Чим відрізняється кредит від іпотеки
Іпотека, взагалі кажучи, зовсім не кредит. І навіть не фінансова операція. Але в наші дні іпотечне кредитування в масовій свідомості міцно асоціюється з придбанням житла в кредит, але, нехай буде відомо Новомосковсктелю, іпотека - ще не найдешевший варіант покупки житла в борг. Тому розглянемо, по-перше, чим відрізняється кредит від іпотеки, по-друге, чи можна ще дешевше купити квартиру або будинок, не маючи на руках суми, яка дорівнює його повної вартості.
Що таке іпотека
Іпотека - це умовне володіння майном. Якщо накладене на іпотечне майно умова користувачем іпотеки виконується, іпотечне майно переходить у його повну власність.
Як приклад можна привести старовинні правила прийому новачка в бригаду лісорубів. Йому давали хороший сокиру і говорили: «нарубав за день стільки-то сажнів дров, не зламавши топорища - сокиру твій і ти з нами в повній частці. Ні - давай сокиру назад, гони три Алтин і геть із ватаги ». Таким способом перевіряли вміння кандидата володіти інструментом і його здатність до справи.
Володіння і власність
Щоб зрозуміти сутність житлової іпотеки, потрібно усвідомити собі, що власник і власник, право володіння і право власності - речі різні. Власник може розпоряджатися майном в його володінні в межах узгоджених з власником правил та загальних для всіх законів. Але майно у володінні іншої особи належить все-таки його власнику.
Поясню на прикладі. Дочка від благовірної, з якої ми (УФ-ф, до сих пір не віриться!) Давно в розлученні, попросила допомогти, купити їй машину. Що ж, у великому місті без коліс як без ніг, допомогти треба. Але, знаючи нашого сина, «Калину» я взяв на своє ім'я, а донька їздить на ній по довіреності. Їздить як забажає, заправка, ТО і ремонт за її рахунок. Чи захоче потаксовать - теж не заперечую. Але раптом десь якось поб'ється - відповідальність за ДТП на ній, а страховка, якщо випадок страхової, прийде мені на рахунок. Якщо не винна і знову допомогти грошима потрібно, то я вже з нею сам по-своєму розберуся.
Іпотека на житло
Якщо людина бере іпотечний кредит на покупку житла, він отримує право користування і володіння об'єктом придбання житлом, але право власності на нього до повного погашення боргу зберігає за собою кредитор, тому що нерухомість у її продавця купує саме він і відразу. Повна виплата по кредиту в даному випадку є умовою, при якому іпотечне майно, житло або земельна нерухомість під нього, переходить у повну власність власника.
Коли говорять, що іпотечний банк бере в заставу придбану квартиру, це невірно. Не тільки відчуження знаходиться в його володінні нерухомості (продаж, дарування, передача в оренду), а й будь-які операції з нею, аж до заміни дерев'яних вікон на металопластикові, повинні проводитися з дозволу кредитора. Він, звичайно, не буде заперечувати проти ремонту, збільшує ринкову вартість поки ще його квартири, але, якщо власник затіяв самобуд, має повне право і житло відібрати і вимагати повного погашення залишку боргу.
Іпотечний кредит
Іпотечні кредити дають на 80-85% повної вартості житла, решту йде в рахунок банківського ризику. Оскільки банк-кредитор у вигляді іпотечної нерухомості відразу отримує повне забезпечення тіла боргу з надлишком, процентна ставка по іпотечному кредиту призначається істотно нижче, ніж для нецільового, а термін погашення довше, до 50 років.
Кредитору це вигідно: з боржника фактично відразу ж йде чисте зростання. Звичайно, продаж квартири неплатника обернеться деякими клопотами і очікуванням, але ж і ринкова вартість житла ніяк не падає.
Власнику теж, загалом-то, непогано: хоча загальна переплата за іпотечний кредит складе 250-300% і більше, але розтягнута вона на довгі роки, і щомісячна виплата для сім'ї з двох працюючих, тлумачних і зібраних людей виявиться посильної. За умови кар'єрного росту і збільшення доходів дострокове погашення іпотеки переважна більшість банків не забороняє. Їм же краще отримати повний зріст відразу, а не по краплині.
Звичайно, боржникам теж доведеться чимало поклопотатися: банк-кредитор неодмінно зажадає не тільки підтвердження доходів, але і завіреної за законом оцінки вартості житла, що купується, та ще й в перспективі, щоб воно не прийшло в непридатність, поки весь борг не буде погашений. Але зате не потрібно ні застави, ні поручителів. А молодій сім'ї з сертифікатом на материнський капітал може і не знадобитися збирати на перший внесок; багато з банків-ипотечников беруть його маткапіталом.
Житлова розстрочка
Як не крути, але виплачувати іпотеку все ж ох і ох як важко. І обзавестися двома і більше дітьми, не маючи свого житла, вирішуються далеко не всі, так що збирати на перший внесок 3-4 роки при непоганому заробіток все одно потрібно. Втім, не стану сипати сіль на рани: є спосіб отримати квартиру з тими ж доходами швидше і дешевше.
Отже, чим відрізняється кредит від іпотеки на житло? Чому в такому разі взагалі існує банківська іпотека? Головна відмінність - квартира-то незавершенка. Банк дасть грошей тільки на ту, яка вже котирується на ринку. А незавершенка може перерости в довгобуд, і визначати, наскільки надійний даний забудовник, доводиться самому покупцеві. У разі справжньої іпотеки банк, якщо вже погодився з оцінкою, бере на себе і всю відповідальність за стан своєї власності. Прийшла квартира в ветхість - можна вимагати рефінансування або додаткового кредиту на ремонт на пільгових умовах. З інших відмінностей розстрочки від іпотеки можна виділити наступні:
- Менша вартість, так як забудовники пропонують розстрочку, щоб швидко залучити оборотні кошти. Якщо готова одиничка в московському моноліті зараз коштує приблизно 5 млн. Руб. або більше, але на таку ж в недобудові можна домовитися за 3-4 млн. руб.
- Більший розмір початкового внеску. Якщо іпотеку можна взяти, маючи 10-20% від повної вартості квартири, але під розстрочку доведеться викласти не менше 50%, а то і 70% її продажної ціни.
- Проте, з огляду на різницю у вартості готової квартири, сума першого внеску в грошах може виявитися навіть менше, ніж під іпотеку.
- Менший термін кредитування. Розстрочку дають, як правило, не більше ніж на 5 років. Забудовник будівельник, а не банкір, йому потрібні гроші в оборот, а не стрижка купонів.
- Сума щомісячної виплати, з урахуванням більшого розміру першого внеску, виявляється порівнянної з такою по іпотеці.
- Розстрочку дають, як правило, в монолітних будинках під вільне планування, їх коробки зводяться досить швидко. Тому до ціни квартири потрібно додати ще «полстолько» на перегородки і обробку.
- Термін вселення в нову квартиру ніхто і ніяк не гарантує. Найчесніший і сумлінну забудовник може сам опинитися жертвою не залежать від нього обставин.
В даний час з квартирно-котеджної розстрочкою ситуація двояка. З одного боку, житлово-кредитний бум спав, і недобуд дешевшає. З іншого - добудовувати його стає все складніше. Порожні коробки, в яких не вистачає всього-то водяного або газового стояка, інший раз неодноразово перепродаються, поки їх все-таки не доведуть до вселення. У меншій мірі ці побоювання стосуються котеджів, вони-то будуються поодинці. Але і коштують дорожче, а жити в селищі з недоробленої інфраструктурою погано і нудно. Тому покупка житла в розстрочку поки не так популярна, як типова іпотека.
Іпотека в Ощадбанку
Сбебанк - найбільший іпотечний банк РФ. Іпотека від нього. якщо вже заявка на кредит схвалена, істотно легше інших. А що потрібно, щоб Ощад не відмовив? Подивимося, чим відрізняється кредит на житло у інших від іпотеки в Ощадбанку:
Держава, треба віддати йому належне, всіляко тисне на спекулянтів недостроем. Майже половина банків, у яких останнім часом забрали ліцензії, погоріли на сумнівних операціях з нерухомістю. Тому, якщо ви плануєте влізти в квартирний борг не зараз, а через 2-4 роки, стежте уважніше за продажами в розстрочку від забудовника. Цей сектор, судячи з усього, помітно потіснить вже дуже важку іпотеку.