Блоковані житлові будинки - що за звір
З житлом для однієї сім'ї, в найзагальніших рисах, ми розібралися в минулий раз.
Але набагато більше питань викликає розміщення блокованих житлових будинків - таунхаусів і їх різновидів.
Що таке таунхаус? Строго кажучи, це просто невеликий житловий будинок міського типу, тобто з економним використанням земельної ділянки під ним і навколо. Зараз ця назва об'єднує різні види будинків, з'єднаних між собою загальною стіною (стінами) в лінію різної конфігурації.
Таунхауси вУкаіни позиціонували спочатку (дуже недовго, правда) як елітне житло. Зараз їх розглядають як альтернативу міській квартирі економ або бізнес-класу, але в найближчому передмісті, оскільки в Москві рідкісні таунхауси все-таки дуже дороги.
Будують таунхауси, як правило, цілими селищами, але рідко в якому з них знайдеться вся необхідна інфраструктура, та й транспортна доступність залишає бажати кращого. Для сім'ї з дітьми це може бути критично, особливо, якщо обоє батьків працюють. Якість будівництва залежить тільки від сумлінності забудовника, не кажучи вже про те, що квартира під чистове оздоблення при продажу зазвичай не передбачається.
Треба сказати, що формат таунхауса як житла взагалі-то на любителя. Не кожному сподобається багато разів в день підніматися-спускатися по внутрішній, досить незручною і травмоопасной сходах, розбиратися з газовим котлом, утепленням, мансардою і т.д. Та ще діляночку навколо будинку обіхажівать і не конфліктувати з сусідами, боротися з гризунами та керуючою компанією.
Загалом, не кожен витримає. Та й продати будинок можна не так швидко, як звичайну квартиру.
Що ж говорить про будинках законодавство РФ? У нормативних актах України таунхауси називаються блокованими будинками (будинками блокованої забудови).
Згідно з пп. 2 п. 2 ст. 49 Містобудівного кодексу Укаїни до житлових будинків блокованої забудови належать:
з кількістю поверхів не більше ніж три,
що складаються з декількох блоків, кількість яких не перевищує десять і
кожен з яких призначений для проживання однієї сім'ї,
має спільну стіну (загальні стіни) без прорізів з сусіднім блоком або сусідніми блоками,
розташований на окремій земельній ділянці і має вихід на територію загального користування.
мають автономні житлові блоки;
не мають приміщень, розташованих над приміщеннями інших житлових блоків;
не мають загальних входів, допоміжних приміщень, горищ, підвалів, шахт комунікацій;
мають самостійні системи опалення та вентиляції, а також індивідуальні вводи та підключення до зовнішніх мереж централізованих інженерних систем.
Якщо блокований будинок відповідає цим вимогам, і це відображено в проекті будинку, то житлові блоки цього будинку розглядаються як окремі одноквартирні будинки. сказано в тому ж СНиП.
Стало бути, і в свідоцтві про власність на нього такий блок також може фігурувати як окремий одноквартирний будинок. Саме окремий будинок, а не квартира або частина будинку.
А значить, такий будинок, по ідеї, може бути побудований на землях ІЖС невеликим колективом власників земельних ділянок для своїх сімей.
Тоді ідеальна, так би мовити, «сферична в вакуумі», схема побудови таунхауса повинна виглядати, щоб не суперечити законодавству, так:
1) Ділянка землі ІЖС для будівництва межуется, нарізається, і ці нарізки оформляються у власність майбутніх власників блоків в таунхаусі; при цьому повинні виконуватися вимоги щодо мінімального розміру ділянки і щільності забудови в даній житловій зоні відповідно до містобудівних документів (ПЗЗ і Генплану забудови).
2) Власники цих ділянок домовляються між собою про будівництво блокованого будинку як комплексу житлових автономних блоків і замовляють будівництво будинку з оформленням необхідних документів на окремі будинки.
До сих пір все виглядає логічно, струнко і законно.
Багато так і стали робити, і у свій час регпалати без звуку реєструвала такі блоки саме як окремі будинки, в тому числі по дачної амністії.
У той же час згідно з СНиП 2.08.01-89 * «ЖИТЛОВІ БУДИНКИ»:
Блокований житловий будинок - будівля квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку.
Приквартирну ділянка - земельна ділянка, що примикає до будинку (квартирі) з безпосереднім виходом на нього.
малоповерхова з ділянками при квартирах, в тому числі блокована;
і призначені для забудови в сільських поселеннях:
житлові будинки садибного типу (односімейні і двохсімейних зблоковані).
(Ймовірно, тому одна дама з девелоперської компанії, що займається малоповерхових будівництвом, заявила, що на землях ІЖС можна будувати такий різновид таунхаусів, як дуплекси - здвоєні котеджі).
Тобто за версією Московської області таунхауси, що не відповідають поняттю двухсемейного зблокованого будинку садибного типу, відносяться до багатоквартирних будинків.
... багатоквартирним будинком визнається сукупність двох і більше квартир, що мають самостійні виходи або на земельну ділянку, що прилягає до житлового будинку, або в приміщення загального користування в такому будинку.
У зв'язку з викладеним, на думку Департаменту, зазначені в зверненні житлові будинки блокованої забудови належать до багатоквартирних будинків незважаючи на те, що принциповою відмінністю житлових блоків в будинках блокованої забудови від квартир є можливість виходу на території загального користування, а також в ряді випадків відсутність приміщень загального користування багатоквартирного будинку.
Ось так поламали всю схему.
Раз блоковані будинки визнані багатоквартирними, то, отже, забудовнику необхідно отримати дозвіл на будівництво з усіма супутніми документами, передбачити необхідну інфраструктуру і будувати по закону 214-ФЗ.
А згідно із законом 214-ФЗ забудовником визнається юридична особа - власник або орендар земельної ділянки. Ось так з легального ринку таунхаусів були вибиті забудовники - приватні особи, і будівництво блокованих будинків на землях ІЖС колективом власників навіть для своїх сімей стало визнаватися незаконним. (Так, ось так вони борються з корупцією і вирішують житлові проблеми громадян).
Оскільки таунхаус розглядається як багатоквартирний будинок, то кожен окремий блок буде зареєстрований як квартира. а земельну ділянку буде спільною частковою власністю або залишається у власності первісного власника. (Але тут можливі варіанти).
Звідси випливають і інші наслідки.
1) Дозволена використання земельної ділянки для будівництва таунхауса може бути тільки під малоповерхове житлове будівництво або блокований житлову забудову.
2) Забудовнику - юридичній особі вигідніше побудувати ціле селище таунхаусів, ніж невеликі комплекси, створити для обслуговування селища свою керуючу компанію і отримувати доходи з побудованого селища і далі.
3) Ризики для покупця, який купує квартиру-таунхаус приблизно такі ж, як при покупці квартири в багатоповерхівці. У разі банкрутства забудовника або інших неприємностей добудувати малоповерховий будинок, звичайно, простіше, ніж багатоповерхову халабуду. Але коли їх багато - ціле селище, - то виходить приблизно однаково.
Забудовники швидко зрозуміли, який неприємний ефект виробляють монотонні лінії однотипних таунхаусів і стали включати їх до складу селищ з малоповерхової забудовою поряд з окремими котеджами. Такі планування житлових зон, до речі, і рекомендуються містобудівними документами деяких поселень. Таунхауси при цьому продаються швидше, що вигідно забудовнику.
Отже, виходить, що на землях населених пунктів для побудови таунхауса дозволене використання ділянки має бути під малоповерхове житлове будівництво або блокований житлову забудову. При цьому побудовані блоки таунхауса реєструються як квартири в багатоквартирному будинку. Так?
Неоднозначність і нечіткість формулювань, що містяться в поняттях «квартири», «житлові будинки блокованої забудови», «багатоквартирні будинки» вимагають внесення змін до чинного законодавства в частині запровадження чітких і відмінних ознак. Відповідно, для кожного з названих об'єктів нерухомості необхідно встановити фізичні, явні відмітні ознаки, такі як: кількість поверхів, розмір площі, кількість виходів, наявність приміщень і територій загального користування. Більш того, визначення призначення приміщення через сімейні відносини, зокрема шляхом встановлення кількості мешканців у ньому сімей (однієї або кілька), також не можна назвати вдалим в силу мінливості даної ознаки.
На думку Департаменту нерухомості МінекономразвітіяУкаіни, в зв'язку з тим, що ознаки будинку блокованої забудови не визначені досить чітко, власник житлового приміщення, який був водночас і будинком блокованої забудови, має право поставити його на облік в бюро технічної інвентаризації як житловий будинок блокованої забудови. У разі відмови в здійсненні такого обліку Ви маєте право звернутися за захистом своїх прав до суду.
Крім того, листи федеральних органів виконавчої влади, в тому числі МінекономразвітіяУкаіни, не носять нормативно-правового характеру і не мають юридичної сили.
Ось так - на колу мочало, починаймо її знову.
В останніх абзацах листа Мінекономрозвитку послав громадян на три букви, тобто до суду. А що суд - у нього те ж саме законодавство, заплутане і суперечливе, іншого-то немає.
І як жити далі, дорога редакціє?
Законодавство заплутали до такої міри, що і самі розібратися не можуть, чи є блок в таунхаусі окремим одноквартирних будинком, частиною будинку або квартирою в багатоквартирному будинку, і час від часу оголошують, що все навпаки.
При цьому не роблять ніяких рухів для врегулювання цих суперечностей. Чому? Так просто занадто багатьом вигідний такий стан. Адже ризикує, якщо що, тільки покупець цієї невідомої звірятка під назвою «таунхаус», а всі інші - в шоколаді і при грошах.
UPD. Шановні панове! Я надзвичайно задоволена тим, що ви активно передруковують цю мою статтю на своїх ресурсах. Але хіба вас в дитинстві не вчили, що красти недобре? А це саме крадіжка, оскільки ви не вказуєте посилання на мій сайт, як ніби так і треба. Особливо вам, панове юристи, має бути соромно. Ставте посилання - і можете користуватися.