Договір пайової участі в будівництві

Даний договір у Цивільному кодексі України не врегульовано, але він широко застосовується на практиці. Дані відносини регулюються ФЗ «про участь у пайовому будівництві в багатоквартирних будинках та інших об'єктах нерухомості і про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ».

За даним договором, одна сторона - забудовник, зобов'язується в передбачений договором термін, своїми силами або із залученням інших осіб, побудувати багатоквартирний будинок, або інший об'єкт нерухомості і після отримання дозволу на його введення в експлуатацію, передати відповідний об'єкт учасникам пайового будівництва, а інша сторона - учасники пайового будівництва, зобов'язуються прийняти зазначений об'єкт і сплатити за нього певну ціну.

Правова природа: договір двосторонній, відшкодувальний, консенсусний.

Особливості договору: 1) особливий суб'єктний склад: суб'єктами є з одного боку - забудовник (юр особи або індивідуальні підприємці, які мають у власності або на праві оренди, земельна ділянка і привертають грошові кошти учасників пайового будівництва, для створення на цій ділянці багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості). Забудовник повинен мати на праві власності або оренди, земельна ділянка. Іншою стороною є учасники пайового будівництва (учасниками можуть бути будь-які суб'єкти); 2) множинність осіб на стороні учасників, тобто з кожним пайовиком полягає окремий договір (пайовиків багато); 3) мета договору - залучення забудовником коштів для будівництва; 4) предмет договору - за цим договором забудовник зобов'язаний забезпечити будівництво і передати кожному пайовик конкретне жиле або нежиле приміщення, а пайовик зобов'язується прийняти та оплатити; 5) обмеження сфери дії договору - цей договір може укладатися лише щодо будівництва багатоквартирних будинків, що мають в своєму складі житлові та нежитлові приміщення; 6) наявність додаткових заходів захисту прав та інтересів пайовика. Пайовик набуває право застави на земельну ділянку та на об'єкт нерухомості, в силу прямої вказівки закону; до даних відносин застосовується закон «про зашиті прав споживачів»

Особливістю даного договору також є: наявність попередніх обов'язків забудовника, яке є обов'язковою умовою укладення договору пайової участі, зокрема: 1) оформлення прав на землю (державна реєстрація); 2) отримання дозволу на будівництво; 3) публікація проектної декларації.

Забудовник зобов'язаний передати приміщення дольщику, тільки після отримання дозволу на введення в експлуатацію будинку.

Істотні умови договору: об'єкт будівництва (місце розташування, земельну ділянку, поверховість, площа і т.д.), терміни передачі пайовик приміщення, ціна і терміни оплати, гарантійний термін, який повинен бути не менше 5 років з дня передачі об'єкта.

Договір підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Держ реєстрація з першим пайовиком здійснюється на підставі спільної заяви забудовника і пайовика, забудовник зобов'язаний надати всю документацію. Решта договори реєструються на підставі заяви одного боку - пайовика і ці договори вносяться в єдину папку із забудови.

До загального переліку документів на державну реєстрацію, необхідно надати наступні документи:

- документи на землю

- дозвіл на будівництво

- план об'єкта із зазначенням його місця знаходження, кількості житлових і не житлових приміщень і плановану площу кожного з них.

- обов'язки забудовника: 1) побудувати і передати об'єкт в цілому (ввести в експлуатацію) - це спільний обов'язок, яка пов'язана з будівництвом будинку; 2) конкретні обов'язки перед кожним пайовиком, які пов'язані з передачею об'єкта (введення будинку в експлуатацію, письмове повідомлення всіх пайовиків про закінчення будівництва та введення в експлуатацію і протягом 2-х місяців з моменту введення в експлуатацію, передати приміщення пайовикам.

На забудовника за договором покладається ризик випадкової загибелі або пошкодження об'єкта, до його передачі пайовик. Ризик може бути покритий страхуванням.

- обов'язки пайовика: оплатити і прийняти об'єкт у встановлені терміни.

Статті Щербакова, Сарбаш