Діловий журнал

Житловий нацпроект вУкаіни спочатку був найслабшим серед побратимів - надто вже дорого виходило купити квартиру навіть за допомогою держави, а повсюдне поширення іпотеки сприяло лише зростання вартості нових квартир через спекулятивного зростання попиту.

Експерти і чиновники сумніваються, що від будівництва дохідних будинків буде толк. Чому?

Спочатку визначимося з поняттям. Прибутковим називається багатоквартирний житловий будинок, побудований для здачі квартир в наймання. Зазвичай він займав по периметру весь належить домовласникові ділянку; незабудованих залишався лише невеликий внутрішній двір-колодязь. У 20 столітті прибуткові будинки стали одним з основних типів житла городян багатьох розвинених країн.

ДляУкаіни ідея будівництва дохідних будинків не нова. Перші прибуткові будинки придумали будувати в 18 столітті. Великі будови «під мешканців» зводили заможні люди, здаючи житло нужденним. В починанні особливо досяг успіху Харків, який будувався в основному як місто дохідних будинків. За оцінками сучасників, 40% житлового фонду Москви на початок минулого століття було представлено як раз прибутковими будинками.

Чому ж не будують будинки з «мебльованими кімнатами» для здачі внайми для проживання? Кому вигідніше розвивати такі проекти? Задуматися про це потрібно вже зараз, тому що вже через кілька років виникне ажіотажний попит на комерційну житлову нерухомість в дохідних будинках. Це торкнеться і регіонів Західного Сибіру (Ямалу, Югри і Тюмені) і Далекого Сходу, де значна міграція населення, і федеральних центрів і великих міст, де зросте вартість житла.

По суті, варіантів втілення ідеї будівництва існує кілька. Перша - держава на свої гроші будує будинки і в порядку черги здає квартири нужденним (то, що, по всій видимості, збираються робити московська влада, коли розповідають, що у них зможуть зняти квартиру студенти за суму, меншу за ніж $ 200). Однак не кожен муніципалітет може або хоче за свій рахунок будувати житло, яке невідомо коли окупиться.

Другий варіант - прибуткове житло будують самі будівельники або приватні інвестори, які мають намір отримати вигоду, здаючи квартири в оренду. Однак для цього потрібно мати велику кількість вільних коштів, які, якщо у кого і є, то тільки у великих московських інвесторів. Вони, як правило, зацікавлені в будівництві дорогого житла, яке орендують або іноземці, або відряджені.

Набагато більш реалістичний варіант - будівельні або інвестиційні компанії беруть в банках під гарантії муніципалітету або регіону кредит, будують прибуткові будинки і здають квартири в оренду. Таким шляхом хочуть піти свердловські влади.

Однак навіть в цьому випадку учасники ринку сильно сумніваються, що знайдуться бажаючі вкладати кошти в будівництво дохідних будинків. Все знову впирається в довгий термін окупності.

Хоча, у дохідних будинків чимало плюсів.

Для орендарів - це можливість тривалої гарантованої оренди за розумними цінами, максимальна прозорість взаємовідносин з орендодавцем, набір супутніх сервісів, який пропонує керуюча компанія однорідний рівень сусідів. За все це орендар готовий платити значно більше в порівнянні з приватною орендою. Багато хто розглядає прибуткові будинки як альтернативу готелям. Таким чином, не обов'язково твердження про те, що прибуткові будинки будуть довго окупатися - треба просто розуміти для кого і як їх будувати.

Для бізнесу - це стабільність. Хоча оренда житла менш прибутковий вид бізнесу, ніж продаж квартир, це один з найбільш стабільних ринків, найменш залежний від макроекономічних факторів. В результаті кризи рівень продажів різко впав, нове будівництво майже не велося протягом року, оренда ж тривала, хоч і за меншими ставками. Більш того, на цей ринок прийшли багато клієнтів, які до цього мали намір придбати житло у власність. Не будемо забувати, що через кризу і падіння цін на нерухомість ці проекти стали вигідніше. Сам процес будівництва займає 2-2,5 року. Раніше, за цей час вартість житла збільшувалася в 2-2,5 рази, а орендна ставка зростала набагато повільніше. Тепер же все інакше - орендна ставка зростає стабільно, а ось ціни на житло падають.

Але, незважаючи на це, будувати дохідні будинки поки не поспішають. Інвестори і бізнес як один твердять про те, що термін окупності занадто низький, а витрати занадто високі. Дійсно - спекулювати житлом і цінами на нього куди як вигідніше.

Ті, хто знімає житло, просто не підозрюють про подібних проектах, тому не відстоюють свої інтереси. А адже в тій же Європі в таких будинках живуть поколіннями, не замислюючись, що їм робити в разі розлучення або в разі, коли діти хочуть створити свою сім'ю. Держава ж звикло мислити масштабно, широкими мазками реалізуючи проект про доступне житло, але не прагне до ручного управління в сфері будівництва дохідних будинків. Та й інвестори скаржаться, що без чіткого законодавчо оформленого рішення влади з приводу цих будинків, вони робити нічого не будуть.

Можливий наступний сценарій. ВУкаіни починається будівництво дохідних будинків. З'являються перші мешканці, причому мешканці різного рівня забезпеченості. Рівень життя і комфорту в цих будинках адекватний витраченої платі, вище, ніж у приватній нелегальної оренді. Люди знають, за що платять і впевнені в орендодавця, якого контролює держава.

Поступово будинку заповнюються однорідними по статусу мешканцями. Популярність дохідних будинків йде вгору, про що говорить європейська практика.

Приватні орендодавці об'єднуються в легальні організації і на завершальній стадії вже примусово купують або продають квартири, що залишилися для перекладу будинків в статус ДД. Ситуація на ринку житла стабілізується. Завжди і всюди можна на будь-який термін по грошах вибрати адекватне житло. Украінане усвідомлюють необхідність більш раціонально вкладати гроші на відпочинок, здоров'я, освіту. А далі як наслідок: розвиток вахтових регіонів, поліпшення демографічної ситуації та тривалості життя, продуктивності праці, зростання податкових надходжень. Це не казка - саме так розвивалося будівництво в багатьох українських містах царскойУкаіни і в Європі.

Залишилася дрібничка - прийняття на державному рівні програми підтримки будівництва дохідних будинків. Без допомоги держави, без його гарантій, вирішити цю проблему точно не вдасться. Але, думаємо, що одного руху ручки Дмитра Медведєва або Смелаа Путіна вистачить, щоб зрушити цю справу з мертвої точки.