Договір постійної ренти - на кого покладаються обов’язки, ціна, характеристика, зразок
Постійна рента дозволяє отримувати стабільний дохід від передачі майна у власність компетентну особу. Така угода особливо популярна на заході і дає перевагу громадянам отримати додаткові можливості.
Особливості та істотні умови
Договір постійної ренти є угодою, відповідно до якого власник передає нерухомість у володіння рентоплательщіка в обмін на регулярне отримання певної суми.
Особливості розглянутого виду ренти:
- рентодатель може відмовитися виплат за допомогою викупу;
- відсутність терміну дії контракту;
- можливість передати права одержувача спадкоємцю або в порядку правонаступництва;
- рентополучателя може зажадати викупу ренти при певних обставинах (прострочення виплат, порушення зобов'язань та інших).
Умови постійного договору ренти, при відсутності яких угода вважається не укладеною:
- предмет - рухоме або нерухоме майно;
- розмір рентних платежів визначається в договорі за згодою сторін і складає не менше одного МРОТ в розрахунку на місяць;
- періодичність і термін виплат - в кінці кварталу, якщо інше не вказано в договорі;
- форма рентних платежів - зазвичай грошова, але допускається надання послуг на певну суму;
- наявність страховки ризику відповідальності платника за не виконані зобов'язання (на користь рентополучателя).
За загальним правилом рентні платежі виплачуються в готівковій формі, хоча законодавство допускає надання продуктів харчування, одягу або наданні інших послуг.
Суб'єктами угоди є:
- рентний кредитор (одержувач) - особа, яка надає майно у власність іншій людині з метою отримати грошову винагороду;
- рентний боржник (платник), зобов'язаний в обмін на отримане майно розрахуватися з первісним власником.
Обов'язки за договором постійної ренти покладаються тільки на платника і включають:
- систематичне внесення рентних платежів у формі і періодичності, зазначеної в договорі;
- оплату штрафів за прострочення відповідно до ст. 395 ГК РФ;
- відповідальність за пошкодження або втрату безоплатно отриманого майна.
- оформити відмову шляхом викупу ренти;
- зажадати зменшення платежів або розірвання договору в разі загибелі майна, отриманого за певну плату.
- вимагати від рентоплательщіка оплати відповідно до ст. 593 ГК РФ;
- передати права на отримання ренти іншій особі (після смерті переходять спадкоємцям);
- при невиконанні зобов'язань вимагати викуп.
Які документи для іпотечного кредиту в ВТБ 24 можуть знадобитися? Дивіться тут.
Переваги і недоліки
Укладення угоди вигідно для обох сторін.
Рентодателю вона дає наступні переваги:
- придбання нерухомості за ціною, нижчою за ринкову;
- можливість викупити ренту;
- оформити право власності в найкоротші терміни.
Позитивна сторона для рентополучателя:
- додатковий фінансовий потік, що дозволяє поліпшити якість життя;
- проживання у власній квартирі;
- можливість отримати додаткові послуги або допомогу.
Недоліки угоди, що укладається для рентоплательщіка:
- відповідальність за втрату або пошкодження майна, отриманого на безоплатній основі;
- необхідність раз в квартал вносити платежі;
- оплата комунальних послуг.
Негативна сторона для рентополучателя:
- реалізація квартири за низькою ціною;
- ризик стати жертвою шахраїв.
Що таке викуп ренти?
Викуп ренти - спосіб розірвання контракту, застосовується з ініціативи платника або одержувача.
Послуга являє собою виплату суми, встановленої в договорі і розрахованої в залежності від способу передачі майна (за плату або безоплатно).
Рентополучателя може здійснити викуп в наступних випадках:
- прострочення виплати більш ніж 12 місяців;
- порушення або невиконання суттєвої умови договору;
- визнання рентодателя неплатоспроможним;
- нерухомість стала спільною власністю або була розділена між кількома людьми (наприклад, вкладення коштів в товариство або поділ юридичної особи).
Наведений перелік і вартість викупу уточнюються в угоді.
Рентоплательщік завжди може розірвати контракт і умова про відмову вважається недійсним (п. 2 ст. 592 ЦК України).
Він повинен заявити про своє рішення в письмовому вигляді не пізніше трьох місяців до припинення всіх виплат.
Як оформляється документ?
До оформлення угоди постійної ренти потрібно підійти з максимальною обережністю, адже вона буде виплачуватися ще і спадкоємцям власника нерухомості.
Форма договору має письмовий вигляд і підлягає нотаріальному посвідченню (ст.584 ГК РФ), а при відчуженні майна повинна пройти реєстрацію у Федеральній реєстраційній службі.
Для правильного складання необхідно:
Для оформлення договору будуть потрібні:
- паспорта обох боків;
- правовстановлюючі документи на нерухомість (договір купівлі-продажу, довідка про виплату паю та інші);
- довідка БТІ і техпаспорт;
- нотаріально завірена згода подружжя обох сторін на укладення угоди;
- ксерокопія особового рахунку;
- виписка з будинкової книги.
Приблизні витрати на оформлення договору постійної ренти представлені в таблиці.
Вартість послуг, рублів
При відчуженні майна за певну плату, до відношення сторін застосовуються правила про купівлю-продаж.
Передана сума відноситься до доходу від реалізації нерухомого майна, а щомісяця отримується рента вважається прибутком від здачі в оренду. Тому рентополучателя повинен сплачувати ПДФО за ставкою 13% (п.1 ст. 224 НК РФ).
Рентодатель зобов'язується регулярно вносити платежі за майновий і земельний податок. При передачі в власності він може одержати відрахування, що не перевищує 1 000 000 руб. (Пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ)
«Зворотній» іпотека і постійна рента
Альтернативою постійної ренти вважають «зворотну іпотеку».
Послуга передбачає виплати з боку банку на користь власника нерухомості за умови, що після його смерті борг буде погашено за рахунок реалізації нерухомості.
При відсутності родичів залишилася з реалізації майна сума йде в дохід державі.
Після закінчення терміну виплат власник заставної квартири може проживати в ній.
Спадкоємці позичальника після його смерті мають право виплатити борг кредитору і повернути житло або реалізувати майно і розрахуватися з банком.
Слабкі сторони «зворотної» іпотеки в порівнянні постійної рентою:
Сильні сторони «зворотної» іпотеки:
- спадкоємці мають право претендувати на переоформлення квартири без участі в суді;
- виключення шахрайства (при зверненні в надійний банк);
- не обкладається прибутковим податком.
Який відсоток іпотеки в США? Дивіться тут.
Яким може бути термін погашення іпотечного кредиту? Відповідь ви знайдете тут.
Як розірвати договір постійної ренти?
Договір ренти - юридичний документ, який підпорядковується нормам цивільного права. Його розірвання повинно відбуватися в певному порядку.
Підстави припинення договору постійної ренти:
- укладення угоди під загрозою насильства;
- недієздатність одержувача;
- участь в підписанні документа неповнолітніх осіб;
- порушення форми;
- отримання ренти людиною, котра має на це прав.
У судовій практиці важко довести, що договір укладався з примусу.
Грамотні юристи повинні зібрати багато свідчень і провести експертизу, здатну переконати суд.
Розірвання договору може проводитися різними способами:
- за обопільною згодою - після надання замість відступного (сплата коштів, передача нерухомості і т.п.), розмір, терміни і порядок обумовлюються сторонами;
- в односторонньому порядку - при істотних порушеннях;
- за рішенням суду - при визнанні договору недійсним;
- спадкоємцями - при порушенні рентодателем договору або бажанні викупити ренту;
- після смерті рентополучателя.
Пам'ятка платнику і одержувачу
Під час укладання угоди рентодатель повинен звернути особливу увагу на наступні аспекти:
- повноваження підписувача;
- відповідність змісту документа закону;
- ділова репутація контрагента;
- наявність всіх необхідних умов.
Рентополучателя не варто укладати угоду з посередниками, навіть якщо вони мають довіреність.
Договір укладається на багато років, тому спілкуватися потрібно тільки безпосередньо з рентодателем.
Перед підписанням рекомендується звернутися до нотаріуса за поясненням кожного пункту документа.
Необхідно уважно вивчити всі умови і перевірити наявність:
- одноразової виплати;
- щомісячних платежів;
- індексації;
- оплати рентодателем комунальних послуг;
- ритуальних послуг.
Висновок постійного договору ренти - відповідальний захід, який вимагає детального вивчення кожного пункту і прийняття обміркованих рішень. З цієї причини не можна поспішати підписувати контракт, не порадившись з юристом.