Чим страшний і небезпечний іпотечний кредит
Вічні питання: «Хто винен? " і що робити? », Задані колись Герценом і Чернишевським, в умовах ринкової економіки сприймаються по-новому. Особливо вони турбують «щасливих володарів» іпотеки. Крім зміни відсотків в більшу сторону, на життя «заручників іпотеки» впливають різні побутові ситуації. Наприклад ...
Що робити ..., якщо, не дай Бог, при наявності кредиту (не тільки іпотечного) захворіти або втратити заробіток.
Деякі позичальники, що потрапили в таку ситуацію, відразу ж опускають руки і починають готуватися до виїзду із заставної квартири. Не варто поспішати позбавляти себе з таким трудом отриманого майна.
Спробуйте домовитися з банком про продовження терміну кредитування. що дозволить зменшити платіж або зовсім попросити відстрочки по кредиту на деякий час, тоді вам буде надана можливість оплачувати тільки відсотки (зазвичай такий період становить близько півроку). Період відстрочки в деяких банках може продовжуватися до двох років. Можливо, за цей час стан здоров'я покращиться і заробітки повернутися до колишнього рівня. Якщо ж ні - має сенс звернутися в страхову компанію для отримання страховки за вашим нагоди. Звернення обов'язково повинно бути подано в письмовій формі. У цьому випадку страхова компанія повинна буде або позитивно відреагувати на вашу заяву і почати виплати, або представити обґрунтовану відмову, при наявності якого застрахована особа має право звернутися до суду.
У разі небажання фінансових установ йти вам на зустріч (що з сумлінними платниками трапляється вкрай рідко), потрібно продавати квартиру. При цьому не варто очікувати отримання прибутку з продажу і затягувати процес пошуків відповідних покупців. Коли справа дійде до продажу з торгів - годі й отримати назад навіть суму, необхідну для погашення залишку боргу перед банком.
Хто винен ... у втраті квартири, взятої в кредит за дорученням.
Як не прикро це чути, але ви, покупці. Купуючи житло за дорученням, потрібно взяти на себе перевірку достовірності інформації про квартиру (про власників і співвласників, а також прописаних особах). Якщо на цьому етапі припуститися помилки - несподівано може з'явитися далека родичка і заявити свої права на квартиру. Обов'язки по перевірці «благонадійності» продавців і «чистоти» квартири може виконувати і банк. Але співробітники банків вважають за краще не витрачати час на проведення такої процедури, перестраховуючи себе додатковим пунктом у кредитному договорі.
Придивіться, можливо, і в вашому договорі є пункт про повну відповідальність позичальника за взятим кредитом. Таким чином, якщо при оформленні кредиту або його виплаті виникнуть проблеми, банк умиває руки і самоусувається від їх вирішення, а позичальник відповідає не тільки заставним житлом, а й іншим майном. Тому, до оформлення угоди зверніться за випискою з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно, в якій будуть представлені повні дані про кількість власників і обтяжених. Друге, на що варто звернути увагу при оформленні угоди за дорученням - терміни оплати квартири. Не потрібно поспішати перераховувати гроші продавцям до моменту офіційного оформлення договору. Інакше, враховуючи кількість афер, що провернули за допомогою підставних осіб, ви ризикуєте залишитися без квартири, але з кредитом.
Що робити ..., якщо банк відмовляється від своїх зобов'язань.
Деякі банки при оформленні кредиту укладають договори, що вимагають продовження після закінчення певного терміну. Така ситуація можлива, якщо будинок, в якому купується житло, недобудований. На етапі будівництва між позичальником і банком діє один договір, а після здачі будинку і закріплення права власності за позичальником - інший. Як правило, консультанти банку дають пояснення, що умови наступного договору будуть більш лояльні: знизиться відсоткова ставка, будуть надані бонуси.
На ділі виявляється, що при укладанні наступного договору банк не толь посилює умови, встановлюючи велику пеню за прострочення платежів по кредиту, але і змінює ставку в бік збільшення. В цьому випадку необхідно ще раз перечитати первинний договір. В ідеалі в ньому повинні бути викладені умови, на яких буде переоформлений договір (тобто повинен бути вказаний конкретний розмір процентної ставки, терміни кредитування і інші істотні умови договору). Якщо банк відмовляється переукладати договір на викладених умовах - звертайтеся до суду. Але, якщо в договорі зустрічаються туманні формулювання типу «під час переукладання договору змінювати процентну ставку» - навіть не намагайтеся боротися, адже банк знайде сотні причин для її збільшення, починаючи від зміни курсу долара (причому, не вУкаіни, а на світовому ринку) до зміни кон'юнктури житлового ринку.
Якщо нові умови зовсім вже грабіжницькі - шукайте банк, який візьметься рефінансувати ваш кредит. Тобто, ваш борг буде погашений іншим фінустановою, з яким буде укладено новий договір. Врахуйте, що укладення договору з іншим банком заново потрібно буде зібрати всі довідки, заплатити за оформлення і видачу кредиту. Тому, ретельно все зважте. Можливо, платити кредит за підвищеною ставкою буде вигідніше, ніж його переоформити.
Що робити ..., якщо виникла необхідність оформити ще одну іпотеку.
Оформлення іпотечного кредиту відбувається на підставі довідок про доходи. Якщо сукупний дохід сім'ї дозволяє оформити другий кредит (виплати за всіма кредитами не повинні перевищувати 40-50% від доходу сім'ї) - сміливо звертайтеся в банк за новою позикою. При належному рівні доходу банки охоче надають кредити на житло, тому що обмежень по кількості іпотек на громадянина або сім'ю немає.
Звертаючись за новою позикою, не намагайтеся приховати від банку інформацію про вже наявних кредитах. Цей факт обов'язково «спливе» при перевірці через Бюро кредитних історій. Якщо офіційний рівень доходів не дозволяє взяти другий кредит - спробуйте переоформити перший на батьків або інших близьких родичів, яким повністю довіряєте. Можливо, вийде оформити на них другу іпотеку. При цьому, оформляючи кредит на дружину (чоловіка), квартира буде його особистою власністю, і при розлученні не буде вважатися спільно нажитим майном.
Хто винен ..., якщо родичам не можна довіряти.
Наприклад, оформляючи квартиру на братів і сестер, часто позичальники звертаються до суду, тому що підставний господар не хоче передавати житло у власність платнику по кредиту. У цій ситуації винен тільки позичальник, який оформив житло не на себе. Пам'ятайте, оформлення іпотечного кредиту не інша особа, будь-то родичі або знайомі - це дуже великий ризик. У разі якщо не ви один платите по іпотеці - оформите пайову участь. Кращий варіант при пайовому внесення грошей в рахунок погашення іпотечного боргу - оформити часткову власність на придбане житло.
Перелік кредитних програм деяких банків передбачає надання кредиту з включенням в договір пункту про пайову участь позичальників. Після надання кредиту позичальники оформляють право часткової власності на кредитне житло. Розмір частки кожного созаемщика визначається ними самими, як і кількість позичальників. Тому не варто оформляти іпотеку в першому-ліпшому банку. Щоб перестрахувати себе в майбутньому і не залишитися без житла, шукайте банк, який оформить угоду з частковою власністю.
Що робити ... з небажаними співвласниками.
При оформленні іпотечного кредиту на кілька співпозичальників, всі вони автоматично стають співвласниками придбаного житла. Деякі банки йдуть на поступки своїм клієнтам і не наполягають на оформленні права власності на всіх позичальників. Таким чином, якщо з банком вдалося домовитися - домовляйтеся з созаемщиком про відмову від оформлення власності.
Якщо банк не хоче оформляти договір на таких умовах - спробуйте домогтися оформлення договору дарування від созаемщика, з яким не бажаєте бути співвласником. Нерідко це власні батьки або батьки чоловіка (дружини). При оформленні дарування своєї частини близьким родичам, у т.ч. дітям, податок за оформлення угоди не стягується.
Що робити ..., якщо в обраній квартирі не узаконена перепланування.
Купуючи житло на вторинному ринку, клієнти банків часто стикаються з однією і тією ж проблемою: неузаконена перепланування. І якби ж то щось дрібне, на що вже за фактом можна отримати дозвіл, але бувають випадки, коли узаконення практично неможливо. У будь-якому випадку, можна спробувати домовитися з банком.
При покупці житла на вторинному ринку банк зобов'язаний провести його оцінку. При цьому оглядається не тільки стан квартири, але і її відповідність технічної документації. Якщо виявляються розбіжності з паспортом БТІ, оцінювач зобов'язаний зафіксувати це в звіті. Далі все залежить від домовленостей з банком. Вам цілком можуть дати кредит на квартиру з переплануванням, але з умовою, що протягом певного періоду вона буде узаконена, або квартира повернеться до «первозданному» вигляді. Можливо, вдасться «вмовити» банк залишити все як є або якимось чином перешкодити відображенню в звіті оцінювачів правдивих даних. Але це вже буде на межі законності і рано чи пізно перепланування все-таки потрібно буде узаконити.
Можливий варіант, коли на етапі переговорів банк погодиться кредитувати переплановану квартиру, а в підсумку у видачі кредиту відмовить. Тому, даючи заставу власнику проблемної квартири, обов'язково внесіть до договору умова, що в разі відмови банку у видачі кредиту, пов'язаного саме з переплануванням, покупець не несе відповідальності і сума наданого авансу повертається без жодних утримань. Таким чином, ви зможете зберегти власні гроші.
Звертаючись до банку за кредитом, тим більше іпотечних, віддавати який доведеться не один рік або навіть десятиліття, зверніться за допомогою до професіоналів: експертам, нотаріусам, юристам.
Не економте на стадії оформлення кредиту, інакше до стадії погашення можете і не впоратися.