Банкрутство забудовника як пайовик захистити свої права

Генеральний директор ТОВ "Юридична компанія" Діловий будинок ",
к. ю. н. доцент

спеціально для ГАРАНТ.РУ

Резонансних справ про банкрутство будівельних організацій останнім часом стає все більше, зростає і кількість обдурених пайовиків, котрі намагаються відстояти свої законні інтереси та намагаються повернути вкладені в невдале будівництво кошти. У зв'язку з ситуацією, що загострилася на первинному ринку житла особливого значення набувають питання захисту прав громадян-учасників будівництва.

Фінансування будівництва багатоквартирного будинку породжує виникнення у суб'єкта, його здійснив, прав на житлове приміщення в даному об'єкті. При визнання забудовника банкрутом здійснення даного права в більшості випадків неможливо, у зв'язку з чим учасник будівництва має право вимагати повернення вкладених коштів.

Передбачений Законом про банкрутство для громадян статус учасника будівництва дозволяє їм використовувати ряд переваг, які недоступні іншим кредиторам, тим самим законодавець посилює захист прав громадян - учасників будівництва, виділяючи їх в особливу групу кредиторів. Серед привілеїв, наданих учасникам будівництва для найбільш ефективного захисту їх порушених прав, можна виділити наступні:

можливість вибору форми вираження вимог до забудовника (грошова або передача житлового приміщення). При цьому обсяг наданої державою захисту не залежить від того, які вимоги пред'явлені;

погашення вимог здійснюється в третьої черги, тоді як для інших кредиторів передбачена четверта черга;

учасники будівництва можуть проводити своє власне збори кредиторів з окремими повноваженнями, на якому тільки вони мають право голосу;

учасникам будівництва надана можливість встановлення збитків, понесених через невиконання забудовником своїх зобов'язань;

необхідність схвалення рішення про укладення мирової угоди не менше ніж 3/4 голосів учасників будівництва включених до реєстру вимог кредиторів також свідчить про їх значне положенні в ситуації, що склалася банкрутства;

вимоги про передачу житлових приміщень можуть бути задоволені кількома способами залежно від ступеня завершеності багатоквартирного будинку, про що я розповім далі.

Для того щоб домогтися задоволення наявних до забудовника вимог, громадянам - учасникам будівництва, як і іншим кредиторам, необхідно включити їх до реєстру вимог кредиторів.

У разі заявлення вимог про передачу житлового приміщення існує можливість, заснована на судову практику, говорити про незастосування строку для закриття реєстру вимог кредиторів.

Тут же доречно згадати про можливість зміни учасниками будівництва форми заявлених вимог, фактично можливості переходу з одного реєстру в інший. Варто мати на увазі, що однозначної позиції судів з даного питання немає, в зв'язку з чим заява такого вимоги завжди ризиковано для учасника будівництва.

Включення вимог до реєстру вимог кредиторів лише проміжна мета для учасника будівництва, кінцевою, безумовно, є задоволення заявлених вимог у вигляді повернення вкладених коштів або надання житлового приміщення. Погашення вимог про передачу житлового приміщення може бути зроблено декількома способами:

шляхом передачі об'єкта незавершеного будівництва. Даний спосіб передбачений ст. 201.10 Закону про банкрутство і передбачає відновлення прав пайовиків шляхом створення ними житлово-будівельного кооперативу і передачі на баланс недобудованого забудовником багатоквартирного будинку. Будівництво будинку завершують громадяни своїми силами;

шляхом передачі житлових приміщень. Детальний виклад особливостей такого погашення представлено в ст. 201.11 Закону про банкрутство. Даний метод можна застосовувати при повній готовності об'єкта, тобто при наявності дозволу на введення об'єкту в експлуатацію;

Резюмуючи, зазначу, що способів захисту прав громадян-учасників будівництва на сьогоднішній день передбачено багато, вони дійсно є робочими і удосконалюються законодавцями в зв'язку із загостренням економічної ситуації. Громадянам - учасникам будівництва слід діяти відповідно до вимог закону, дотримуватися термінів і умов, визначених законодавцем. Це значно спростить процес відновлення порушених прав.