Договір оренди (майнового найму)

Як відомо, власник майна має право не тільки передати іншій особі все право власності, а й кожне окреме правомочність окремо, а також попарно. Договір, який регулює передачу правомочності користування (і, як правило, правомочності володіння) іншій особі за плату на час, називається договором майнового найму (оренди).

Договір оренди (майнового найму) - це угода, за якою орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.

Об'єктом майнового найму можуть бути тільки такі речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі використання, тобто неспоживна речі. Ця вимога обумовлена самим характером зобов'язання, що передбачають передачу речі для її тимчасового використання, а також наступне повернення речі, що неможливо в відношенні споживаних речей. Крім того, об'єктом майнового найму можуть бути тільки індивідуально-визначені речі, що обумовлено тими ж обставинами. Відносини з передачі споживаних речей і речей, визначених родовими ознаками, з умовою подальшого повернення речей того ж роду регулюються договором найму.
Зобов'язання майнового найму носить терміновий характер. У договорі, що встановлює дане зобов'язання, повинен бути вказаний термін. Якщо ж такої вказівки не міститься, вважається, що договір оренди укладено на невизначений термін. У цьому випадку кожна зі сторін має право відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці, якщо інший термін не встановлено в договорі.
Кауза договору оренди є надання за плату майна в самостійне використання. Тому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю. Разом з тим самостійність використання майна орендарем не абсолютна і обмежена законом і договором. Якщо в договорі не визначені умови користування майном, орендар зобов'язаний використовувати майно відповідно до його цільового призначення. в іншому випадку орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Права та обов'язки наймодавця і наймача носять взаємний характер.

Орендодавець зобов'язаний надати наймачеві майно у стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна. Орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду майна, частково або повністю перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладення договору оренди він не знав про них. Однак правило про відповідальність орендодавця не діє, якщо орендар заздалегідь знав про недоліки майна або повинен був їх виявити під час огляду майна. З основного обов'язку орендодавця випливає й інша: він зобов'язаний за свій рахунок проводити капітальний ремонт речі.

У свою чергу, орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном. Орендна плата може встановлюватися у вигляді:

визначених у твердій сумі платежів, внесених періодично або одночасно;
встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
надання орендарем певних послуг;
передачі орендарем орендодавцеві обумовленої в договорі речі у власність або оренду;
покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.

У разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати орендодавець має право вимагати від нього дострокового внесення орендної плати (але не більше ніж за два терміни поспіль).

Особливістю орендного зобов'язання є те, що воно слід за майном: при зміні особистості власника, який здав в оренду майно, всі умови договору оренди залишаються в силі, а в разі смерті орендаря права і обов'язки за договором оренди, як правило, переходять до його спадкоємців.

Орендар, за умови належного виконання обов'язків за договором, після закінчення договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.

Обидві сторони в певних випадках мають право на дострокове розірвання договору оренди. Орендодавець - у разі, коли орендар користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями, істотно погіршують якість майна, або коли більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну не вносить орендну плату та ін. Орендар - якщо орендодавець не надає майно в користування або перешкоджає його використанню; майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання; орендодавець не проводить капітальний ремонт майна.

У цивільному обороті виділилися різні різновиди договору оренди, деякі з яких було використано у Цивільному кодексі України: прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємства, наймання житлового приміщення.

Споживання пам'яті: 0.5 Мб