Договори з надання послуг

Договір оренди, врегульований в ГК, відноситься до числа традиційних для українського цивільного права договорів. Він завжди займав певне місце в законі, в тому числі в кодифікаційних актах.

Основним джерелом цивільно-правового регулювання орендних відносин в сфері нерухомості в даний час є Цивільний кодекс Укаїни (гл. 34 і 35). У § 1 гл. 34 сформульований комплекс загальних норм, дія яких поширюється на всі види оренди. Вони носять універсальний характер і повністю регулюють ті види орендних відносин, для яких не передбачено спеціальних правил, а також поширюються на виділені в самостійні види оренди, але лише в тій частині, яка не врегульована спеціальними нормами, що відносяться до відповідного виду відносин (фінансовою орендою іншим). Слід зауважити, що багато норм (глави 34) мають диспозитивний характер, що дозволяє сторонам в договорі визначати ряд своїх відносин інакше, ніж в законі, а законодавчі положення використовувати як запасний варіант - коли інше не передбачено в договорі. Імперативними є в основному норми, що передбачають захист прав сторін і третіх осіб, інтереси яких можуть бути порушені. Такий підхід підвищує правовий рівень орендних відносин і не суперечить принципу свободи договору.

Зважаючи на особливий статус окремих видів нерухомого майна передбачається спеціальний порядок здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів, відносини з приводу яких регулюються Земельним кодексом РФ, Водним кодексом, Федеральним законом «Про надра» та Основами лісового законодавства. Оренда житлових будинків і квартир здійснюється з урахуванням положень Житлового кодексу країни, а передача в оренду державних і муніципальних підприємств регламентується законами про приватизацію та іншими підзаконними актами.

Норми Цивільного кодексу України (гл. 34, 35), а також спеціального законодавства, що регулюють особливості окремих видів оренди, застосовуються в поєднанні із загальними нормами цивільного законодавства про угоди, зобов'язання і договори. Діють в частині, що не суперечить українському законодавству, і основам законодавства РФ.

1. Учасники договору оренди

Право здавати в оренду нерухоме майно належить його власнику - громадянину, підприємству або організації, а також особам, уповноваженим на те законом або власником.

Орендодавцями нерухомих об'єктів державної і муніципальної власності можуть бути підприємства, за якими майно закріплено на праві господарського відання або оперативного управління, тільки за згодою власника. Міністерство державного майна та його органи на місцях є орендодавцями тільки об'єктів державної і муніципальної власності, які не перебувають у господарському віданні підприємств.

Державні освітні установи можуть здавати в оренду закріплені за ними об'єкти нерухомості, включаючи і земельні ділянки, за згодою вченої ради з використанням отриманих від оренди коштів на розвиток навчального процесу.

Склад орендодавців природних об'єктів визначається спеціальним законодавством. Земельні ділянки в оренду можуть передавати:

· Власники окремих ділянок, в тому числі громадяни (ст. 260 ЦК України);

· Особи, яким земельні ділянки виділені в постійне користування, - за згодою власника (ст. 270 ЦК України);

· Уповноважені державою органи (земельні комітети) - при здачі в оренду земель державної власності, що не переданих організаціям в постійне користування.

· Орендодавцями природних об'єктів виступають:

· Ділянок надр - уповноважені державні органи;

· Ділянок лісового фонду (лісгоспи, колгоспи, заповідники та інші організації, що здійснюють ведення лісового господарства) за погодженням з місцевими органами влади;

· Водних об'єктів - органи виконавчої влади суб'єктів РФ.

Орендарями нерухомого майна вУкаіни може бути будь-яка дієздатна фізична або правоспособное юридична особа, яка має в необхідних випадках ліцензію (дозвіл).

У світовій практиці прийнято, що орендарями земель сільськогосподарського призначення можуть бути громадяни, у яких є:

· Досвід роботи на фермі не менше 3-5 років;

· Необхідний початковий капітал в розмірі не менше 2-3-річної орендної плати;

· Спеціальна освіта - коледж, університет;

· Вік до 40 років, щоб була можливість не тільки вміло господарювати, а й особисто фізично працювати;

· Намір проживати безпосередньо на фермі або поблизу від неї.

2. Договір як правова форма орендних відносин

Практично весь комплекс юридичних і економічних відносин з приводу оренди конкретного об'єкта нерухомості виражається в тій чи іншій мірі в орендному договорі. Цей договір має як загальні риси з іншими цивільно-правовими договорами, так і певні особливості, що випливають із сутності виражаються їм відносин. За визначенням для договору оренди характерно:

· Наявність двох сторін, взаємодія яких полягає в тому, що орендодавець передає, а орендар приймає у володіння і користування нерухоме майно без права власності на нього;

· Обмеження в часі користування взятим у найм майном, яке підлягає після закінчення терміну оренди поверненню орендодавцю. У разі викупу орендарем нерухомого об'єкта орендні відносини припиняються і переходять в сферу купівлі-продажу;

· БЕЗОПЛАТНО характер відносин сторін: орендар завжди платить за користування майном.

Принципові відмінності орендного договору від трудового:

· Якщо в якості працівника за трудовим договором виступає окремий громадянин, то орендарями можуть бути ще і колективи, організації, підприємства і навіть регіони;

· Орендар самостійно визначає режим праці та відпочинку, а при трудових відносинах працівник повинен дотримуватися встановленої керівництвом дисципліну праці і перебувати протягом усього дня на робочому місці;

· Мета орендної діяльності - кінцевий результат виробництва - кількість і якість реалізованої продукції (послуг), а трудовий - виконання окремих видів робіт;