробництво продукції беруть фактичні. Результати економічної оцінки землі представляються для їх практичного використання в відносному вимірі - в балах по 100-бальній системі, які показують, наскільки та чи інша земля краще або гірше іншого.

Економічна оцінка землі в балах придатна для вирішення ряду питань, а для обґрунтування багатьох народногосподарських проблем потрібна вартісна оцінка землі, тобто її економічна оцінка в грошовій формі. І особливо це необхідно для обгрунтованого вирішення питань, пов'язаних з відведенням земель на несільськогосподарські цілі, наприклад, при виділенні ділянок під будівництво. При будівництві гідростанцій, що пов'язано із затопленням великих земельних масивів, будівельникам може виявитися вигідніше використовувати незручні ділянки, якщо витрати на їх підготовку будуть нижче оцінки зручного земельної ділянки. Без урахування втрат, пов'язаних із затопленням земель, без включення їх оцінки в витрати будівництва, не можна обґрунтовано вибрати оптимальне місце зведення гідростанції, визначити ефективність її будівництва і експлуатації, обґрунтувати доцільність застосування відкритих методів розробки корисних копалин, а також відведення земель на інші цілі.

Економічна оцінка землі має особливо велике значення для вирішення питань розвитку сільського господарства. Це проявляється в різних напрямках:

- при обґрунтуванні замовлення для потреб держави по різних видах продукції по зонам, районам і господарствам, визначенні їх спеціалізації;

- при державному регулюванні цін на сільськогосподарську продукцію;

- при побудові податкової політики на основі оцінки земель, завдяки чому можна правильно розмежувати об'єктивні і суб'єктивні чинники, визначити, якою мірою одержувані доходи є результатом кращих умов і в будь - високого рівня господарювання;

- при розрахунках ефективності виробництва;

- при порівнянні результатів роботи окремих господарств і їх підрозділів.

Будь-які економічні показники самі по собі недостатньо характеризують рівень ведення господарств, якщо їх розглядати без урахування якості використовуваної землі, її оцінки.

В умовах обмеженості земельного фонду існує величезна кількість варіантів використання одного і того ж ділянки землі. На ньому можна обробляти жито або картопля, його можна використовувати під ріллю або пасовище, нарешті, - взагалі не для сільськогосподарського виробництва, а наприклад, для спорудження будинку, торгового центру або заводу. Кожне конкретне підприємство повинно платити за землю, щоб отримати її для використання саме в своїх цілях. Тому для нього рента виступає як виробничі витрати.

При оренді землі земельна рента у формі орендної плати надходить до землевласнику. Але якщо фермер обробляє свою власну землю, йому не потрібно платити за оренду. Чи означає це, що земельна рента в цьому випадку зникає? Зрозуміло немає. В цьому випадку рента залишається у власності самого фермера, вона не помітна в тій масі доходу, який він отримує від продажу свого продукту. Така рента носить назву умовно нараховується ренти.

Разом з тим земельна рента є основою ціни земельних ділянок. Землевласник, продаючи землю, хотів би отримувати від вирученої суми такої ж щорічний дохід, що і раніше одержувана орендна плата. Таким чином, ціна землі є капіталізованою земельною рентою і визначається за формулою:

де V - поточна ціна земельної ділянки;

R - очікувана орендна плата з цієї ділянки;

r - норма капіталізації;

g - індекс додаткового порівняно із загальним рівнем інфляції зростання земельної ренти.

Більшість потенційних покупців і продавців землі не мають достатньо точної інформації про ціни земельного ринку. По-перше, поширення такої інформації перешкоджає низька активність ринку земельних ділянок. По-друге, на реальну ціну землі впливають розмір, місце розташування ділянки, його родючість, забезпеченість водою і т.д. тобто велика кількість чинників. По-третє, на ціну землі впливає тиск попиту на землю для несільськогосподарського використання - в районах ажіотажного попиту ціни на сільськогосподарські землі вище, ніж в регіонах з меншою щільністю населення.

Доступний для огляду для потенційних агентів земельний ринок не дає стійкої і цілком достовірної інформації про фактичну ціну землі, тому практично у всіх розвинених країнах існує інститут професійних оцінювачів нерухомості - експертів, що визначають ціну земельних ділянок, по якій потенційний покупець і потенційний продавець готові здійснити операцію в умовах рівноцінної інформації, що має відношення до формування цієї ціни.

Основним прийомом оцінки землі є метод порівняння продажів. Відповідно до цього методу оцінювач збирає інформацію про здійснені угоди з землею в даній місцевості, припускаючи при цьому, що ціни на прилеглі ділянки повинні бути приблизно однаковими. При зборі такої інформації необхідне також оцінювати, наскільки типовими були умови угоди, щоб виключити ті з них, які були здійснені в екстраординарних умовах.