Будівництво заміського будинку на ділянці з підрядом скільки потрібно договорів

Придбання ділянки з підрядом точно так же пов'язано з бюрократичними процедурами, як і покупка міської квартири. І ставитися до них треба серйозно, щоб ніщо не відгукнулося в майбутньому. Тим часом інші покупці заміської нерухомості дуже неважливо підковані юридично і нерідко потрапляють в халепу.

Що важливо передбачити в договорах і як уникнути найпоширеніших помилок, «Порталу про нерухомість MetrInfo.Ru» розповідають юристи, представники ріелторських агентств і забудовників.

Вважається, що придбання ділянки з підрядом позбавляє покупця від невсипущого контролю за будівництвом свого будинку і нервування, пов'язаної з підбиттям і підключенням комунікацій. Крім того, покупець позбавлений збору всіляких дозволів - вся документація до початку робіт вже готова. Це, дійсно, багато в чому так, але все ж сліпо довіряти компанії, у якій ви купуєте землю і яка обіцяє побудувати вам будинок, не варто.

У договорі підряду прописуються параметри майбутнього будинку максимально докладно: площа, висота стель, кількість і якість склопакетів, а також матеріали, які будуть застосовуватися при будівництві (дерево, пластик), можливо - технології. Звичайно, обов'язково обмовляється наявність і якість комунікацій: скільки електрики повинно бути і якої сили, особливості систем водопостачання і каналізації.

А адвокат Олег Сухов ( «Юридичний центр адвоката Олега Сухова») виділив чотири основні ризики при придбанні ділянок з підрядом:

- недотримання термінів будівництва;

- витрати понад вартість контракту;

- ненадання, непереоформлення земельної ділянки з будовою.

Тому юрист радить в договорі підряду прописати терміни завершення будівництва та можливі санкції за несвоєчасне виконання умов з боку як підрядника, так і замовника і контролювати роботи за узгодженим із забудовником графіком.

«Але, як правило, при виникненні суперечок або невдоволення з боку покупця забудовник намагається всі ці питання зняти без застосування санкцій - або доробити будь-які роботи, або домовитися з покупцем», - говорить Дмитро Котровскій, віце-президент девелоперської компанії «Химки Груп ».

Сьогодні на ринку заміської нерухомості Підмосков'я представлені пропозиції земельних ділянок як з підведеними комунікаціями (електрикою, водою, природним газом і ін.), Так і без них. У другому випадку покупцеві доведеться вже наступним етапом укладати договір на їх підведення і оплачувати вартість робіт.

Договір, в якому обмовляється підведення комунікацій, може називатися по-різному: договір на надання послуг з підведення комунікацій, просто договір на надання послуг або гарантійний пісьмоо надання права підключення до комунікацій. «Головне, в договорі має бути список всіх комунікацій і терміни їх проведення, - попереджає Олег Сухов (« Юридичний центр адвоката Олега Сухова »). - Забудовник несе відповідальність за порушення термінів будівництва, за будь-яку дію, що спричинило за собою втрату, псування будматеріалів, за виявлені недоробки в процесі роботи. Це обов'язково вказується в договорі ».

Сергій Поправка (Penny Lane Realty) звертає увагу і на те, що конкретні фактичні умови, що описують комунікації, прописуються зазвичай в додатках до договору. Договори на підводку комунікацій полягають, як правило, з кількома організаціями, адже газ, воду і, наприклад, електрику підводять зовсім різні підрядники. Додаткову відповідальність підрядники в договорах в більшості випадків не прописують, тому замовнику доводиться задовольнятися тими нормами про відповідальність, які є в законодавстві.

Однак треба мати на увазі - якщо в договорі і фігурує відповідальність забудовника за термінами, то це зовсім не означає, що він буде свято дотримуватися графіка. Улюблена відмовка забудовника: «я не винен, гуму тягнуть державні структури», без яких не можна обійтися, підключаючи електрику, воду і газ, зауважує Софія Соколова, юрист практики з нерухомості та інвестицій юридичної компанії «Качкін і Партнери».

Платежі відразу і в розстрочку

Важливий момент - графік і схема платежів. Тут допустимі два варіанти: повна оплата за договором підряду відразу або поетапна, коли замовник авансує якийсь етап будівництва і прописує це в окремому додатку договору. Наприклад, перший етап - будівництво коробки, другий етап - підведення комунікації, відведення каналізації, третій етап - установка вікон, четвертий етап - проведення електрики і т.д. «У питаннях фінансування будівництва робіт закон надає свободу сторонам договору, головне, щоб була вказана« кінцева »ціна», - каже Софія Соколова ( «Качкін і Партнери»).

Але як зазначив Дмитро Котровскій ( «Химки Груп»), все ж частіше при будівництві будинку практикується стовідсоткова передоплата всіх робіт, а приймання етапів оформляється актами.

На практиці в процесі будівництва можливі зміни в проекті, і кошторис виявляється інший. І забудовник має право вимагати гроші понад обумовлені в тому випадку, якщо це передбачено в договорі підряду, - підкреслює Олег Сухов ( «Юридичний центр адвоката Олега Сухова»). Наприклад, можливе збільшення вартості будівництва, якщо змінена проектна документація на будинок, коли договір вже підписаний. Якщо вносяться зміни до проекту житлового будинку. то між підрядником і замовником підписується додаткова угода до договору підряду, в якому описуються зміни в проекті будинку. а також зміна вартості. «Як правило, сторони домовляються про передоплату», - зазначає експерт.

Найпоширеніші помилки

Практика показує, що покупці, що укладають угоди на купівлю ділянки з підрядом на будівництво будинку, далеко не завжди підковані юридично, тому нерідко припускаються помилок. У числі найбільш типових помилок Олег Сухов ( «Юридичний центр адвоката Олега Сухова») назвав такі:

- люди укладають угоду з продавцем, у якого відсутні необхідні документи на землю і на будівництво;

- сторонами чітко не обумовлюються терміни і витрати на будівництво;

- існує думка, що обов'язковий поспіль дозволяє значно заощадити кошти. Це не зовсім так, все-таки будівництво на ділянці без підряду в ряді випадків обходиться значно дешевше;

- від себе додамо, що в такій справі, як будівництво будинку, треба поменше укладати усних домовленостей і більше прописувати їх на папері.

Як перевірити, чи належить справді земельну ділянку, який вам показують на «оглядинах», цієї компанії чи ні? Щоб переконатися в тому, що продавець має до земельної ділянки безпосереднє відношення і його права на землю нічим не обмежені, а сама ділянка не перебуває під заставою або обтяженням, необхідно замовити виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. Дану виписку можна отримати в Управлінні Федеральної реєстраційної служби. «Інформація про приналежність є відкритою, і виписку можна отримати в тому числі і через інтернет, заплативши лише невелику держмито», - уточнює Софія Соколова ( «Качкін і Партнери»).

Купівля ділянки з підрядом на будівництво - не менше відповідальна процедура, ніж придбання квартири. А від того, як правильно укладені договори, залежить те, що в підсумку отримає покупець: красивий будинок або купу проблем і судові розгляди.